Comprar Propiedad en Argentina Siendo Extranjero: Guía Completa
12 min de lectura
por Roomix
Comprar Propiedad en Argentina Siendo Extranjero
Argentina es uno de los países más accesibles del mundo para extranjeros que quieren comprar propiedades. A diferencia de muchos otros países de la región, acá no existen grandes restricciones para que un no residente adquiera un inmueble. Esto, combinado con precios históricamente bajos en dólares y una calidad de vida atractiva, hace que cada vez más extranjeros miren el mercado inmobiliario argentino.
En esta guía te explicamos todo el proceso: qué necesitás, qué restricciones existen, cuánto cuesta y cómo es el paso a paso para comprar una propiedad en Argentina sin ser argentino.
¿Puede un Extranjero Comprar Propiedad en Argentina?
Sí, puede. La Constitución Nacional argentina (artículo 20) establece que los extranjeros gozan de los mismos derechos civiles que los ciudadanos argentinos. Esto incluye el derecho a comprar, poseer y vender bienes inmuebles.
Lo que Necesitás Saber de Entrada
No necesitás residencia para comprar una propiedad
No necesitás ciudadanía argentina
Podés comprar con pasaporte de tu país de origen
No hay límite en la cantidad de propiedades que podés adquirir (con una excepción que veremos)
Podés comprar cualquier tipo de propiedad: departamento, casa, terreno, local comercial
La compra se realiza mayormente en dólares estadounidenses (billetes físicos)
Restricciones para Extranjeros
Aunque el marco general es permisivo, existen algunas restricciones específicas.
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La principal restricción viene de la Ley de Tierras Rurales, sancionada en 2011. Esta ley limita la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros:
Límite nacional: los extranjeros no pueden poseer más del 15% del total de tierras rurales del país
Límite por provincia: no más del 15% de las tierras rurales de cada provincia
Límite individual: una misma persona o empresa extranjera no puede tener más de 1.000 hectáreas en zona núcleo o su equivalente en otras zonas
Zonas de seguridad: restricciones adicionales en zonas fronterizas y de seguridad nacional
Importante: esta ley aplica solo a tierras rurales. Si querés comprar un departamento en Buenos Aires, una casa en Córdoba o un local comercial en Mendoza, no aplica ninguna restricción.
Zona de Seguridad de Fronteras
La compra de inmuebles en zonas de frontera por parte de extranjeros requiere autorización previa de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad. Esto aplica a propiedades dentro de los 50 km de la frontera terrestre y 100 km de la frontera marítima.
Zonas afectadas incluyen áreas cercanas a las fronteras con Chile, Bolivia, Paraguay, Brasil y Uruguay. El trámite es factible pero agrega tiempo y burocracia al proceso.
Documentación Necesaria
Documentos Básicos
Para comprar una propiedad en Argentina siendo extranjero, vas a necesitar:
Pasaporte vigente: tu documento de identidad principal
CDI (Clave de Identificación): el equivalente al CUIT/CUIL para extranjeros sin residencia (se tramita en AFIP)
Poder especial (si no vas a estar presente en la escrituración): otorgado ante escribano y, si se otorga en el exterior, apostillado con Apostilla de La Haya
Certificado de origen de fondos: documentación que acredite de dónde proviene el dinero
Informe de domicilio en el país de origen
Cómo Obtener el CDI
El CDI (Clave de Identificación) es indispensable. Es tu número de identificación tributaria en Argentina y lo necesitás para:
Firmar la escritura
Pagar impuestos sobre la propiedad
Realizar cualquier trámite ante AFIP
Pasos para obtenerlo:
Presentarte en una dependencia de AFIP con tu pasaporte
Completar el formulario correspondiente
Se emite en el momento o en pocos días
Si no podés ir personalmente, un representante con poder puede tramitarlo
También se puede iniciar el trámite online en la web de AFIP, aunque generalmente se completa de forma presencial.
Si Comprás con Poder (Sin Estar en Argentina)
Muchos extranjeros compran propiedades sin viajar a Argentina, usando un poder especial otorgado a un abogado o persona de confianza local. Para esto:
El poder debe otorgarse ante un notario en tu país de residencia
Debe estar apostillado (Apostilla de La Haya) si tu país es firmante del Convenio de La Haya
Si tu país no es firmante, necesita legalización consular
Debe estar traducido al español por un traductor público matriculado en Argentina
El poder debe especificar claramente la facultad de comprar inmuebles y los datos de la propiedad (o ser un poder general amplio)
Proceso de Compra Paso a Paso
El proceso para un extranjero es esencialmente el mismo que para un argentino, con algunos pasos adicionales.
Paso 1: Buscar la Propiedad
Empezá tu búsqueda en plataformas como Roomix donde podés filtrar por zona, precio y tipo de propiedad. La ventaja de usar IA es que podés describir lo que buscás en lenguaje natural y el sistema entiende tus preferencias.
Paso 2: Obtener el CDI
Si todavía no lo tenés, este es el momento de tramitarlo. Sin CDI no podés escriturar.
Paso 3: Negociación y Reserva
Una vez que encontrás la propiedad:
Reserva: se firma un documento de reserva y se paga una seña (generalmente USD 1.000 - 5.000) que se descuenta del precio final
Negociación: es habitual negociar el precio. En Argentina hay margen para regateo, especialmente si pagás todo de contado
Paso 4: Boleto de Compraventa
El boleto de compraventa es un contrato que formaliza la operación antes de la escritura:
Se paga entre el 30% y el 50% del precio total como seña
Se establecen plazos y condiciones
Se penaliza el incumplimiento de ambas partes
Es un documento legalmente vinculante
Paso 5: Due Diligence (Estudio de Títulos)
El escribano (que generalmente elige el comprador) realiza el estudio de antecedentes de la propiedad:
Informe de dominio: verificar quién es el titular real
Informe de inhibición: verificar que el vendedor no tiene restricciones para vender
Certificado catastral: estado catastral del inmueble
Deudas: verificar que no haya deudas de impuestos, expensas o servicios
La escritura pública es el acto final donde se transfiere la propiedad:
Se firma ante escribano público
Se paga el saldo del precio
El escribano verifica la identidad de las partes (con CDI o pasaporte del extranjero)
Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
Si no podés estar presente, tu apoderado firma en tu nombre con el poder especial.
Paso 7: Inscripción Registral
El escribano se encarga de inscribir la transferencia en el Registro de la Propiedad. Una vez inscripta, sos el titular legal del inmueble.
Costos de la Operación
Los costos para un extranjero son los mismos que para un argentino:
Concepto
Porcentaje
Quién Paga
Comisión inmobiliaria
3% a 4% + IVA
Comprador
Honorarios de escribanía
1% a 2% + IVA
Comprador
Impuesto de Sellos
3,5% (CABA) / variable
50% cada parte
ITI (para el vendedor)
1,5% del precio
Vendedor
Certificados e informes
Monto fijo (~USD 300-500)
Comprador
Traducción y apostilla (si aplica)
Variable
Comprador
Total aproximado para el comprador: entre el 7% y 10% del valor de la propiedad.
Gastos Adicionales para Extranjeros
Traducción de documentos: si presentás documentos en otro idioma
Apostilla de La Haya: costo variable según el país
Honorarios de abogado: si contratás asesoramiento legal local (recomendado)
Trámite de CDI: sin costo en AFIP
Poder especial: costo notarial en tu país + apostilla + traducción
Impuestos como Propietario Extranjero
Impuestos Anuales
Una vez que sos propietario, tenés las mismas obligaciones impositivas que un argentino:
Impuesto inmobiliario: varía según la jurisdicción y la valuación fiscal
ABL (en CABA) o tasas municipales: servicios urbanos
Bienes Personales: si el valor de tus bienes en Argentina supera el mínimo no imponible (como no residente, tributás sobre bienes en el país)
Impuesto a las Ganancias (si alquilás)
Si decidís alquilar la propiedad, los ingresos por alquiler están gravados:
No residentes: retención del 21% sobre el alquiler (el inquilino o la inmobiliaria actúa como agente de retención)
El impuesto se calcula sobre el monto bruto del alquiler
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (si vendés)
Si en el futuro vendés la propiedad:
ITI: 1,5% del precio de venta (si la propiedad fue adquirida antes de 2018)
Impuesto a las Ganancias cedular: 15% sobre la ganancia (si fue adquirida después de 2018), con posibilidad de actualizar el costo por inflación
Formas de Pago
Dólares Billetes
La forma más común en Argentina. Las operaciones inmobiliarias se realizan mayoritariamente en dólares estadounidenses físicos. Esto implica:
Traer los dólares al país (declarándolos en la aduana si superan USD 10.000)
O comprarlos legalmente en Argentina
El conteo se realiza generalmente en la escribanía el día de la escritura
Transferencia Bancaria
Cada vez más operaciones se hacen por transferencia, especialmente las de mayor valor:
Transferencia desde el exterior a una cuenta en Argentina
Requiere justificar el origen de los fondos
El banco puede solicitar documentación adicional por normas anti-lavado
Criptomonedas
Aunque no es la norma, algunas operaciones se cierran con acuerdos privados que involucran criptomonedas. Sin embargo, la escritura siempre refleja un monto en pesos o dólares, y el escribano necesita ver el origen legítimo de los fondos.
Ventajas de Comprar en Argentina Siendo Extranjero
1. Precios Competitivos
Los precios por metro cuadrado en Argentina son significativamente menores que en otras capitales de la región como Santiago, Bogotá o San Pablo. Un departamento de 2 ambientes en un barrio premium de Buenos Aires puede costar lo que un monoambiente en una zona equivalente de otras capitales.
2. Sin Restricciones Significativas
A diferencia de países como México (restricciones en zonas costeras), Colombia o Brasil, Argentina permite la compra directa sin fideicomiso ni estructuras especiales.
3. Mercado en Dólares
Para un extranjero que cobra en dólares, operar en un mercado dolarizado es simple. No hay riesgo cambiario en la inversión ya que los precios se fijan en dólares.
4. Calidad de Vida
Argentina ofrece una calidad de vida alta a un costo relativamente bajo: gastronomía, cultura, salud, educación y una infraestructura urbana desarrollada.
5. Rentabilidad por Alquiler Temporario
El turismo creciente y la demanda de alquileres temporarios (especialmente en Buenos Aires, Mendoza y Bariloche) pueden generar rendimientos interesantes en dólares.
Riesgos y Aspectos a Considerar
Inestabilidad Económica
Argentina tiene un historial de volatilidad macroeconómica. Esto puede afectar:
El valor de la propiedad en dólares a corto-mediano plazo
Las regulaciones cambiarias
Los costos de mantenimiento en pesos
La demanda de alquileres
Burocracia
Los trámites pueden ser lentos y requerir paciencia. Tener un buen abogado y escribano es fundamental.
Mantenimiento a Distancia
Si no vivís en Argentina, gestionar una propiedad a distancia requiere:
Un administrador o persona de confianza local
Inmobiliaria para gestión de alquileres
Seguimiento de pagos de impuestos y servicios
Regulaciones Cambiarias
Las regulaciones sobre ingreso y egreso de divisas pueden cambiar. Mantenete informado sobre las normativas vigentes al momento de la operación.
Consejos para Extranjeros
Contratá un abogado local: no es obligatorio pero es altamente recomendable, especialmente si no hablás español o no conocés el sistema legal argentino
Elegí bien al escribano: el escribano generalmente lo elige el comprador. Buscá uno con experiencia en operaciones con extranjeros
Visitá la propiedad: aunque se puede comprar a distancia, nada reemplaza ver la propiedad y el barrio en persona
Chequeá el precio de mercado: consultá los precios de mercado por barrio de Roomix para tener una referencia objetiva del valor
Entendé la zona: cada barrio tiene su personalidad. Investigá bien antes de decidir. Nuestra guía de barrios de Buenos Aires puede ser un buen punto de partida
Pensá en la liquidez: las propiedades en Argentina pueden tardar en venderse. Si necesitás liquidez rápida, tené esto en cuenta
Guardá toda la documentación: facturas, comprobantes de transferencias, declaraciones juradas. Todo te va a servir para justificar la operación ante los organismos fiscales de tu país y de Argentina
Preguntas Frecuentes
¿Necesito un visado especial para comprar?
No. Podés comprar con visa de turista o incluso sin visa (si tu país tiene acuerdo de exención). Solo necesitás tu pasaporte y el CDI.
¿Puedo obtener residencia por comprar una propiedad?
Comprar una propiedad no otorga automáticamente residencia en Argentina. Sin embargo, ser propietario puede ser un factor favorable al solicitar una residencia temporaria como "rentista" o "inversor".
¿Puedo pedir un crédito hipotecario siendo extranjero?
Es muy difícil. La mayoría de los bancos argentinos requieren residencia permanente, historial crediticio local e ingresos demostrables en Argentina. En la práctica, la mayoría de las compras por extranjeros son de contado.
¿Puedo comprar a nombre de una sociedad?
Sí, podés constituir una sociedad en Argentina (SRL, SA) y comprar a nombre de la sociedad. Esto tiene implicancias fiscales y legales distintas. Consultá con un abogado y contador.
¿Qué pasa con la doble tributación?
Argentina tiene convenios de doble tributación con varios países (España, Francia, Alemania, entre otros). Si tu país tiene convenio, podés evitar pagar impuestos dos veces sobre los mismos ingresos. Consultá con un asesor fiscal en tu país de origen.
Si estás listo para explorar el mercado inmobiliario argentino, empezá tu búsqueda en Roomix donde podés buscar propiedades en todo el país con inteligencia artificial que entiende lo que necesitás, incluso si buscás en inglés.
