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Comprar en Palermo 2026: el m² promedia USD 3.200 (precios por sub-zona)
13 min de lectura
por Roomix
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Palermo es el barrio más dinámico del mercado inmobiliario porteño. No solo es el más buscado para vivir, sino que históricamente fue el que mejor mantuvo su valor en dólares y el que mayor apreciación tuvo en las últimas décadas. Pero comprar en Palermo en 2026 tiene sus particularidades: el mercado se movió, los créditos hipotecarios volvieron a ser una opción y las oportunidades no son las mismas en todas las sub-zonas.
Respuesta corta: a agosto 2026, el metro cuadrado en Palermo promedia USD 3.144 ($4.747.938/m²), y el precio de venta promedio de la zona es de USD 190.000 ($286.900.000), sobre 6.129 avisos activos analizados por Roomix.
Datos de Roomix sobre 1239 avisos activos en Palermo, actualizados a agosto 2026.
Palermo sigue teniendo mucha variación interna — Palermo Chico, Soho, Hollywood, Nuevo y las calles internas del Viejo tienen perfiles y precios de entrada bien distintos — pero hoy no tenemos, para esta actualización, un desglose de precio confiable por sub-zona: los números de esta guía son promedios de todo Palermo.
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 119.900 | 1.495 |
| 2 ambientes | USD 170.000 | 1.913 |
| 3 ambientes | USD 248.020 | 1.484 |
| 4 ambientes | USD 399.000 | 1.111 |
| 5 ambientes o más | USD 550.000 | 324 |
Mirá la oferta actual de propiedades en venta en Palermo.
El metro cuadrado en Palermo promedia los USD 3.144, pero la variación entre sub-zonas es real: no es lo mismo comprar en Palermo Chico que en Hollywood, ni lo mismo un departamento usado de los años 70 que uno a estrenar. Roomix todavía no tiene, para esta actualización, un desglose de precio confiable por sub-zona o por antigüedad — así que en vez de un cuadro por barrio, va una lectura cualitativa de cada zona y la tabla real por amenity.
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Balcon | USD 200.000 | 4.471 |
| Cochera | USD 270.000 | 2.951 |
| Parrilla | USD 220.700 | 2.398 |
| Pileta | USD 225.000 | 2.277 |
| Terraza | USD 229.000 | 1.758 |
| SUM |
Es una de las decisiones más importantes. Cada opción tiene sus números y sus riesgos.
Ventajas:
Desventajas:
Costo oculto a considerar: la refacción de un departamento usado (cañerías, electricidad, pintura) es un costo de servicio que varía mucho según el alcance y no está incluido en los datos de mercado de Roomix. Sumá ese costo al precio de compra para comparar de verdad con un a estrenar.
Ventajas:
Desventajas:
Comprá usado si: tenés el capital completo, no te asusta refaccionar, querés la mejor ubicación posible al menor precio, o buscás un PH con carácter.
Comprá a estrenar si: priorizás amenities y cero mantenimiento, querés financiar en cuotas durante la obra, o tu objetivo es renta (los inquilinos prefieren lo nuevo).
Los PH reciclados de Palermo son una categoría aparte. Son propiedades con identidad: techos altos, ladrillos a la vista, patios, escaleras internas. No son para todos, pero para quien los busca, no hay sustituto.
Los PH sin reciclar suelen tener un precio de entrada por debajo del de un departamento equivalente en la misma sub-zona, y el reciclado tiende a recuperar buena parte de esa diferencia al momento de la reventa. Roomix todavía no tiene, para esta actualización, una muestra propia de precios de PH separada del resto del stock como para publicar un rango confiable.
Comprar un PH sin reciclar y reciclarlo puede ser muy rentable si hacés bien los números, aunque el costo de la obra (instalaciones eléctricas y sanitarias nuevas, pisos, cocina y baño completos, pintura, aislación, carpinterías, diseño de interiores) es un costo de servicio que varía mucho según el alcance y el proveedor, y no forma parte de los datos de mercado de Roomix. Sumá siempre ese costo al precio de compra antes de comparar contra un departamento a estrenar equivalente: el margen puede ser atractivo, pero los tiempos de obra en Buenos Aires son impredecibles y los costos pueden escalar.
Roomix todavía no calcula una rentabilidad bruta por zona ni distingue entre alquiler permanente y temporario, así que en lugar de un porcentaje te dejamos los dos números de todo Palermo para que hagas la cuenta con tu propio caso: el alquiler promedio de la zona, todo incluido (base + expensas), es de $1.265.061/mes (USD 838), y el precio de venta promedio es de USD 190.000 ($286.900.000). Podés repetir la comparación ambiente por ambiente con las tablas de alquiler y venta de esta guía.
Si tu plan es alquilar por Airbnb o plataformas de temporario, tené en cuenta que hay costos adicionales a descontar de cualquier estimación: comisión de la plataforma, limpieza entre huéspedes, equipamiento completo, blanquería, gestión si contratás un operador, ABL y servicios. Roomix no tiene datos propios sobre el mercado de alquiler temporario, así que no publicamos una cifra de rentabilidad para ese segmento.
Históricamente, Palermo tuvo la mejor apreciación de Buenos Aires. Pero el salto grande ya se dio. Los números de la última década:
No esperés saltos dramáticos de valor en Palermo. Es un barrio maduro, con apreciación moderada en dólares en el mejor de los escenarios. Donde hay mayor potencial de apreciación es en las zonas limítrofes (límite con Chacarita, con Villa Crespo) donde todavía hay recorrido.
Los créditos hipotecarios UVA volvieron a ser una opción real en 2026. Los principales bancos ofrecen:
Un ejemplo concreto: para un 2 ambientes en Palermo al precio de venta promedio de esa tipología (USD 170.000), un anticipo del 30% deja el resto a financiar. La cuota se actualiza por inflación (UVA), así que conviene simularla con tu banco antes de comprometerte a un precio.
Para una guía detallada sobre créditos hipotecarios, leé nuestra guía de créditos UVA 2026.
Para propiedades en pozo o a estrenar, muchos desarrolladores ofrecen planes de financiamiento:
Si tenés los dólares, comprar de contado te da el mayor poder de negociación. En el mercado de usados de Palermo, un comprador de contado suele tener margen para negociar un descuento sobre el precio publicado, especialmente en propiedades que llevan tiempo en el mercado.
Soho o Palermo Nuevo. Si es tu casa, priorizá la cuadra, la orientación (norte es mejor) y la distribución sobre los amenities. Un departamento usado bien ubicado en Soho puede darte mejor calidad de vida que un a estrenar en una ubicación secundaria.
Hollywood. Menor precio de entrada, alta demanda de alquiler (tanto permanente como temporario) y una zona que sigue en desarrollo. Los monoambientes y 2 ambientes cerca del subte son los que mejor rentan.
Límites de Palermo con Chacarita o Villa Crespo. Las zonas que todavía no llegaron a su techo tienen mayor potencial de suba. Palermo Soho ya está consolidado; el potencial de apreciación porcentual es mayor en las franjas.
Palermo Viejo / zonas internas de Soho-Hollywood. Es donde quedan PHs sin reciclar con buen potencial. Buscá propiedades con estructura sana (techos, paredes, cimientos) y no te asustes por la estética: eso se cambia.
Comprar una propiedad en Palermo no es solo pagar el precio de la unidad. Estos son los costos adicionales que tenés que contemplar:
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Escritura y honorarios escribano | 2% - 3% del valor |
| Comisión inmobiliaria (comprador) | 3% - 4% + IVA |
| Impuesto de sellos (CABA) | 3.5% del valor escriturado |
| Certificado de dominio e inhibición | Monto variable, consultá con tu escribanía |
| Informe de deuda de expensas | Variable |
| Total estimado | 8% - 11% del valor |
Para un departamento de USD 170.000, estás hablando de USD 13.600 a USD 18.700 en costos adicionales. Tené este número en cuenta al planificar tu compra.
El mercado se estabilizó después de la recuperación de 2023-2025. Los precios no están baratos como en 2020, pero tampoco están en máximos históricos. Si tenés crédito hipotecario aprobado o capital disponible, y vas a vivir en la propiedad, generalmente es mejor comprar cuando encontrás algo que te gusta que esperar el "momento perfecto".
En propiedades usadas, el margen de negociación suele ser mayor cuanto más tiempo lleve publicada la propiedad y más urgencia tenga el vendedor. En propiedades a estrenar o en pozo, el margen suele ser bastante menor, aunque a veces se compensa con condiciones de pago más flexibles.
Puede convenir si el precio es significativamente menor al de mercado terminado y confiás en el desarrollador. Pedí siempre: boleto de compraventa con cláusula de rescisión, seguro de caución del desarrollador, y verificá antecedentes de obras anteriores. No compres en pozo solo por el plan de cuotas si los números finales no cierran.
La regulación de alquileres temporarios en CABA viene cambiando. Antes de comprar para Airbnb, verificá las regulaciones vigentes, el reglamento de copropiedad del edificio (muchos prohíben temporarios) y calculá la rentabilidad neta real, no la bruta.
Los PHs tienen menor costo de entrada y mayor potencial de apreciación si se reciclan. Los departamentos en edificio tienen mayor liquidez (se venden más fácido) y son más fáciles de alquilar. Para inversión pura, el departamento en edificio es más seguro. Para quien le gusta el proyecto, el PH reciclado puede dar mejor retorno.
Si estás listo para dar el paso, empezá por ver qué hay disponible ahora:
O usá la búsqueda inteligente de Roomix para describir exactamente lo que buscás: "3 ambientes en Palermo Soho a estrenar con balcón, hasta USD 250.000" y dejá que la IA filtre por vos.
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Palermo y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
| 1.626 |
| Gimnasio | USD 249.900 | 1.511 |
| Amoblado | USD 185.000 | 1.092 |