Palermo es el mercado inmobiliario más activo de Buenos Aires. No hay otro barrio en CABA que combine, al mismo nivel, la demanda permanente de compradores, la diversidad de tipologías disponibles —desde departamentos en torre hasta PHs con terraza propia— y un mercado que opera casi exclusivamente en dólares. Comprar un 4 ambientes en Palermo es ingresar al segmento de mayor liquidez y mayor solidez del mercado residencial argentino.
Los precios en abril de 2026 van de USD 2.800 a USD 3.700 por m² según la subzona y el tipo de propiedad. Eso significa que un 4 ambientes típico de 110 m² cuesta entre USD 308.000 y USD 407.000. No es un mercado de precios bajos, pero tampoco es el techo: eso tiene una razón concreta.
Esta guía te da los datos reales de precios, una estrategia de compra clara, las mejores calles y todo lo que necesitás para tomar la decisión correcta en Palermo.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Palermo (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Palermo para un 4 ambientes en venta varía de USD 2.800 a USD 3.700 por m², con picos por encima de USD 4.000 en PHs de Palermo Chico y Palermo Hollywood.
Tabla de Precios por Subzona y Tipo de Propiedad
Subzona
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 110 m²
Precio total 120 m²
Palermo Soho
$2.900 - $3.300
USD 290.000–330.000
USD 319.000–363.000
USD 348.000–396.000
Palermo Hollywood
$3.000 - $3.500
USD 300.000–350.000
USD 330.000–385.000
USD 360.000–420.000
Palermo Chico
$3.300 - $3.700
USD 330.000–370.000
USD 363.000–407.000
USD 396.000–444.000
Palermo Nuevo / Las Cañitas
$2.800 - $3.200
USD 280.000–320.000
USD 308.000–352.000
USD 336.000–384.000
Palermo Jardín / Botánico
$2.900 - $3.400
USD 290.000–340.000
USD 319.000–374.000
USD 348.000–408.000
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Los PHs con terraza propia y los departamentos en torres de lujo pueden superar estos valores en un 15–30%.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Palermo
USD 280.000–320.000
4 amb. de 100 m² en Palermo Nuevo o Las Cañitas, edificio estándar
USD 320.000–370.000
4 amb. de 105–115 m² en Palermo Soho, buen edificio
USD 370.000–420.000
4 amb. de 110–120 m² en Palermo Hollywood o Jardín, edificio premium
USD 420.000+
PHs, 4 amb. de lujo en Palermo Chico, con terraza o vistas al parque
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Palermo
Un 4 ambientes en Palermo que se compra para uso propio o inversión tiene, en la mayoría de los casos, la siguiente distribución:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial amplio con placard, baño en suite en las unidades de mayor precio
Dormitorio 2 y 3: habitaciones individuales o dobles, aptas para hijos, home office o estudio independiente
Living-comedor: espacio diferenciado, orientado al frente o al balcón, dimensionado para muebles de categoría
Cocina: completa, con isla o desayunador en los edificios más modernos; en PHs, frecuentemente abierta al living
Baño completo: con bañera o ducha, doble lavamanos en categorías premium
Toilette o segundo baño: indispensable para una familia de 4–5 personas
Balcón o terraza: presente en la gran mayoría; en PHs puede ser de 30 a 80 m² adicionales
Cochera: disponible como extra en la mayoría de los edificios; incluida en algunos complejos de lujo
La superficie útil va de 100 a 125 m² en edificios estándar y premium, y puede superar los 160 m² en PHs y unidades de lujo.
Por Qué Palermo Es la Inversión Top de CABA
Alta Liquidez en Todo el Ciclo Económico
Palermo tiene una particularidad que ningún otro barrio de Buenos Aires puede mostrar: la demanda de compradores e inquilinos no desaparece ni en las crisis más profundas. Durante la pandemia, durante el cepo, durante los ciclos devaluatorios, Palermo siguió teniendo compradores activos. Eso se traduce en liquidez real: si necesitás vender, vendés.
Un 4 ambientes bien ubicado en Palermo —en Soho, Hollywood o Chico— tiene un tiempo promedio de venta de 60 a 90 días. Eso es significativamente más rápido que el promedio del mercado de CABA.
Mercado 100% Dolarizado con Alta Transparencia
Casi todas las operaciones de compraventa en Palermo se cierran en dólares billetes. Eso elimina el riesgo de devaluación sobre el capital invertido. El precio en dólares del m² en Palermo ha mostrado resiliencia histórica: cae menos que otros barrios en los períodos adversos y recupera más rápido.
PHs Únicos e Irrepetibles
Palermo Soho y Palermo Hollywood concentran el mayor stock de PHs de CABA. Un PH de 4 ambientes con terraza propia en estas subzonas es un producto que no se puede replicar: el barrio está consolidado, los permisos de construcción en planta baja son escasos, y la oferta de este tipo de propiedades crece muy lentamente. Comprar un PH en Palermo es comprar algo escaso por definición.
Alta Demanda de Alquiler
El alquiler de un 4 ambientes en Palermo va de $1.600.000 a $2.200.000 por mes en 2026. Eso representa una rentabilidad bruta anual en dólares del 5–7% sobre el precio de compra, que es uno de los mejores rendimientos para esta tipología en CABA.
Palermo por Subzonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Palermo Soho: El Núcleo del Mercado
Palermo Soho es la subzona con mayor volumen de transacciones en todo Palermo. Los edificios mezclan construcciones de los años 80 con complejos modernos de 2010–2025. La oferta de PHs es alta en relación al resto del barrio, y el entorno —con la Plaza Cortázar, el Jardín Japonés y la Avenida Santa Fe— lo convierte en el sector más dinámico y cosmopolita.
Para inversión por alquiler, Palermo Soho ofrece la mejor combinación de liquidez y rentabilidad. La demanda de inquilinos es constante y la vacancia es mínima.
Rango de precio: USD 2.900–3.300/m².
Palermo Hollywood: El Equilibrio Perfecto
Palermo Hollywood ha crecido en demanda de manera sostenida en los últimos diez años. El barrio tiene un perfil más tranquilo que Soho, con calles de baja circulación vehicular, mucha gastronomía de calidad y una oferta de edificios que mezcla proyectos boutique con complejos de mayor escala. Los compradores que buscan calidad sin el bullicio de Soho eligen Hollywood sistemáticamente.
Rango de precio: USD 3.000–3.500/m².
Palermo Chico: El Premium Absoluto
Palermo Chico es la joya de toda la zona norte de Buenos Aires. Las calles curvas, los jardines privados, los embajadas y los edificios de preguerra hacen de este microbarrio un producto único. Los 4 ambientes en Palermo Chico tienen la mayor cotización de toda la subzona, y la oferta es extremadamente limitada.
Para inversión a largo plazo con foco en apreciación de capital, Palermo Chico es el activo de mayor calidad disponible en Palermo.
Rango de precio: USD 3.300–3.700/m²; algunas unidades premium superan los USD 4.200/m².
Palermo Nuevo / Las Cañitas: La Puerta de Entrada
Palermo Nuevo y Las Cañitas ofrecen los precios más accesibles dentro del barrio. Son zonas con buena oferta de edificios modernos, buen acceso al transporte y al verde (Parque de la Memoria, Hipódromo), y una dinámica comercial activa. Para compradores con presupuesto ajustado que quieren estar dentro de Palermo, es la mejor opción.
Rango de precio: USD 2.800–3.200/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Palermo
Palermo Soho
Thames y Gurruchaga (entre Honduras y Niceto Vega): las más buscadas. PHs con terraza abundan en estas cuadras. Alta demanda de alquiler permanente.
Armenia (entre El Salvador y Costa Rica): tranquila, arbolada, buena oferta de edificios de entre 5 y 12 pisos.
Arevalo y Bonpland (entre Honduras y Soler): calles paralelas de gran demanda. Ideal para 4 ambientes en edificios boutique.
Honduras (entre Malabia y Thames): el eje de la zona. Comercios, restaurantes y muy buena oferta residencial.
Palermo Hollywood
Niceto Vega y El Salvador (entre Humboldt y Ravignani): las más solicitadas de Hollywood. Buena proporción de PHs y edificios de categoría.
Fitz Roy y Humboldt: tranquilas, con gran oferta de edificios nuevos y en pozo de 2015 en adelante.
Malabia (entre Soler y Córdoba): conecta Hollywood con Soho. Alta demanda de todas las tipologías.
Palermo Chico
Cabello, Aguilar y Lugones: las calles emblema. Raramente aparece oferta abierta; las operaciones se hacen en muchos casos antes de salir al mercado.
Lafinur y Güiraldes: edificios de preguerra restaurados, PHs con jardín, casas unifamiliares.
Palermo Nuevo / Las Cañitas
Báez y Arce: el eje comercial y gastronómico de Las Cañitas. Muy buscado por compradores jóvenes.
Soldado de la Independencia: buena oferta de departamentos con amenities a precios más moderados.
Aspectos Clave para la Compra
Due Diligence Inmobiliario
Antes de escriturar un 4 ambientes en Palermo, verificá:
Estado de PHs: en casas convertidas en PHs, pedí verificación estructural del techo y la terraza; la impermeabilización tiene vida útil limitada
Expensas actualizadas: pedí los últimos 12 cupones; en edificios con amenities completos pueden superar los $500.000/mes
Superficie real vs. escriturada: en edificios de los años 70–90 es común encontrar diferencias de 3–8 m² entre lo escriturado y lo real
Inhibiciones y gravámenes: el escribano verifica esto de oficio, pero pedí el informe antes de firmar la reserva
Reglamento de copropiedad: algunos edificios de Palermo Soho tienen restricciones para uso como Airbnb; si ese es el plan, verificar primero
Negociación de Precio
En el mercado actual de Palermo, los márgenes de negociación son del 3 al 7% sobre el precio publicado. Las propiedades mejor posicionadas —PHs con terraza, unidades en Palermo Chico, torres de lujo con amenities— tienen menor margen porque tienen varios compradores interesados simultáneamente. Los departamentos estándar en Palermo Nuevo tienen más margen negociador.
Créditos Hipotecarios
Los créditos UVA han recuperado presencia en el mercado. Para un 4 ambientes de USD 350.000, el banco puede financiar hasta el 75–80% del valor de tasación, con el comprador aportando entre USD 70.000 y USD 87.500 de anticipo más los gastos de escritura (3–4% del precio de venta).
Transporte y Conectividad
Palermo tiene una de las redes de transporte más completas de CABA:
Subte D (línea verde): estaciones Palermo, Bulnes y Scalabrini Ortiz. Centro en 15–20 minutos.
Subte B (línea roja): estación Ángel Gallardo para la zona del Jardín Botánico.
Tren Mitre (Palermo): estación Palermo en la línea Retiro–Tigre. Retiro en 8 minutos.
Avenida Santa Fe y Córdoba: colectivos 59, 12, 39, 64, 111, 140, 168 hacia todos los puntos de la ciudad.
Ciclovías: red extensa por Guatemala, Libertador, Santa Fe y Scalabrini Ortiz.
Colegios y Servicios
Palermo tiene una oferta de servicios excepcional que justifica la demanda familiar:
Jardín Zoológico / EcoParque, Jardín Botánico, Jardín Japonés, Rosedal: verde accesible sin salir del barrio
Colegios privados: El Palomar, Lincoln School, Colegio San Agustín, Northlands (zona adyacente), Buenos Aires Great School
Hospitales: Hospital Rivadavia, Hospital de Niños Ricardo Gutiérrez, Centro Médico de la Alianza
Supermercados y gastronomía: la oferta de Palermo es la más diversa de CABA; Coto, Carrefour, mercados orgánicos, tiendas gourmet
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Palermo
Pros
Contras
Alta liquidez: se vende en 60–90 días
Precio de entrada elevado (USD 280.000+)
Mercado 100% dolarizado
Competencia alta por las mejores unidades
PHs únicos e irrepetibles en Soho/Hollywood
Expensas altas en edificios con amenities
Alta demanda de alquiler permanente
Ruido en las calles comerciales principales
Apreciación de capital sostenida en dólares
Zonas de turismo con riesgo de mayor tránsito
Rentabilidad bruta del 5–7% anual en USD
Gastos de escritura y sellos adicionales
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Palermo
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes en Palermo?
Con precios de compra de USD 280.000–407.000 y alquileres de $1.600.000–$2.200.000 mensuales, la rentabilidad bruta anual en dólares ronda el 5–7%. Es una de las mejores rentabilidades para esta tipología en CABA, combinada con alta liquidez y apreciación de capital sostenida.
¿Cuánto tardan en venderse los 4 ambientes en Palermo?
Las propiedades bien mantenidas y a precio de mercado en Palermo Soho, Hollywood y Chico se venden en 60–90 días. Los PHs en ubicaciones premium pueden operarse en menos de 30 días. Solo las propiedades sobrevaluadas o con problemas legales permanecen más tiempo en el mercado.
¿Los PHs en Palermo son buena inversión?
Sí, especialmente en Palermo Soho y Hollywood. Los PHs tienen terraza propia (un activo clave post-pandemia), son escasos por definición y tienen demanda de alquiler muy alta. El precio de compra es mayor al de un departamento estándar, pero la apreciación potencial y la rentabilidad del alquiler también son superiores.
¿Conviene más comprar en Palermo Soho o en Palermo Chico?
Para inversión con foco en renta de alquiler, Palermo Soho tiene mayor liquidez y más opciones de inquilinos. Para apreciación de capital a largo plazo y máxima exclusividad, Palermo Chico es superior. El presupuesto también define: Chico tiene un precio de entrada más alto.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Palermo?
Los gastos de escritura representan el 3–4% del precio de venta (honorarios del escribano, sellos e impuestos). Si se usa inmobiliaria, la comisión del comprador suele ser del 4% del precio. Sumá un 7–8% al precio de compra para el costo total de la operación.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Palermo es comprar en el mercado de mayor liquidez y mayor solidez de Buenos Aires. La combinación de alta demanda de alquiler permanente, mercado 100% dolarizado, PHs únicos e irrepetibles, y un entorno urbano excepcional hace de Palermo la inversión top del mercado residencial de CABA.
Los precios van de USD 280.000 a más de USD 407.000 según la subzona y el tipo de propiedad. En Palermo Soho encontrás la mejor liquidez y la mayor oferta de PHs; en Palermo Chico, la mayor exclusividad y apreciación de capital; en Palermo Nuevo, el mejor precio de entrada dentro del barrio.
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