Registro de la Propiedad Inmueble: Qué es, Cómo Consultar y Para Qué Sirve
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por Roomix
Registro de la Propiedad Inmueble: Qué es, Cómo Consultar y Para Qué Sirve
Cuando comprás, vendés, heredás o hipotecás un inmueble en Argentina, hay un organismo que está presente en cada paso del camino: el Registro de la Propiedad Inmueble. Es el encargado de llevar el registro oficial de quién es dueño de cada propiedad, qué gravámenes pesan sobre ella y qué actos jurídicos se han realizado.
Entender cómo funciona el Registro es fundamental para cualquier operación inmobiliaria. En esta guía te explicamos qué es, qué se inscribe, cómo consultar el estado de un inmueble, qué son los certificados e informes, y qué trámites podés necesitar.
Respuesta corta: el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) es el organismo público que da publicidad a los derechos reales sobre inmuebles: quién es el titular, qué gravámenes pesan sobre la propiedad (hipotecas, embargos, usufructos) y qué actos se inscribieron sobre ella. No hay un único registro nacional: cada provincia y la Ciudad de Buenos Aires tienen el suyo, y siempre se consulta el del lugar donde está el inmueble. Para verificar una propiedad antes de comprarla se pide un informe de dominio, que cualquier persona puede solicitar; el certificado de dominio, en cambio, lo pide el escribano y bloquea la partida durante la escrituración.
¿Qué es el Registro de la Propiedad Inmueble?
El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) es un organismo público que tiene como función principal dar publicidad a los derechos reales sobre inmuebles. Esto significa que lleva un registro oficial y público de:
Quién es el propietario de cada inmueble
Qué gravámenes o restricciones pesan sobre él (hipotecas, embargos, usufructos)
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Qué actos jurídicos se realizaron (compraventas, donaciones, sucesiones)
Base legal
El sistema registral inmobiliario argentino se rige por:
Ley 17.801 (Ley Nacional de Registros de la Propiedad)
Código Civil y Comercial de la Nación (artículos sobre derechos reales)
Leyes y decretos provinciales que regulan cada registro local
Un registro por jurisdicción
Cada provincia tiene su propio Registro de la Propiedad Inmueble, y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene el suyo. No existe un registro nacional unificado.
Los principales registros son:
Jurisdicción
Nombre oficial
CABA
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
Buenos Aires
Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires
Córdoba
Registro General de la Provincia de Córdoba
Santa Fe
Registro General de la Propiedad de Santa Fe
Mendoza
Registro de la Propiedad Inmueble de Mendoza
¿Para qué sirve el Registro?
Publicidad registral
La función principal es dar publicidad: que cualquier persona pueda saber quién es el dueño de un inmueble y qué cargas tiene. Esto es fundamental para la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.
Oponibilidad frente a terceros
Un derecho real sobre un inmueble (propiedad, hipoteca, usufructo) solo es oponible a terceros cuando está inscripto en el Registro. Esto significa que:
Si comprás un inmueble pero no inscribís la escritura, ante la ley seguís sin ser "dueño" frente a terceros
Si alguien hipoteca un inmueble y no inscribe la hipoteca, un futuro comprador podría desconocer ese gravamen
Protección del adquirente de buena fe
El sistema registral protege a quien compra confiando en la información del Registro. Si el Registro dice que una propiedad no tiene hipotecas y vos la comprás, estás protegido como adquirente de buena fe, incluso si luego aparece un acreedor no inscripto.
Fe pública registral
Aunque en Argentina el sistema registral es declarativo (no constitutivo como en otros países), la inscripción tiene un efecto muy fuerte de presunción de veracidad. Lo inscripto se presume exacto hasta que se demuestre lo contrario.
Declaratorias de herederos: reconocimiento judicial de herederos
Cesiones: transferencia de derechos
Subdivisiones y unificaciones: cuando se dividen o unen parcelas
Medidas cautelares
Anotación de litis: se anota que existe un juicio sobre el inmueble
Prohibición de innovar: se prohíbe realizar cambios o actos de disposición
Prohibición de contratar: se impide celebrar actos jurídicos sobre el inmueble
Cómo se Inscribe un Acto (Proceso de Inscripción)
Quién puede inscribir
La inscripción la realiza generalmente el escribano público que intervino en el acto (compraventa, donación, hipoteca). También pueden presentar documentos los abogados (en ciertos actos judiciales) y los organismos del Estado.
Requisitos para la inscripción
Documento inscribible: escritura pública, resolución judicial, o documento que cumpla las formalidades legales
Solicitud de inscripción: formulario que acompaña al documento
Pago de tasas: las tasas registrales varían según la jurisdicción y el tipo de acto
Proceso de inscripción
El escribano presenta la escritura (o el documento) en el Registro
El Registro califica el documento: verifica que cumpla con los requisitos formales y legales
Si está todo correcto, se inscribe el acto en el folio real del inmueble
Si hay observaciones, se devuelve el documento para que se corrijan
Se emite la constancia de inscripción
Plazos de inscripción
El escribano tiene un plazo de 45 días desde el otorgamiento de la escritura para presentarla al Registro
El Registro tiene plazos internos para calificar e inscribir (generalmente 15 a 30 días hábiles)
Si la inscripción se realiza dentro de los plazos, tiene efecto retroactivo a la fecha de la escritura
¿Cómo consultar el estado de un inmueble?
Informe de dominio
El informe de dominio es el documento más importante que podés pedir al Registro. Te dice:
Quién es el titular registral (propietario) del inmueble
Si hay hipotecas inscriptas
Si hay embargos o inhibiciones
Si hay usufructos u otros derechos reales
Si tiene afectación de vivienda (bien de familia)
Historial de titulares anteriores
Quién puede pedirlo: cualquier persona. No necesitás ser el propietario ni tener un interés particular. La información registral es pública.
Cómo pedir un informe de dominio
En CABA (Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal):
Ingresá al sitio web del Registro o dirigite personalmente a la sede
Solicitá un informe de dominio indicando los datos del inmueble:
Dirección del inmueble (en algunos casos permite buscar por dirección)
Pagá la tasa correspondiente
Recibí el informe (puede ser en el acto o en unos días, según la modalidad)
En Provincia de Buenos Aires (Registro de la Propiedad de LP):
El proceso es similar, a través del portal online del Registro o presencialmente. Necesitás la matrícula del inmueble o los datos catastrales.
Costo del informe de dominio
Los costos varían según la jurisdicción:
Jurisdicción
Costo estimado (2026)
CABA
$15.000 - $30.000
Provincia de Buenos Aires
$10.000 - $25.000
Otras provincias
$5.000 - $20.000
Vigencia del informe
El informe de dominio muestra la situación registral al momento de su emisión. No tiene una "vigencia" formal, pero para operaciones inmobiliarias se recomienda que no tenga más de 30 días de antigüedad.
Certificados Registrales
Los certificados son distintos a los informes y tienen efectos jurídicos más fuertes.
Certificado de dominio (para escriturar)
Es el certificado que solicita el escribano antes de otorgar una escritura de compraventa, hipoteca o cualquier acto de disposición. Tiene dos efectos fundamentales:
1. Efecto informativo: informa sobre la situación registral del inmueble y del titular.
2. Efecto de reserva de prioridad: durante la vigencia del certificado (generalmente 15, 25 o 30 días según la jurisdicción), el escribano tiene prioridad para inscribir el acto. Ningún otro acto puede inscribirse sobre ese inmueble durante ese plazo.
Esto es crucial para la seguridad de la operación: cuando el escribano pide el certificado y éste sale limpio, tiene la certeza de que nadie puede inscribir un embargo o una venta paralela durante el plazo de vigencia.
Certificado de anotaciones personales
Informa sobre las inhibiciones que pesan sobre una persona (no sobre un inmueble). Es necesario para verificar que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes.
Certificado de gravámenes
Lista todos los gravámenes (hipotecas, embargos, usufructos, etc.) que pesan sobre un inmueble.
Conceptos Registrales Clave
Matrícula o folio real
Cada inmueble tiene asignada una matrícula (también llamada folio real) en el Registro. Es un número único que identifica a ese inmueble y donde se asientan todos los actos que lo afectan.
Tracto sucesivo
Principio por el cual cada inscripción debe basarse en la inscripción anterior. No podés inscribir una venta si el vendedor no figura como titular en el Registro. La cadena de titulares debe ser ininterrumpida.
Prioridad registral
Quien inscribe primero tiene prioridad. Si dos personas reclaman derechos sobre el mismo inmueble, prevalece el que inscribió primero (salvo excepciones legales).
Rogación
El Registro no actúa de oficio: solo inscribe cuando alguien se lo solicita (el escribano, un abogado, un oficial de justicia).
Legalidad
El Registro verifica que los documentos presentados cumplan con los requisitos legales antes de inscribirlos. Si hay defectos, observa el documento y no lo inscribe hasta que se corrijan.
Trámites Habituales ante el Registro
Inscripción de compraventa
El trámite más común. El escribano presenta la escritura de compraventa para que se inscriba el cambio de titularidad. Generalmente, junto con la compraventa se cancela la hipoteca anterior (si la había) y se inscribe una nueva (si el comprador tomó un crédito).
Inscripción de declaratoria de herederos
Cuando fallece un propietario y se tramita la sucesión, la declaratoria de herederos dictada por el juez se inscribe en el Registro para que conste quiénes son los nuevos propietarios.
Inscripción de hipoteca
El escribano inscribe la escritura de hipoteca para darle publicidad y oponibilidad al gravamen.
Cancelación de hipoteca
Cuando se paga la deuda hipotecaria, se inscribe la cancelación para que el inmueble quede libre de ese gravamen.
Anotación de embargo
Un juez ordena la anotación de un embargo sobre un inmueble como medida cautelar en un juicio. El embargo se levanta cuando se resuelve la causa judicial.
Cuando se divide un terreno en lotes o se unifican dos parcelas, los cambios deben inscribirse en el Registro, creando nuevas matrículas o modificando las existentes.
El Registro y la Compra de un Inmueble
Cuando estás por comprar una propiedad, el Registro juega un papel central en varios momentos:
Antes de la compra: la debida diligencia
Antes de firmar el boleto de compraventa o hacer una reserva, es fundamental que (vos o tu escribano) verifiquen en el Registro:
Que el vendedor sea el titular registral: que el inmueble esté a nombre de quien dice ser el dueño
Que no haya embargos ni inhibiciones: que el inmueble esté libre para venderse
Que no haya hipotecas vigentes: o que estén previstas para cancelarse al escriturar
Que no haya usufructos u otros derechos: que no haya terceros con derechos sobre el inmueble
Que la descripción sea correcta: que las medidas y la ubicación coincidan con la realidad
El escribano solicita el certificado de dominio que le da la reserva de prioridad para inscribir la compraventa. Esto garantiza que entre el momento del certificado y la inscripción, nadie pueda anotar un embargo o vender el inmueble a otra persona.
Después de la compra: la inscripción
El escribano inscribe la escritura en el Registro para que vos figúres como nuevo propietario. Hasta que no se haga esta inscripción, ante terceros no sos el dueño.
Problemas Registrales Comunes
Algunas situaciones que generan conflictos frecuentes:
Inscripción pendiente: la escritura se otorgó pero nunca se inscribió, lo que genera problemas al querer vender o hipotecar
Diferencias entre datos registrales y catastrales: discrepancias entre lo que dice el Registro (datos jurídicos) y Catastro (datos físicos: medidas, superficies), que deben corregirse antes de escriturar
Inmuebles sin inscribir: propiedades muy antiguas o en zonas informales que nunca se registraron y requieren un proceso de primera inscripción de dominio
Declaratorias de herederos no inscriptas: herederos que obtienen la declaratoria pero no la inscriben, complicando ventas futuras
Preguntas Frecuentes
Puedo consultar quién es el dueño de un inmueble?
Sí. Cualquier persona puede solicitar un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble. La información registral es pública. Necesitás los datos del inmueble (matrícula, nomenclatura catastral o dirección).
Cuánto tarda una inscripción?
Depende de la jurisdicción y la carga de trabajo del Registro. En condiciones normales, la inscripción de una compraventa puede demorar entre 15 y 60 días hábiles. Algunas jurisdicciones ofrecen un trámite urgente con plazos más cortos.
Qué pasa si la escritura no se inscribe?
La escritura sigue siendo válida entre las partes (comprador y vendedor), pero no es oponible a terceros. Esto significa que un tercero de buena fe podría desconocer tu derecho si no está inscripto. Por eso es fundamental que el escribano inscriba la escritura lo antes posible.
Qué diferencia hay entre Registro de la Propiedad y Catastro?
El Registro de la Propiedad se ocupa de los aspectos jurídicos (quién es el dueño, qué derechos y gravámenes hay). El Catastro se ocupa de los aspectos físicos (ubicación, medidas, superficie, valuación fiscal). Ambos deben estar coordinados, pero a veces hay discrepancias.
Cada vez más registros ofrecen servicios online (consultas, seguimiento de trámites, solicitud de informes). Sin embargo, la inscripción de escrituras todavía requiere la intervención presencial del escribano en la mayoría de las jurisdicciones.
Qué es un informe de anotaciones personales?
Es un informe que muestra si una persona tiene inhibiciones generales de bienes. No se refiere a un inmueble específico, sino a la persona. Es necesario en toda compraventa para verificar que el vendedor puede disponer libremente de sus bienes.
Conclusión
El Registro de la Propiedad Inmueble es la columna vertebral de la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias. Aunque la mayoría de los trámites registrales los maneja tu escribano, conocer cómo funciona el sistema te permite entender mejor lo que pasa detrás de cada transacción y tomar decisiones más informadas.
Antes de cualquier operación inmobiliaria (compra, venta, donación, hipoteca), verificá siempre el estado registral del inmueble y de las personas involucradas. Es una inversión mínima en tiempo y dinero que puede evitarte problemas mayores.
Si estás buscando tu próxima propiedad, podés explorar las opciones en Roomix y, cuando encuentres la indicada, contá con un buen escribano que se ocupe de toda la parte registral.
Para arrancar la búsqueda y después pedir el informe de dominio de la que te interese:
