Reglamento de Copropiedad: Qué Es, Qué Dice y Dónde Consultarlo
10 min de lectura
por Roomix
Reglamento de Copropiedad: Qué Es, Qué Dice y Dónde Consultarlo
Respuesta corta: el reglamento de copropiedad y administración es el documento legal que fija las reglas de un edificio en propiedad horizontal. Es obligatorio para todo inmueble dividido en unidades funcionales, está regulado por los artículos 2056 a 2060 del Código Civil y Comercial, se otorga por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, así que es público y cualquiera puede pedir una copia. Obliga a propietarios, inquilinos y ocupantes, y acompaña al inmueble: si vendés, el comprador queda igual de obligado.
Pregunta rápida
Respuesta
¿Es obligatorio?
Sí, en toda propiedad horizontal
¿Qué norma lo regula?
Arts. 2056-2060 del Código Civil y Comercial
¿Dónde se consulta?
Registro de la Propiedad Inmueble; también lo tiene el administrador
Buscá propiedades en Argentina
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler y venta en Argentina con la búsqueda inteligente de Roomix. Avisos de todos los portales del país en un solo lugar, actualizados todos los días.
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
Define cuánto pagás de expensas y cuánto pesa tu voto
Si vivís en un departamento, un PH o cualquier edificio con unidades funcionales, este es el documento que define tus derechos, obligaciones y las reglas del juego. En esta guía te explicamos qué incluye, cómo te afecta y cómo se puede modificar.
¿Qué es el reglamento de copropiedad?
El reglamento de copropiedad y administración es un documento legal que establece las normas que rigen la vida en un edificio o conjunto de unidades funcionales sometidas al régimen de propiedad horizontal.
Está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 2056 a 2060) y es obligatorio para todo inmueble que se divida en unidades funcionales (departamentos, locales, oficinas, cocheras) con partes comunes.
Características Fundamentales
Es obligatorio: todo edificio sometido a propiedad horizontal debe tenerlo
Es público: se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, cualquiera puede consultarlo
Es vinculante: obliga a todos los propietarios, inquilinos y ocupantes
Tiene rango de escritura pública: se otorga por escritura ante escribano
Acompaña al inmueble: no a las personas. Si vendés, el nuevo propietario queda obligado
¿Qué contiene el reglamento de copropiedad?
El Código Civil y Comercial establece un contenido mínimo obligatorio. Un reglamento típico incluye:
1. Determinación de las Unidades Funcionales
Descripción de cada unidad: número, ubicación, superficie
Porcentaje de participación: el porcentaje que le corresponde a cada unidad sobre el total del edificio (fundamental para calcular las expensas)
Destino de cada unidad: vivienda, comercio, oficina, cochera
2. Determinación de Partes Comunes y Propias
El reglamento distingue entre:
Partes comunes (pertenecen a todos):
Estructura del edificio (paredes maestras, columnas, losas)
Balcones (generalmente de uso exclusivo pero de propiedad común)
Partes comunes de uso exclusivo:
Bauleras asignadas
Cocheras
Patios de planta baja
Terrazas accesibles desde una sola unidad
3. Destino de las Unidades
Define el uso permitido para las unidades:
Vivienda exclusiva: solo se puede usar como vivienda, no como consultorio u oficina
Vivienda y profesional: se permite actividad profesional compatible con vivienda
Mixto: vivienda y comercio
Comercial: locales en planta baja con uso comercial
Esto es importante: si el reglamento dice "vivienda exclusiva", no podés poner un consultorio, una oficina o un Airbnb (según cómo se interprete la norma y la jurisprudencia local).
4. Administración del Consorcio
Forma de designación del administrador: cómo se elige y por cuánto tiempo
Facultades y obligaciones del administrador
Rendición de cuentas: periodicidad y forma
Quórum para asambleas: cuántos propietarios deben estar presentes para tomar decisiones válidas
Mayorías necesarias para distintos tipos de decisiones
5. Régimen de Expensas
Cómo se calculan: según el porcentaje de participación
Qué incluyen: expensas ordinarias (mantenimiento regular) y extraordinarias (obras especiales)
Plazo de pago
Consecuencias del atraso: intereses, acciones legales
Fondo de reserva: porcentaje destinado a imprevistos
Ruidos molestos: horarios de descanso obligatorio (generalmente 22:00 a 8:00)
Mascotas: si se permiten, restricciones de tamaño o raza, uso de espacios comunes. Consultá nuestra guía sobre alquiler con mascotas
Mudanzas: horarios permitidos, uso del ascensor
Reparaciones: horarios para obras ruidosas
Uso de espacios comunes: terraza, parrilla, SUM, pileta
Estética: qué se puede y qué no se puede hacer en la fachada, balcones, etc.
7. Prohibiciones
Cláusulas típicas de prohibición:
Realizar actividades que modifiquen la fachada
Instalar equipos ruidosos en horarios de descanso
Obstruir pasillos o escaleras
Arrojar objetos por las ventanas
Realizar actividades peligrosas o insalubres
Colgar ropa en balcones que den a la calle (en algunos edificios)
8. Seguros
El reglamento establece la obligación de contratar:
Seguro de incendio: sobre las partes comunes (obligatorio)
Seguro de responsabilidad civil: ante daños a terceros
Cada propietario debe asegurar su unidad individualmente
El Porcentaje de Participación
Es uno de los elementos más importantes del reglamento y fuente frecuente de conflictos.
Qué es
El porcentaje de participación determina:
Cuánto pagás de expensas: si tu unidad tiene el 5% de participación, pagás el 5% de las expensas comunes
Tu peso en las votaciones: en las asambleas, tu voto vale según tu porcentaje
Tu proporción sobre las partes comunes: tu cuota parte sobre terreno, estructura, etc.
Cómo se Calcula
Se calcula al momento de constituir la propiedad horizontal, generalmente por un agrimensor, considerando:
Superficie cubierta de cada unidad
Ubicación: piso, orientación, vista
Destino: vivienda, comercio, cochera
Accesorios de uso exclusivo: baulera, terraza, patio
Problemas Comunes
Porcentajes injustos: unidades grandes con porcentaje bajo (o viceversa)
Locales comerciales: muchas veces tienen porcentajes desproporcionadamente bajos para atraer compradores, lo que perjudica a los departamentos
Modificación: cambiar los porcentajes requiere unanimidad de todos los propietarios, algo prácticamente imposible
¿Cómo se modifica el reglamento de copropiedad?
Modificar el reglamento de copropiedad no es simple. La ley establece mayorías especiales según el tipo de modificación.
Mayorías Necesarias
Tipo de Modificación
Mayoría Requerida
Cambio de destino de unidades
Unanimidad
Modificación de porcentajes
Unanimidad
Obras nuevas sobre partes comunes
Dos tercios (2/3)
Mejoras en partes comunes
Mayoría absoluta (50% + 1)
Cambio de administrador
Mayoría absoluta
Reformas al reglamento (generales)
Dos tercios (2/3)
Aprobación del reglamento interno
Mayoría absoluta
Proceso de Modificación
Convocatoria a asamblea: con el tema incluido en el orden del día
Discusión y votación: con las mayorías correspondientes
Redacción de la modificación: por un abogado o escribano
Escritura pública: la modificación se otorga por escritura
Inscripción registral: se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
Notificación a todos los propietarios
Cuánto Cuesta Modificarlo
Los costos incluyen:
Honorarios del escribano
Tasas registrales
Honorarios del abogado (si interviene)
Estos costos se distribuyen entre todos los propietarios según su porcentaje de participación
El Reglamento Interno
No confundir el reglamento de copropiedad con el reglamento interno:
Aspecto
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Naturaleza
Escritura pública
Documento privado
Inscripción
Registro de la Propiedad
No se inscribe
Modificación
Mayorías especiales
Mayoría simple en asamblea
Contenido
Estructura jurídica del consorcio
Normas de convivencia detalladas
Obligatoriedad
Oponible a terceros
Solo entre consorcistas
El reglamento interno es más fácil de modificar y suele incluir normas más específicas de convivencia: uso de la pileta, normas del SUM, horarios de parrilla, reglas para mascotas, etc.
Qué Hacer Ante Incumplimientos
Si un Vecino Incumple
Queja al administrador: es el primer paso. El administrador tiene la obligación de hacer cumplir el reglamento
Acta en asamblea: si el problema persiste, plantearlo formalmente en la asamblea
Carta documento: notificación formal al vecino infractor
Mediación: muchos conflictos se resuelven con un mediador
Acción judicial: como último recurso, se puede iniciar una demanda (acción de cese de turbaciones o de cumplimiento del reglamento)
Si el Administrador Incumple
Reclamo formal: por escrito al administrador
Asamblea extraordinaria: para tratar el tema y eventualmente remover al administrador
Acción judicial: los propietarios pueden demandar al administrador por mal desempeño
Denuncia ante la IGJ o el organismo de contralor de administradores de la jurisdicción
¿Dónde se consulta el reglamento de copropiedad?
Si querés ver el reglamento de copropiedad de un edificio:
Antes de Comprar o Alquilar
Pedilo al vendedor o inmobiliaria: tienen la obligación de mostrártelo
Pedilo al administrador: si ya estás en tratativas avanzadas
Solicitá un informe de dominio en el Registro de la Propiedad: incluye referencia al reglamento inscripto. Para más detalles, consultá nuestra guía sobre informes de dominio e inhibición
Si ya Vivís en el Edificio
Pedíselo al administrador: tiene la obligación de darte una copia
Consultá en el Registro de la Propiedad: cualquier propietario puede solicitar una copia
En la asamblea: se suele mencionar y está a disposición
El Reglamento y los Inquilinos
Si alquilás un departamento, el reglamento te afecta directamente aunque no seas propietario:
Obligaciones del Inquilino
Cumplir con las normas de convivencia del reglamento
Respetar el destino de la unidad (si dice "vivienda", es vivienda)
Pagar las expensas ordinarias (salvo pacto en contrario)
No realizar modificaciones sin autorización
Derechos del Inquilino
Conocer el reglamento: el propietario debe proporcionártelo
Usar los espacios comunes en igualdad de condiciones con los propietarios
No ser discriminado por su condición de inquilino (el reglamento no puede establecer diferencias)
Temas que Afectan al Inquilino
Mascotas: si el reglamento las prohíbe, puede ser un problema aunque tu contrato las permita
Actividad profesional: si trabajás desde casa, verificá que el destino de la unidad lo permita
Alquiler temporario: muchos reglamentos prohíben el subalquiler o el uso como alojamiento temporario tipo Airbnb
Preguntas Frecuentes
¿Un reglamento puede prohibir mascotas?
Es un tema debatido. La jurisprudencia moderna tiende a considerar que una prohibición absoluta de mascotas puede ser irrazonable, pero depende del caso. Un reglamento puede establecer restricciones razonables (tamaño, transporte en áreas comunes, responsabilidad por daños).
¿Me pueden prohibir alquilar mi departamento por Airbnb?
Si el reglamento establece destino "vivienda exclusiva", muchos tribunales interpretan que el alquiler temporario tipo Airbnb no se condice con ese destino. Es un área gris que depende de la jurisdicción y el caso concreto.
¿Puedo cerrar mi balcón?
Generalmente no sin autorización del consorcio, ya que los balcones (aunque son de uso exclusivo) son parte de la fachada del edificio, que es parte común. Necesitás aprobación de la asamblea y, en muchas jurisdicciones, permiso municipal.
¿Qué pasa si el edificio no tiene reglamento?
Es raro pero puede pasar, especialmente en edificios antiguos. En ese caso, se aplican las normas del Código Civil y Comercial. Cualquier propietario puede solicitar judicialmente que se otorgue un reglamento.
¿Puedo instalar un aire acondicionado?
Depende del reglamento. Muchos establecen dónde y cómo se pueden instalar unidades exteriores para mantener la estética de la fachada. Consultá antes de instalar.
¿Puedo hacer reformas dentro de mi departamento?
Reformas internas que no afecten la estructura ni las instalaciones comunes generalmente se pueden hacer, pero debés:
Respetar los horarios permitidos para obras
No afectar partes comunes (columnas, losas, cañerías troncales)
En reformas importantes, notificar al administrador
Obtener permisos municipales si corresponde
Consejos Finales
Leé el reglamento antes de comprar o alquilar: es el documento que va a regular tu vida en el edificio. No te lleves sorpresas.
Verificá el destino de la unidad: especialmente si pensás trabajar desde casa, tener mascotas o hacer alquiler temporario.
Conocé tu porcentaje de participación: para saber cuánto vas a pagar de expensas y cuánto vale tu voto en las asambleas.
Participá de las asambleas: es el espacio donde se toman las decisiones que te afectan. Si no vas, otros deciden por vos.
Ante dudas, consultá un abogado: especialmente si estás ante un conflicto con vecinos o con el administrador. Los temas de propiedad horizontal tienen particularidades que requieren asesoramiento especializado.
