Comprar 3 ambientes en Versalles: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 3 ambientes en Versalles: precios y opciones 2026
Versalles es el barrio más exclusivo que nadie menciona. No tiene la exposición mediática de Palermo ni el cachet histórico de Recoleta, pero entre quienes lo conocen tiene algo que esos barrios no pueden ofrecer: es el barrio más tranquilo, más arbolado y más íntimo del oeste de la Ciudad de Buenos Aires. Con apenas 0,39 km² de superficie —el barrio más pequeño de CABA después de Agronomía— Versalles es un microterrritorio residencial de alto estándar donde la oferta de propiedades siempre fue escasa y el perfil de los compradores siempre fue selectivo.
Para quien busca comprar un 3 ambientes en CABA con un ticket moderado-alto, una ubicación privilegiada en términos de calidad de vida y una comunidad que prioriza la privacidad y el silencio, Versalles es una opción que pocas veces aparece en los análisis de mercado pero que debería ser evaluada.
En abril 2026, el m² para 3 ambientes en Versalles cotiza entre USD 1.600 y USD 2.000, lo que ubica al barrio en un segmento de precio muy similar a Villa del Parque y Villa Devoto pero con una particularidad que lo diferencia de todos los demás: la escasez de oferta es estructural. Las propiedades aquí no rotan frecuentemente, lo que hace que cada oportunidad sea relevante para el comprador que ya identificó el barrio como destino.
Esta guía analiza el mercado de compra de 3 ambientes en Versalles con datos reales de abril 2026: precios por zona, retorno de alquiler, mejores calles y todo lo necesario para tomar una decisión informada.
Por qué Versalles es una opción diferencial para comprar un 3 ambientes
El argumento para Versalles no es la rentabilidad de alquiler más alta ni el upside especulativo más atractivo. El argumento es la calidad de vida genuina en un contexto que CABA casi no puede ofrecer a ningún precio: silencio real, casas grandes, calles arboladas y una dinámica de barrio que se perdió en casi todo el resto de la ciudad.
Un barrio que parece GBA pero está en CABA.
Versalles tiene el tejido urbano de un barrio del conurbano norte de alto nivel —casas con jardín, lotes amplios, edificios bajos— pero con la infraestructura de servicios, la seguridad y la conectividad de la Ciudad. Para muchas familias que evalúan mudarse al GBA por espacio y precio, Versalles es la alternativa que no sabían que existía.
Oferta escasa que preserva el valor. La combinación de barrio pequeño y baja rotación de propiedades hace que el precio del m² en Versalles no tenga la volatilidad de barrios más dinámicos. Las propiedades aquí se venden cuando el propietario quiere vender, no bajo presión. Eso genera un mercado ordenado y con menos oportunidades de negociar a la baja, pero también con más estabilidad para quien compra.
PHs y casas que no se consiguen en ningún otro barrio a este precio. En Versalles es posible encontrar PHs con jardín propio, casas de tres ambientes reales y plantas que en otros barrios del corredor norte costarían el doble. Para una familia con hijos que necesita espacio exterior, el ticket de entrada en Versalles es significativamente más bajo que en San Isidro o Vicente López.
Perfil de vecindario homogéneo. La comunidad de Versalles es predominantemente de familias establecidas, propietarios de larga data y profesionales que valoran la discreción sobre la exposición. Es el tipo de entorno que crea estabilidad social, conserva el estado de las propiedades y minimiza la conflictividad cotidiana.
Acceso al corredor Rivadavia y al Parque Lineal. Versalles limita con uno de los corredores de transporte más importantes del oeste de CABA (Av. Rivadavia) y con el Parque Lineal que corre a lo largo del Ferrocarril Sarmiento. Esos activos de conectividad y espacio verde compensan la menor densidad comercial del barrio.
Precios de compra de 3 ambientes en Versalles (Abril 2026)
El rango de precios para 3 ambientes en Versalles se ubica entre USD 1.600 y USD 2.000 por m². La variación dentro de ese rango está principalmente determinada por el tipo de propiedad (casa, PH, departamento en edificio) y el estado de la unidad, no tanto por la zona interna del barrio dado su tamaño reducido.
Por tipo de propiedad
Tipo
Precio m²
Superficie típica
Ticket total estimado
Departamento en edificio antiguo, básico
USD 1.600 – USD 1.750
80-90 m²
USD 128.000 – USD 157.000
Departamento en buen estado con balcón
USD 1.700 – USD 1.850
82-92 m²
USD 139.000 – USD 170.000
PH con patio o jardín, sin reciclar
USD 1.650 – USD 1.850
85-100 m²
USD 140.000 – USD 185.000
PH o casa reciclada, alta calidad
USD 1.800 – USD 2.000
88-105 m²
USD 158.000 – USD 210.000
Comparación con barrios vecinos
Barrio
Precio m² (3 amb)
vs Versalles
Villa Real
USD 1.500 – USD 1.900
Similar o -5%
Monte Castro
USD 1.350 – USD 1.700
-10-15%
Floresta
USD 1.400 – USD 1.800
-10-12%
Versalles
USD 1.600 – USD 2.000
—
Villa Luro
USD 1.350 – USD 1.750
-12-15%
Flores
USD 1.600 – USD 2.000
Similar
Caballito
USD 2.100 – USD 2.700
+30-35%
Lo que diferencia a Versalles de los barrios con precio similar (Monte Castro, Floresta, Villa Luro) no es el precio sino el tipo de propiedades disponibles. En esos barrios el stock es mayoritariamente departamentos en edificio de altura. En Versalles la proporción de PHs y casas es significativamente mayor, lo que cambia completamente el perfil de lo que se consigue a ese precio.
Zonas de Versalles: cómo se divide el barrio
Dado el tamaño del barrio, las "zonas" de Versalles son más bien tres sectores informales que los propios vecinos distinguen por carácter y precio.
Sector Norte (entre Av. Rivadavia y Pedro Morán)
El sector de mayor densidad relativa. Más edificios de altura media, mayor presencia de departamentos, mejores conexiones con el corredor Rivadavia. Los precios aquí son los más bajos del barrio en términos de m², alrededor de USD 1.600-1.800, precisamente porque hay más oferta disponible.
Para el inversor que busca un departamento estándar con buena demanda de alquiler y ticket más accesible dentro del barrio, este sector es el punto de partida natural.
Mejores calles: Andrés Ferreyra, Camilo Torres, Av. Rivadavia (perpendiculares).
Sector Central (el corazón de Versalles)
El sector con mayor identidad de barrio. Casas bajas, árboles maduros, calles con escaso tráfico, el tejido urbano que hace que Versalles sea lo que es. Los precios acá rondan USD 1.700-1.900/m² para 3 ambientes, con las mejores propiedades tocando los USD 2.000.
Para uso propio con búsqueda de calidad de vida real, el sector central es el destino. La sensación de vivir aquí no tiene equivalente en el entorno de precio del barrio.
Mejores calles: Ramón Falcón, Avda. de los Incas (tramo Versalles), Joaquín V. González.
Sector Sur (límite con Villa Luro y el Parque Lineal)
El sector más tranquilo y con mayor presencia de casas grandes. El límite con el Parque Lineal del Ferrocarril Sarmiento aporta verde y silencio a la cuadra. Los precios acá son los más variables: las casas de mayor superficie con jardín tocan el techo del mercado del barrio (USD 1.900-2.000/m²), mientras que las unidades más básicas arrancan en el rango inferior.
Para una familia con hijos que prioriza el espacio exterior y el verde, el sector sur de Versalles es uno de los mejores ratios precio/calidad de vida de CABA.
Mejores calles: Av. Directorio, Andrés Ferreyra (tramo sur), calles que bordean el Parque Lineal.
Distribución típica de un 3 ambientes en Versalles
Los 3 ambientes en Versalles tienen entre 80 y 105 m² según el tipo de propiedad. La distribución estándar incluye:
Dormitorio principal: 12-16 m², orientado al exterior, con placard o espacio para armario independiente.
Segundo dormitorio: 10-13 m², amplio para cuarto infantil o home-office completo.
Living-comedor: 22-30 m², espacio real para vivir, en los PHs suele conectar con el patio o jardín.
Cocina: separada, 8-12 m², con ventana al exterior en las unidades más buenas.
Baño principal + frecuentemente toilette en los PHs y casas.
Patio, jardín o terraza en la mayoría de los PHs: el gran activo de Versalles.
La superficie útil de los 3 ambientes de Versalles supera consistentemente lo que el mismo ticket ofrece en barrios del corredor norte. Un 3 ambientes de 95 m² con jardín que en Versalles cuesta USD 165.000 requeriría un presupuesto mínimo de USD 220.000-240.000 en Coghlan o Núñez.
Retorno de alquiler: ¿qué renta genera un 3 ambientes en Versalles?
Con los precios de compra y alquiler de abril 2026, un 3 ambientes en Versalles genera una renta bruta anual de alrededor de 4,8% a 5,8% en dólares. No es el retorno más alto de CABA (Floresta o Mataderos superan ese porcentaje), pero está muy bien posicionado para un barrio de estas características.
Ejemplo de cálculo de renta
Departamento tipo: 3 ambientes, 87 m², Versalles, edificio en buen estado con balcón
Precio de compra: USD 155.000 (a USD 1.780/m²)
Alquiler mensual estimado: $820.000 ARS/mes
Tipo de cambio de referencia: USD 1 = $1.185 ARS (abril 2026)
Alquiler mensual en USD: ~USD 692
Alquiler anual en USD: ~USD 8.304
Renta bruta anual: ~5,4%
Descontando expensas, períodos de vacancia e impuestos, la renta neta se ubica en torno al 4,0-4,8%. Para un barrio de bajo riesgo de vacancia y con el perfil de inquilino de Versalles (familias estables, baja rotación), es un retorno sólido.
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 130.000
El piso del mercado en Versalles para 3 ambientes. Un departamento en edificio antiguo en el sector norte del barrio, 80-85 m², funcional pero sin grandes terminaciones. Es la forma más accesible de entrar al mercado de Versalles. Para uso propio básico o inversión de renta, el ticket justifica la ubicación.
Con USD 155.000
El rango donde está la mayor parte de la oferta disponible. Un departamento en buen estado, posiblemente con balcón, 85-90 m², en cualquier sector del barrio. También aparecen los primeros PHs sin reciclar con espacio exterior. Para quien habitará el departamento con familia, este rango da acceso real a lo que el barrio ofrece.
Con USD 175.000
Accedés a los mejores departamentos del barrio y a PHs en buen estado con patio o jardín. El confort aquí es notablemente superior: más metros, mejores terminaciones, plantas más generosas. Para uso propio con exigencias de calidad, este ticket da resultados difíciles de igualar en el mercado del oeste de CABA.
Con USD 200.000 o más
Los mejores activos de Versalles: casas recicladas con jardín, PHs de alta calidad en el sector central, unidades con características únicas en el barrio. En este rango se compite por propiedades que prácticamente no tienen paralelo en términos de calidad de vida dentro del precio en toda la Ciudad.
Las mejores calles de Versalles para comprar
Para inversión de renta:
Av. Rivadavia y perpendiculares del sector norte: máxima conectividad, mayor oferta de departamentos, demanda de alquiler estable.
Ramón Falcón: la calle más característica del barrio, equilibrio entre ubicación y calidad.
Para uso propio con familia:
Sector central (Joaquín V. González, Av. de los Incas): máxima calidad de vida, el Versalles más típico.
Bordes del Parque Lineal: para quienes priorizan el verde y el silencio sobre todo lo demás.
Para mejor precio dentro del barrio:
Sector norte bajo Av. Rivadavia: menor precio por m², más opciones de elección, buena conectividad.
Transporte y conectividad
Ferrocarril Sarmiento: El tren pasa por el límite sur del barrio. La estación más próxima es Floresta o Ramos Mejía (Línea Sarmiento), que conecta con Once en unos 15-20 minutos. Una conexión clave para quienes trabajan en el microcentro o en el GBA oeste.
Colectivos principales:
Líneas 55, 96, 117 por Av. Rivadavia (corredor principal de transporte)
Líneas 46, 86 por calles transversales
Línea 163 que conecta con Liniers y zonas adyacentes
Línea 126 hacia Caballito y zona centro
Subte: No hay subte en Versalles. Las estaciones más cercanas de la Línea A están en Flores, a 10-15 minutos en colectivo. Para usuarios frecuentes del subte, este factor merece consideración.
Acceso vehicular: Versalles tiene acceso rápido a Av. Rivadavia (corredor este-oeste fundamental de CABA) y a las autopistas del sur y oeste. Para quienes usan el auto, la ubicación es cómoda.
Escuelas y servicios
Educación:
Colegios primarios y secundarios públicos de calidad dentro del barrio y en los barrios adyacentes
Instituciones privadas en el corredor Rivadavia y en Flores
Universidades accesibles por transporte: UBA-Ciudad Universitaria y universidades privadas del corredor oeste
Salud:
Hospital Álvarez: uno de los mejores hospitales generales de CABA, a 10-15 minutos
Hospital Pirovano: accesible desde el corredor norte del barrio
Clínicas y sanatorios privados en el corredor Rivadavia
Servicios:
Comercio de proximidad en Av. Rivadavia y calles principales
Supermercados en el corredor Rivadavia y en Flores (vecino inmediato)
Parques y espacios verdes: el Parque Lineal del Sarmiento y varias plazas barriales
Pros y contras de comprar un 3 ambientes en Versalles
Pros
Contras
Tranquilidad e intimidad difíciles de igualar en CABA
Sin subte en el barrio
PHs y casas con jardín a precios únicos para CABA
Oferta muy limitada, pocas propiedades disponibles
Barrio pequeño con comunidad cohesionada
Menor liquidez de reventa que barrios más grandes
Buen acceso vehicular y a Av. Rivadavia
Escasa vida comercial y gastronómica interna
Precio moderado para las características que ofrece
Apreciación de capital más lenta que barrios premium
Plantas generosas (90-105 m²) en edificios con carácter
Oferta de edificios nuevos prácticamente inexistente
Renta neta del 4,0-4,8% para inversión de largo plazo
Requiere paciencia para encontrar la propiedad correcta
Aspectos a verificar antes de comprar en Versalles
Estado de las instalaciones en casas y PHs: Las propiedades más antiguas del barrio pueden tener cañerías o instalación eléctrica que requieren actualización. Un inspector técnico antes de la escritura evita sorpresas costosas post-compra.
Regularización catastral: Verificar que la propiedad —especialmente casas y PHs— esté correctamente inscripta en catastro y que no haya construcciones sin planos aprobados.
Estado del consorcio (en departamentos): Pedir liquidaciones de expensas de tres meses y acta de última asamblea para verificar el estado financiero del edificio.
Libre deuda de ABL, expensas y servicios: Obligatorio antes de cualquier escritura.
Superficie real vs. escriturada: En propiedades antiguas, la superficie registrada puede no coincidir con la medición real. Verificar con plano aprobado.
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Preguntas frecuentes sobre comprar un 3 ambientes en Versalles
¿Cuánto vale el m² de un 3 ambientes en Versalles en 2026?
El rango es de USD 1.600 a USD 2.000/m². El promedio para 3 ambientes estándar en buen estado está en torno a USD 1.750-1.800/m², con los PHs reciclados de alta calidad tocando el techo del rango.
¿Por qué Versalles tiene precios similares a barrios más grandes si es mucho más pequeño?
La escasez de oferta y el perfil premium de las propiedades disponibles (casas, PHs con jardín, plantas generosas) sostienen los precios. No compite en volumen sino en calidad de propiedades.
¿Es conveniente invertir en Versalles para renta en 2026?
Sí, con el perfil correcto. La renta bruta del 4,8-5,8% es competitiva, la vacancia es baja por el perfil de inquilino familiar, y el riesgo es moderado. No es el mejor retorno de CABA pero sí uno de los más estables.
¿Qué tipo de propiedades hay disponibles en Versalles?
Una mezcla inusual para CABA: departamentos en edificios de baja y media altura, PHs con patio o jardín, y algunas casas. La proporción de PHs y casas es significativamente mayor que en barrios aledaños, lo que eleva la calidad media disponible.
¿Versalles tiene buena conectividad con el centro?
Accesible pero no inmediata. El Ferrocarril Sarmiento en el límite sur conecta con Once en 15-20 minutos. Para el subte hay que ir hasta Flores (10-15 min en colectivo). Para quienes trabajan en el microcentro y tienen auto o usan el tren, la conectividad es adecuada.
¿Cuánto tiempo lleva encontrar un 3 ambientes en Versalles?
Dado el volumen bajo de oferta, puede llevar entre 2 y 6 meses encontrar la propiedad correcta. La recomendación es activar alertas en Roomix para no perderse las publicaciones nuevas y estar listo para actuar rápido cuando aparezca algo que encaje.
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Conclusión: Versalles, la apuesta por la calidad de vida en el oeste de CABA
Versalles no es el barrio para quien busca el precio más bajo, la renta más alta o el dinamismo de un mercado con mucho volumen. Es el barrio para quien tiene claro que la calidad de vida cotidiana —silencio real, espacio exterior, comunidad consolidada— es el activo más valioso que puede ofrecer una propiedad en la Ciudad.
En 2026, con precios entre USD 1.600 y USD 2.000/m², Versalles es una de las pocas opciones dentro de CABA donde ese estilo de vida es accesible a tickets razonables. Para la familia que no quiere mudarse al GBA pero necesita más que lo que un departamento estándar puede ofrecer, y para el inversor que entiende que la estabilidad de mercado y la baja vacancia tienen un valor propio, Versalles merece estar en el análisis.
