Comprar en Mar del Plata: Guía de Barrios, Precios e Inversión 2026
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por Roomix
Comprar en Mar del Plata: Guía Completa 2026
Mar del Plata es un caso único en el mapa inmobiliario argentino. Con casi 700.000 habitantes, no es solo un balneario: es la ciudad más grande de la costa atlántica, con universidad, industria pesquera, puerto, vida cultural todo el año y un mercado inmobiliario que combina dos mundos: el de la inversión turística de temporada y el de la vivienda permanente.
Si estás evaluando comprar una propiedad en Mar del Plata, ya sea para veranear, para alquiler temporario, como inversión de renta anual o para mudarte definitivamente, esta guía te da la información concreta que necesitás.
Por Qué Comprar en Mar del Plata en 2026
Mar del Plata tiene fundamentos sólidos para la compra de inmuebles:
Doble mercado: la misma propiedad puede funcionar para alquiler temporario en verano y alquiler permanente o uso propio el resto del año
Precios históricamente bajos: el metro cuadrado en MdP es entre un 50% y un 65% menor que en CABA, una de las brechas más amplias del país
Ciudad real: no es un balneario que se apaga en invierno. Tiene universidad (UNMdP, FASTA, Atlántida), industria, comercio y vida social todo el año
Conectividad: 400 km de Buenos Aires por autopista (5 horas), con aeropuerto y servicio de micros frecuentes
Demanda turística masiva: MdP sigue siendo el destino de playa número uno de Argentina por volumen de visitantes
Calidad de vida: para quienes buscan mudarse, ofrece mar, espacios verdes, ritmo más tranquilo y costos menores
El Mercado en 2026
El mercado marplatense sigue siendo uno de los más accesibles de Argentina en dólares. La recuperación de precios fue más lenta que en CABA, lo que genera una ventana de oportunidad para compradores. El alquiler temporario muestra buenos números, y la demanda de alquiler permanente se mantiene estable por la población universitaria y la actividad económica local.
Precios por Zona: Cuánto Cuesta Comprar en Mar del Plata
Venta (valores en USD)
Zona
Depto 1 amb.
Depto 2 amb.
Depto 3 amb.
Casa 3 amb.
Centro / Güemes
25.000 - 42.000
42.000 - 65.000
65.000 - 100.000
-
Playa Grande
35.000 - 55.000
55.000 - 90.000
90.000 - 140.000
120.000 - 220.000
La Perla
22.000 - 38.000
38.000 - 60.000
60.000 - 95.000
-
Punta Mogotes
25.000 - 40.000
40.000 - 65.000
65.000 - 100.000
80.000 - 150.000
Los Troncos
40.000 - 65.000
65.000 - 110.000
110.000 - 170.000
140.000 - 300.000
Constitución
20.000 - 35.000
35.000 - 55.000
55.000 - 85.000
65.000 - 120.000
Zona Puerto
20.000 - 33.000
33.000 - 52.000
52.000 - 80.000
60.000 - 110.000
Sierra de los Padres
-
-
-
80.000 - 200.000
Valores de referencia abril 2026. Varían según antigüedad, estado, vista al mar y ubicación exacta.
La zona de Güemes es el polo gastronómico y cultural de Mar del Plata. La calle Güemes con sus bares, restaurantes y locales de diseño funciona como un Palermo marplatense. El centro comercial está a pasos.
Por qué comprar acá:
Máxima vida urbana durante todo el año
Polo gastronómico y cultural consolidado
Cercanía a la playa Bristol y Varese
Demanda de alquiler permanente y temporario
Precios accesibles para una ubicación céntrica premium
Ideal para: inversión mixta (temporario en verano, permanente el resto del año), vivienda para quienes quieren vida urbana.
Playa Grande: La Zona Premium de Playa
Playa Grande es la zona de playa más valorada de Mar del Plata. Edificios con vista al mar, cercanía al Torreón del Monje, y un entorno que combina la playa con gastronomía de buen nivel.
Por qué comprar acá:
Vista al mar y cercanía directa a la playa
Zona de mayor categoría para veraneo
Edificios con amenities y buenas terminaciones
Demanda de alquiler temporario premium
Valorización sostenida por la ubicación costera
Ideal para: inversión en alquiler temporario de alto valor, vivienda de veraneo premium.
Consideraciones: los departamentos con vista al mar tienen un premium del 30-50% sobre los que no la tienen. Verificá la orientación: la vista al mar en MdP es generalmente orientación este o sureste.
La Perla: Accesible y Cerca del Mar
La Perla es la zona costera norte de MdP. Tiene playas amplias, un paseo costanero renovado y precios sensiblemente menores que Playa Grande. Es una de las mejores opciones para combinar cercanía al mar con inversión accesible.
Por qué comprar acá:
Precios de entrada para zona costera
Playas amplias y menos concurridas que Bristol
Paseo costanero renovado
Buena demanda de alquiler temporario
Proyección de valorización por obras de infraestructura
Ideal para: primera inversión en la costa, alquiler temporario con buen retorno porcentual.
Los Troncos: El Barrio Residencial Premium
Los Troncos es el barrio residencial más exclusivo de Mar del Plata. Casas amplias, calles arboladas, cercanía a Playa Grande y un entorno que combina la vida de barrio con la proximidad al mar.
Por qué comprar acá:
Máximo valor de reventa en MdP
Entorno residencial de primera categoría
Casas con jardín y buenas superficies
Cercanía a colegios privados de primer nivel
Demanda de familias de alto poder adquisitivo
Ideal para: vivienda permanente premium, inversión de apreciación de capital a largo plazo.
Punta Mogotes: Familiar y Turístico
El complejo de Punta Mogotes es una zona turística por excelencia, con playas del sur amplias y un entorno más tranquilo que el centro. Fuera de temporada es más silencioso, pero en verano explota de actividad.
Por qué comprar acá:
Playas amplias y familiares
Buena demanda de alquiler temporario en verano
Precios accesibles comparados con Playa Grande
Estacionamiento más fácil (el auto es clave en MdP)
Cercanía al puerto y gastronomía de pescados
Ideal para: inversión turística de temporada, vivienda de veraneo familiar.
Constitución y Zona Puerto: Las Apuestas de Valor
Estos barrios ofrecen los precios más bajos de la zona urbana de MdP. Constitución tiene un perfil residencial popular pero consolidado. La zona del Puerto tiene el atractivo gastronómico de la banquina de pescadores y viene siendo objeto de proyectos de revalorización.
Por qué comprar acá:
Precios de entrada más bajos de la ciudad
Alto potencial de rentabilidad porcentual
Zona Puerto con potencial de revalorización
Gastronomía portuaria como atractivo turístico
Buena opción para primera inversión
Ideal para: inversores con presupuesto ajustado, apuesta a valorización de zona.
Inversión: Temporario vs Permanente
Alquiler Temporario (Temporada Alta)
Zona
Depto 2 amb. / semana (enero)
Ocupación verano
Centro / Güemes
USD 400 - 800
85% - 95%
Playa Grande
USD 600 - 1.200
90% - 100%
La Perla
USD 350 - 650
80% - 90%
Punta Mogotes
USD 400 - 750
85% - 95%
Los Troncos
USD 700 - 1.400
80% - 95%
Valores de referencia temporada 2025/2026.
Rentabilidad por Alquiler Temporario
Ejemplo para un departamento de 2 ambientes en zona Güemes (valor: USD 50.000):
Temporada alta (enero-febrero): 8 semanas x USD 600 = USD 4.800
Estos números son alcanzables con buena gestión. La ventaja de MdP sobre otros balnearios es que tiene movimiento fuera de temporada (turismo de congresos, fines de semana largos, turismo gastronómico).
Rentabilidad por Alquiler Permanente
Zona
Rentabilidad Bruta Anual
Centro / Güemes
6% - 8%
Playa Grande
4,5% - 6%
La Perla
6,5% - 8,5%
Punta Mogotes
5,5% - 7%
Los Troncos
3,5% - 5%
Constitución
7% - 9%
Zona Puerto
7% - 9,5%
Valores estimados abril 2026.
Mar del Plata ofrece rentabilidades brutas que están entre las más altas del país, especialmente en las zonas más accesibles. La clave es que los precios de compra son muy bajos en dólares, mientras que los alquileres se mantienen razonables en pesos.
Estrategia Mixta: La Mejor de Ambos Mundos
Muchos inversores en MdP usan una estrategia mixta: alquiler temporario en diciembre-febrero-enero y fines de semana largos, y alquiler permanente el resto del año. Esta combinación puede maximizar el ingreso total.
La Vida Permanente en Mar del Plata
Si estás pensando en mudarte, MdP tiene ventajas concretas:
A Favor
Costo de vida: entre un 20% y un 30% menor que CABA
Mar todo el año: caminar por la costa en invierno es una experiencia que no tiene precio
Tamaño justo: tiene todos los servicios de una ciudad grande sin el caos de Buenos Aires
Universidad: la UNMdP tiene buena oferta académica
Cultura y gastronomía: teatro, festivales, pesca, cocina de mar
A Tener en Cuenta
Mercado laboral limitado: fuera del turismo, la pesca, la industria textil y los servicios, las opciones son más reducidas. El trabajo remoto lo cambia todo
Humedad: el clima costero es húmedo. Los departamentos necesitan mantenimiento contra la humedad y la salinidad
Invierno: no es tan frío como la Patagonia, pero los días grises y ventosos de invierno pueden pesar
Distancia: 5 horas de Buenos Aires. No es un viaje corto para ir y volver en el día
Costos de Compra en Mar del Plata
Concepto
Porcentaje/Valor
Comisión inmobiliaria
4% + IVA (comprador)
Honorarios escribanía
1,5% a 2% + IVA
Impuesto de Sellos (PBA)
2%
Tasa ARBA
Variable
Certificados e informes
$80.000 - $200.000 aprox.
Total estimado de gastos de cierre: entre un 7% y un 10% del valor de compra.
Qué Verificar Antes de Comprar en Mar del Plata
Escritura inscripta: verificá en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires
Deuda de ARBA: libre deuda del Impuesto Inmobiliario
Deuda municipal: libre deuda de la Municipalidad de General Pueyrredón
Humedad y estado del edificio: en la costa la humedad deteriora las construcciones. Revisá paredes, techos, cañerías y ventanas con atención
Vista al mar: si pagás un premium por vista al mar, verificá que no haya proyectos de construcción en el lote de enfrente que puedan tapar esa vista
Cochera: en MdP el auto es casi imprescindible. Un departamento con cochera vale significativamente más y se alquila mucho mejor
Habilitación para temporario: verificá que el reglamento de copropiedad permita alquiler temporario si ese es tu plan
Preguntas Frecuentes
¿Conviene comprar en Mar del Plata como inversión?
Sí, MdP es una de las plazas con mejor relación precio-renta del país. Los precios de compra son muy accesibles en dólares y la demanda de alquiler (temporario y permanente) es sólida. La rentabilidad puede superar el 8-10% bruto anual con buena gestión.
¿Mejor departamento o casa en MdP?
Para inversión turística, departamento (más fácil de administrar, menor mantenimiento). Para vivienda permanente, casa si el presupuesto lo permite. Para inversión de renta permanente, departamento cerca del centro o de la universidad.
¿MdP o Pinamar para inversión?
MdP ofrece precios de entrada mucho más bajos y la posibilidad de renta permanente todo el año (es una ciudad, no solo un balneario). Pinamar ofrece exclusividad y tarifa diaria más alta en temporada. Depende de tu presupuesto y estrategia.
¿Se puede vivir todo el año en Mar del Plata?
Absolutamente. MdP es una ciudad completa con todos los servicios. Más de 650.000 personas viven ahí todo el año. El desafío es el mercado laboral si no tenés trabajo remoto.
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Mar del Plata ofrece oportunidades únicas: precios de entrada bajos, doble mercado (temporario y permanente), y la posibilidad de combinar inversión con calidad de vida frente al mar. Es una ciudad que funciona todo el año, y eso marca la diferencia.
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