Cuánto cuesta un certificado de libre deuda en Argentina 2026
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por Roomix
Cuánto cuesta un certificado de libre deuda en Argentina 2026
En la compraventa de un departamento en propiedad horizontal, uno de los documentos obligatorios es el certificado de libre deuda de expensas. Sin este certificado, el escribano no puede escriturar la operación, ya que las expensas impagas siguen al inmueble (no al propietario) y podrían convertirse en una deuda del comprador.
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Qué es el certificado de libre deuda de expensas
El certificado de libre deuda de expensas es un documento emitido por el administrador del consorcio que acredita que la unidad funcional (el departamento) no tiene deudas pendientes por:
Expensas ordinarias
Expensas extraordinarias
Fondos de reserva
Intereses por mora en expensas anteriores
También puede incluir la certificación de ausencia de deudas por tasas e impuestos municipales (ABL en CABA, tasa de servicios urbanos en otros municipios) si el propietario los paga a través del consorcio.
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Por qué es obligatorio en la compraventa
El art. 2049 del Código Civil y Comercial (CCyC) establece que las expensas impagas son una obligación que corre con el inmueble: el nuevo propietario puede ser responsable de deudas anteriores si no se verificó la situación al comprar.
Por eso:
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exige el certificado de libre deuda antes de escriturar
El comprador tiene derecho a solicitarlo como condición de la escrituración
La inmobiliaria suele pedirlo al inicio de la operación para que no haya sorpresas al final
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Quién emite el certificado de libre deuda
El certificado lo emite el administrador del consorcio, que es quien lleva la contabilidad de los gastos comunes. Puede ser:
Administradora profesional: empresa o persona física matriculada en el registro de administradores de consorcios
Administrador propietario: en consorcios pequeños sin administración profesional, puede ser uno de los propietarios
En CABA, los administradores deben estar inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios del Gobierno de la Ciudad.
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Cuánto cuesta el certificado de libre deuda en Argentina 2026
En CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, el costo del certificado de libre deuda está parcialmente regulado. La Ley 941 de CABA y las resoluciones del Registro de Administradores establecen parámetros.
Costo típico en 2026:
Libre deuda simple (sin urgencia): ARS 15.000-40.000
Libre deuda urgente (en 24-48 horas): ARS 30.000-80.000
Algunas administradoras cobran el libre deuda como parte de sus honorarios fijos mensuales al consorcio (en cuyo caso no hay cargo adicional al propietario). Otras lo cobran como gestión aparte.
En la Provincia de Buenos Aires
En el GBA y el interior de PBA, el costo varía más porque no hay una regulación tan específica:
Libre deuda estándar: ARS 20.000-60.000
Con urgencia: ARS 40.000-100.000
En otras provincias
El costo en otras provincias (Córdoba, Mendoza, Santa Fe, etc.) es similar al de PBA. Sin regulación unificada, cada administradora define sus honorarios.
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Qué información incluye el certificado
Un certificado de libre deuda de expensas estándar incluye:
Datos del inmueble: dirección, número de unidad y piso
Datos del consorcio: nombre, CUIT, dirección del edificio
Período certificado: hasta qué mes está al día la cuenta
Saldo de expensas: confirmación de que no hay deuda pendiente o detalle de saldo adeudado
Firma del administrador con datos de contacto y matrícula
Fecha de emisión: el certificado tiene vigencia limitada (generalmente 30 días)
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Vigencia del certificado
El certificado de libre deuda tiene una vigencia de 30 días en la mayoría de los casos. Si la escritura se demora más, deberá solicitarse uno nuevo. Esto es especialmente relevante cuando hay demoras en el proceso de crédito hipotecario o en la agenda del escribano.
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Otros tipos de certificados de libre deuda en operaciones inmobiliarias
Libre deuda de ABL (CABA)
El Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) de CABA se paga por el titular registral del inmueble. En la escrituración, el escribano verifica el estado de deuda del ABL directamente con AGIP (Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos). El propietario puede obtener un certificado de libre deuda de ABL en el portal de AGIP.
Costo: sin cargo (servicio gratuito online de AGIP).
Libre deuda de impuesto inmobiliario (PBA)
En la Provincia de Buenos Aires, el escribano verifica el estado del impuesto inmobiliario ante ARBA. El propietario puede obtener el libre deuda de ARBA online.
Costo: sin cargo (gratuito en el portal de ARBA).
Libre deuda de servicios (agua, gas)
En algunas operaciones, el comprador o el escribano solicita certificados de libre deuda de Aysa (agua), Metrogas o Naturgy (gas). Estos se obtienen directamente con la prestadora, generalmente gratuitos o con cargo mínimo.
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¿Quién paga el certificado de libre deuda?
Por convención en Argentina:
El vendedor paga el certificado de libre deuda de expensas, ya que es un documento que certifica su situación
Los certificados de ABL e impuesto inmobiliario son gratuitos y los obtiene el escribano o el propietario directamente online
Sin embargo, en la negociación de la operación, cualquiera de las partes puede asumir el costo si se acuerda así.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el certificado muestra deuda?
Si el certificado indica deuda de expensas, el vendedor debe cancelarla antes de la escritura o acordar que se descuente del precio de venta. El escribano retendrá el monto de la deuda del precio y lo pagará directamente al consorcio.
¿Puedo escriturar sin certificado de libre deuda?
En la práctica, no. El escribano no escritura sin el libre deuda de expensas en una propiedad horizontal. Es uno de los documentos obligatorios del legajo de escrituración.
¿Cuánto tarda en emitirse el certificado?
En condiciones normales, 2-5 días hábiles. Con urgencia (solicitando expresamente), 24-48 horas, con el recargo correspondiente.
Conclusión: el libre deuda de expensas cuesta ARS 15.000-80.000 y es obligatorio para escriturar
El certificado de libre deuda de expensas es un documento infaltable en cualquier escrituración de departamento. Su costo en 2026 oscila entre ARS 15.000 y ARS 80.000 dependiendo de la urgencia y la provincia, y lo paga el vendedor. Los libres de deuda de ABL e impuesto inmobiliario son gratuitos y se obtienen online.
