Qué es un certificado de libre deuda: guía completa 2026
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por Roomix
Qué es un certificado de libre deuda: guía completa 2026
El certificado de libre deuda es el documento oficial que acredita que una propiedad (o una persona) no tiene obligaciones económicas pendientes con un organismo específico. En el mercado inmobiliario argentino, es un requisito habitual en compraventas y, en algunos casos, en alquileres.
Hay distintos tipos de certificados de libre deuda, cada uno emitido por el organismo correspondiente: municipal (ABL), provincial (impuesto inmobiliario), consorcio (expensas) y servicios.
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¿Por qué es importante el certificado de libre deuda?
Cuando se compra un inmueble, las deudas que pesan sobre la propiedad se transfieren con ella. Si el vendedor tiene 3 años de ABL impago y vende sin cancelarlos, el comprador puede heredar esa deuda.
El certificado de libre deuda protege al comprador verificando que la propiedad está saneada antes de la transferencia. El escribano lo requiere como parte del estudio de títulos previo a la escritura.
En alquileres, algunos propietarios presentan el libre deuda de expensas y servicios al inquilino para acreditar que la propiedad está al día antes del inicio del contrato.
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Los principales certificados de libre deuda en el mercado inmobiliario
1. Certificado de libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
El ABL es el tributo municipal que cobra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
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(GCBA) por los servicios de alumbrado, barrido y limpieza de calles. Es el impuesto municipal sobre inmuebles de CABA.
Cómo obtenerlo:
Portal web del GCBA (Buenos Aires Digital): generación automática si no hay deuda
Agencias de Atención al Ciudadano del GCBA
Costo: gratuito si se gestiona online
Qué certifica: que el inmueble no tiene cuotas vencidas e impagas de ABL.
2. Certificado de libre deuda de Impuesto Inmobiliario (para propiedades en la Provincia de Buenos Aires)
En la Provincia de Buenos Aires, el impuesto equivalente al ABL es el Impuesto Inmobiliario provincial, recaudado por la ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires).
Cómo obtenerlo:
Portal web de ARBA (arba.gob.ar)
Delegaciones de ARBA en cada partido
Costo: gratuito online
3. Certificado de libre deuda de expensas del consorcio
El libre deuda de expensas es emitido por la administración del consorcio y certifica que el propietario del departamento está al día con el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias.
Quién lo emite: el administrador del consorcio del edificio
Cómo obtenerlo:
Solicitarlo directamente al administrador del consorcio por escrito (email o carta)
El plazo de emisión varía: 2-10 días hábiles según la administración
Costo: en muchas administraciones es gratuito; algunas cobran un arancel de ARS 5.000-20.000
Cuándo se necesita:
En toda compraventa de departamento en propiedad horizontal
En algunos alquileres (el futuro inquilino lo puede solicitar antes de firmar)
Para tramitar créditos hipotecarios (el banco lo solicita)
4. Certificado de libre deuda de servicios
El libre deuda de servicios certifica que no hay facturas vencidas de:
Electricidad: Edesur o Edenor (en CABA y GBA)
Gas: Metrogas, Camuzzi u otras distribuidoras
Agua: AySA (en CABA y parte del GBA) o empresa local
Cómo obtenerlos:
Portal web o atención telefónica de cada empresa prestadora
Generalmente gratuitos (son el estado de cuenta del servicio)
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Cuándo se solicita cada certificado
En compraventa de inmueble
El escribano solicita antes de la escritura:
Libre deuda de ABL o Impuesto Inmobiliario
Libre deuda de expensas (para propiedades horizontales)
En algunos casos, informe de deudas de servicios
El vendedor debe presentar estos certificados o cancelar las deudas antes de la firma.
En alquiler
No es obligatorio por ley, pero es buena práctica que el propietario muestre al inquilino antes de firmar:
Libre deuda de ABL/Impuesto Inmobiliario
Libre deuda de expensas
Estado de cuenta de servicios
Esto acredita que la propiedad está al día y que el inquilino no recibirá reclamos de deuda de períodos anteriores.
En crédito hipotecario
Los bancos solicitan antes del desembolso:
Libre deuda de impuestos municipales y provinciales
Libre deuda de expensas
Informe del Registro de la Propiedad (verificación de hipotecas y embargos)
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Costos del certificado de libre deuda
Tipo
Organismo emisor
Costo
ABL (GCBA)
GCBA
Gratuito (online)
Impuesto Inmobiliario (PBA)
ARBA
Gratuito (online)
Expensas
Administración consorcio
Gratuito o ARS 5.000-20.000
Servicios (luz, gas, agua)
Empresa prestadora
Gratuito
Informe registral (Registro de la Propiedad)
Registro de la Propiedad
ARS 15.000-50.000 (varía por provincia)
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Diferencia entre libre deuda y estudio de títulos
El libre deuda y el estudio de títulos son conceptos complementarios pero distintos:
Concepto
Qué verifica
Quién lo hace
Libre deuda
Deudas de impuestos, expensas y servicios
Cada organismo por separado
Estudio de títulos
Dominio, hipotecas, embargos, inhibiciones
Escribano en el Registro de la Propiedad
El estudio de títulos verifica que el vendedor tiene derecho a vender (es el dueño, sin cargas jurídicas que impidan la transferencia). El libre deuda verifica que no hay deudas económicas sobre el inmueble. Ambos son necesarios en una compraventa.
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Preguntas frecuentes
¿Si el inmueble tiene deudas de ABL, el comprador las hereda?
Sí, si no se cancelan antes de la escritura. Las deudas de tributos municipales y provinciales son "propter rem" (siguen a la propiedad). El escribano exige el libre deuda para proteger al comprador de esta situación.
¿El inquilino puede pedir el libre deuda de expensas al propietario antes de firmar?
Sí. Es un derecho del inquilino verificar el estado de deuda de la propiedad antes de comprometerse. Si el propietario se niega a mostrar el libre deuda, es una señal de alerta que hay deuda impaga.
¿Cuánto tiempo es válido un certificado de libre deuda?
La validez varía según el tipo. Los informes de ABL e Impuesto Inmobiliario son válidos por el período que cubren (al día de la fecha de emisión). El libre deuda de expensas del consorcio generalmente tiene validez de 30-60 días. El informe registral caduca a los 30-60 días según la provincia.
Conclusión: el certificado de libre deuda acredita que la propiedad no tiene deudas de impuestos, expensas ni servicios; es indispensable en compraventas
El certificado de libre deuda protege al comprador de heredar deudas junto con la propiedad. En toda compraventa, el escribano solicita el libre deuda de tributos municipales/provinciales, expensas y servicios antes de escriturar. En alquileres, es una buena práctica que el propietario lo muestre al futuro inquilino antes de firmar el contrato.
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