Respuesta corta: si sos persona física y alquilás uno o dos inmuebles con destino vivienda, en la mayoría de las provincias estás exento de Ingresos Brutos. El IIBB grava el ejercicio habitual de una actividad económica, y alquilar la propia vivienda o un inmueble aislado no configura ese hecho imponible. Sí corresponde pagarlo cuando el alquiler es comercial, cuando lo hace una sociedad, o cuando el propietario tiene un portfolio grande que la provincia considera actividad empresarial. Las alícuotas van del 1% al 5% según jurisdicción y actividad.
| Situación | ¿Paga IIBB? |
|---|
| Persona física, 1-2 inmuebles, destino vivienda | Exento en la mayoría de las provincias |
| Local, oficina o depósito (locación comercial) | Gravado (≈3-5% en CABA y PBA) |
| Sociedad o empresa que alquila | Gravado |
| Portfolio grande / alquiler como actividad principal | Gravado |
| Alquiler temporario turístico | Puede estar gravado aun si el residencial está exento |
El Impuesto sobre los Ingresos Brutos (IIBB) es un impuesto provincial que grava los ingresos generados por actividades económicas realizadas con habitualidad. En el contexto de los alquileres, la pregunta clave es: ¿cobrar alquiler de un inmueble es una actividad económica habitual sujeta a Ingresos Brutos?
La respuesta varía por provincia y por la situación del propietario. Esta guía explica cuándo aplica, cuándo no aplica, y cuál es la alícuota en las principales jurisdicciones.
Nota: Las normas de Ingresos Brutos varían por provincia y se actualizan frecuentemente. Consultá la agencia recaudadora de tu provincia antes de tomar decisiones impositivas.
¿Qué es el Impuesto sobre los Ingresos Brutos?
El IIBB es un impuesto provincial (cada provincia tiene su propio código fiscal) que grava el ejercicio habitual y a título oneroso de actividades económicas. No es lo mismo que el Impuesto a las Ganancias (nacional): son tributos independientes con bases imponibles y alícuotas diferentes.
Características:
- Provincial: cada jurisdicción define su propio régimen
- Mensual o bimestral: generalmente se paga en cuotas mensuales o bimestrales
- Base imponible: los ingresos brutos obtenidos en el período (sin deducción de gastos)
- Alícuota: varía por actividad y jurisdicción, generalmente entre 1% y 5%
La clave: ¿el alquiler es "actividad habitual"?
El IIBB grava actividades habituales. Esto plantea la pregunta: ¿cobrar alquiler de un departamento es una actividad habitual que configura el hecho imponible del IIBB?
La respuesta depende de cada código fiscal provincial, pero hay una tendencia general:
Exención habitual para propietarios de pocos inmuebles
La mayoría de las provincias argentinas eximen del IIBB a los ingresos por locación de inmuebles cuando:
- El propietario alquila su vivienda única o casa-habitación
- Se trata de pocos inmuebles (generalmente 1 o 2) que no constituyen una actividad empresarial
- La actividad no es la principal fuente de ingresos del contribuyente
La lógica: El propietario que alquila un departamento que es su único inmueble no está ejerciendo una "actividad económica" en el sentido empresarial del término —es simplemente el uso de su patrimonio.
Cuándo sí aplica el IIBB
El IIBB sobre alquileres sí aplica cuando:
- El propietario tiene múltiples propiedades y el alquiler es su principal actividad (se lo considera un empresario inmobiliario)
- La actividad es realizada por una sociedad o empresa (no por una persona física)
- La provincia tiene una definición amplia del hecho imponible que incluye estos casos
—
Las principales jurisdicciones: cómo funciona en cada una
Ciudad de Buenos Aires (AGIP)
En CABA, los ingresos por locación de inmuebles con destino vivienda están exentos del IIBB para personas físicas que no superen determinados montos anuales (actualizados cada año). La exención aplica cuando:
- El inmueble se destina a vivienda del inquilino
- Los ingresos no superan el tope anual establecido por AGIP
Para locaciones comerciales o cuando los ingresos son altos, puede corresponder inscripción en AGIP y pago de IIBB a la alícuota de Comercio/Servicios (alrededor del 3%).
Provincia de Buenos Aires (ARBA)
En PBA, la locación de inmuebles con destino habitacional está exenta del IIBB cuando:
- Se trata de vivienda (no local comercial)
- El contribuyente es una persona física
- No supera el límite de unidades o ingresos establecido por el Código Fiscal de PBA
Las locaciones no residenciales (locales, depósitos, oficinas) están gravadas a la alícuota general de locación de inmuebles (generalmente 3-5% en PBA).
Córdoba (DGR)
La DGR de Córdoba tiene un tratamiento similar: exención para locación de inmuebles con destino habitacional por personas físicas con pocos inmuebles. Las rentas de locación de carácter empresarial sí tributan IIBB.
Santa Fe (AFIP Santa Fe)
Santa Fe también exime del IIBB los ingresos por locación de inmuebles destinados a vivienda para personas físicas no empresarias. La locación comercial tributa IIBB a la alícuota aplicable.
—
¿Cuándo hay que inscribirse y declarar IIBB por un alquiler?
Si tenés dudas sobre si tu situación como propietario configura el hecho imponible del IIBB en tu provincia:
- Consultá el Código Fiscal de tu provincia (disponible online en el sitio de la agencia recaudadora)
- Verificá si existe una exención específica para locación habitacional
- Analizá la cantidad de inmuebles y el monto de ingresos — si superan los umbrales de la exención, corresponde inscribirse
- Consultá con un contador público para determinar tu situación específica
—
¿En qué se diferencia el IIBB del Impuesto a las Ganancias?
Muchos propietarios confunden estos dos impuestos:
| Ingresos Brutos (IIBB) | Impuesto a las Ganancias |
|---|
| Nivel | Provincial (cada provincia) | Nacional (AFIP) |
| Base | Ingresos brutos (sin deducciones) | Renta neta (con deducciones) |
| Alícuota | 1-5% sobre ingresos brutos | 5-35% sobre renta neta (escala progresiva) |
| Aplicación al alquiler | Exento en muchos casos para personas físicas | Gravado si supera el MNI |
| Habitualidad | Requiere "actividad habitual" | Grava toda renta de la Segunda Categoría |
Importante: Estar exento de IIBB no significa estar exento de Ganancias, y viceversa. Son impuestos independientes.
—
El Convenio Multilateral: para propietarios que alquilan en varias provincias
Si tenés inmuebles en varias provincias y los ingresos te obligan a tributar IIBB, puede aplicar el Convenio Multilateral, un acuerdo entre las provincias que regula cómo se distribuye la base imponible cuando un contribuyente desarrolla actividades en más de una jurisdicción.
En la práctica, la mayoría de los propietarios individuales con inmuebles en distintas provincias no llegan al umbral de los que hace relevante el Convenio Multilateral. Pero si gestionás un portfolio de propiedades significativo, es un aspecto a considerar con tu contador.
—
Preguntas frecuentes
¿Los alquileres de Airbnb están gravados por IIBB?
El alquiler temporario (Airbnb, Booking) puede tener un tratamiento diferente al alquiler residencial permanente en algunas provincias. En CABA y PBA, el alquiler temporario con fines turísticos puede estar gravado incluso cuando el residencial está exento. Consultá con un contador.
¿Si tengo 3 propiedades alquiladas, debo pagar IIBB?
Depende de la provincia y los montos. A partir de cierta cantidad de inmuebles, algunas provincias consideran que hay "habitualidad" empresarial. En CABA, por ejemplo, el umbral está relacionado con el monto de ingresos, no solo la cantidad de inmuebles.
¿El IIBB sobre alquileres se paga mensual o anualmente?
Cuando aplica, el IIBB se liquida mensualmente. Las declaraciones juradas son mensuales y los pagos también.
Conclusión: la mayoría de los propietarios individuales están exentos de IIBB por locación habitacional
En la mayoría de las provincias argentinas, los ingresos por alquiler de inmuebles con destino habitacional están exentos del IIBB para personas físicas con pocos inmuebles. El IIBB sí puede aplicar para alquileres comerciales, alquileres temporarios turísticos, o propietarios con portfolios grandes que configuran una actividad empresarial. Consultá con un contador la situación específica de tu provincia y tu caso.
Para dimensionar el ingreso que estás por declarar, mirá cuánto se pide hoy por unidades como la tuya: departamentos en alquiler en Capital Federal, alquileres en la provincia de Buenos Aires, locales comerciales en alquiler —el caso que casi siempre sí tributa IIBB— y alquileres temporarios, que tienen tratamiento propio en varias provincias.
