Derechos del inquilino en Argentina 2026: reparaciones, privacidad y desalojo
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por Roomix
Derechos del inquilino en Argentina 2026: reparaciones, privacidad y desalojo
Respuesta corta: desde el DNU 70/2023 los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial, y como inquilino conservás derechos concretos. Los cuatro que más se ignoran: el propietario debe hacer y pagar las reparaciones estructurales (goteras, filtraciones, gas, agua, luz); no puede entrar sin tu autorización y, para mostrar el inmueble o inspeccionarlo, debe avisar con unas 48 horas; si no va a renovar el contrato de vivienda, debe avisar con al menos 2 meses de anticipación; y el depósito se devuelve entre 15 y 30 días después de la entrega de llaves, descontando solo daños y servicios impagos. Ante falta de pago, el propietario debe intimarte fehacientemente y darte 10 días antes de iniciar el juicio de desalojo.
Situación
Lo que fija la norma o la práctica
Reparaciones estructurales
A cargo del propietario
Ingreso del propietario
Con tu autorización y aviso previo (~48 hs)
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Alquilar en Argentina implica obligaciones para el inquilino, pero también una serie de derechos protegidos por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) y por la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) cuando aplica. Muchos inquilinos desconocen estos derechos y terminán aceptando condiciones abusivas o pagando costos que no les corresponden.
En esta guía explicamos los derechos más importantes que tenés como inquilino en 2026, desde las reparaciones obligatorias del propietario hasta los plazos legales para el desalojo.
¿Quién paga las reparaciones en un alquiler?
El propietario está obligado a entregar la propiedad en condiciones de habitabilidad y a mantenerla así durante toda la locación. Esto incluye:
Reparaciones estructurales: goteras, filtraciones, problemas de calefacción central, instalaciones de gas, agua y luz en mal estado.
Mantenimiento de artefactos: si el departamento se alquila con aire acondicionado, calefón o termotanque incluido, su mantenimiento corresponde al propietario salvo que el contrato diga lo contrario.
Pintura y arreglos mayores: la pintura exterior y las reparaciones que afectan la estructura son responsabilidad del dueño.
¿Cómo reclamar?
Hacé el reclamo por escrito (WhatsApp, mail o carta documento).
Dá un plazo razonable (generalmente 10 días hábiles).
Si no responde, podés hacer la reparación por tu cuenta y descontar el costo del alquiler, siempre con comprobantes de gasto.
Art. 1209 y 1220 CCyC: El locador debe mantener la cosa en estado de servir para el uso convenido.
Derecho a privacidad: el propietario no puede entrar cuando quiera
Uno de los derechos más ignorados. El propietario no puede ingresar al departamento sin tu autorización, salvo en casos de extrema urgencia (incendio, inundación inminente, escape de gas).
Incluso para mostrar el departamento a futuros inquilinos o para una inspección rutinaria, debe:
Avisarte con anticipación (generalmente 48 hs).
Acordar un horario conveniente.
No obligarte a estar presente, pero respetar tu decisión.
Si el dueño entra sin permiso repetidamente, podés considerarlo una violación al contrato y, en casos graves, iniciar acciones legales.
¿Cuánto puede aumentar el alquiler y con qué reglas?
Desde la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los contratos se rigen por el CCyC y las partes pueden pactar libremente la forma de ajuste. Sin embargo, eso no significa que el propietario pueda aumentar como quiera:
Debe respetarse lo pactado en el contrato: si firmaste ajuste trimestral por ICL, no puede cambiarlo unilateralmente.
Sin cláusula de ajuste: el propietario puede reclamar un aumento, pero debe negociarlo. Vos podés negarte y continuar pagando el precio original hasta que se llegue a un acuerdo o se resuelva judicialmente.
Proporcionalidad: incluso con cláusula de ajuste, los aumentos deben ser razonables y no configurar una alteración extraordinaria de la relación contractual.
El propietario no puede desalojarte de forma arbitraria. Las causales legales son:
Falta de pago: el propietario debe intimarte fehacientemente (generalmente por carta documento) y darte un plazo de 10 días para pagar. Si no pagás, puede iniciar juicio de desalojo.
Incumplimiento del contrato: uso indebido de la propiedad, subalquiler no autorizado, daños graves.
Vencimiento del contrato: al finalizar el plazo, el propietario puede no renovar, pero debe respetar los plazos de aviso.
Necesidad de la propiedad para sí o familiares directos: requiere cumplir requisitos estrictos y dar aviso con antelación.
Plazos importantes:
En contratos de vivienda, el propietario debe avisar con al menos 2 meses de anticipación si no va a renovar.
El juicio de desalojo por falta de pago puede durar entre 6 y 18 meses según la jurisdicción.
¿Cuándo tienen que devolverte el depósito?
Al firmar el contrato, generalmente pagás un depósito equivalente a uno o dos meses de alquiler. Este dinero:
No es un pago extra: es una garantía que se te devuelve al finalizar la relación contractual.
Debe depositarse en una cuenta especial si la inmobiliaria lo administra (Ley 24.240 de Defensa del Consumidor).
Se devuelve al finiquito, descontando solo los daños que hayas causado y los servicios impagos que te correspondan.
El plazo de devolución no está expresamente fijado por ley, pero la buena práctica y la jurisprudencia establecen que debe ser entre 15 y 30 días desde la entrega de llaves, siempre que entregues la propiedad en condiciones y con los servicios al día.
¿Quién paga los servicios y los impuestos?
Es fundamental clarificar esto en el contrato. La regla general es:
Concepto
Quién paga
Alquiler
Inquilino
Expensas ordinarias
Generalmente inquilino (si no se pacta lo contrario)
Expensas extraordinarias (obras)
Propietario
ABL
Propietario
Impuesto inmobiliario
Propietario
Luz, gas, agua, internet
Inquilino
Reparaciones estructurales
Propietario
Mantenimiento de artefactos
Depende del contrato
Si el contrato dice que pagás expensas pero no especifica si incluye extraordinarias, aclaralo antes de firmar. Las obras de fachada o ascensor pueden representar costos enormes.
¿Qué derechos tenés frente a la inmobiliaria?
Si alquilás por una inmobiliaria, tenés derechos adicionales protegidos por la Ley de Defensa del Consumidor:
Información clara: deben darte copia del contrato, reglamento de copropiedad y resumen de expensas antes de firmar.
Comisión: la comisión que te cobren debe estar explicitada y ser proporcional. En CABA y muchas provincias la comisión al inquilino está regulada o prohibida según la jurisdicción.
Depósitos: si te exigen un "depósito de reserva" no reembolsable sin causa, podés reclamarlo como cláusula abusiva.
Trato digno: no pueden discriminarte por nacionalidad, orientación sexual, tener hijos o mascotas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer agujeros para colgar cuadros?
Generalmente sí, siempre que sean de tamaño normal y no afecten estructuras. Al entregar, podés dejarlos tapados o restaurar las paredes.
¿Puedo pintar las paredes de otro color?
Solo con autorización del propietario. Si no te autoriza y lo hacés igual, podés perder parte del depósito por "daños".
¿Qué pasa si me mudo antes de que termine el contrato?
Podés rescindir, pero generalmente hay una cláusula penal (multa de 1 o 2 meses de alquiler). Si no la hay, igual debés respetar un plazo de aviso razonable.
¿Me pueden aumentar si el contrato no tiene cláusula de ajuste?
El propietario puede proponerlo, pero no puede imponerlo unilateralmente. Si no llegan a un acuerdo, la cuestión se resuelve por vía judicial o mediación.
¿Puedo instalar aire acondicionado?
Con autorización del propietario. Generalmente queda como mejora y no te lo descuentan del depósito si lo dejás instalado, pero eso depende de lo que pacten.
Conclusión: conocer tus derechos te ahorra problemas
El mercado inmobiliario argentino es complejo y muchas veces desfavorable para el inquilino, pero conocer tus derechos te da herramientas para negociar en igualdad de condiciones. Desde las reparaciones obligatorias hasta los plazos de desalojo, el Código Civil y Comercial ofrece protecciones que muchos desconocen.
Antes de firmar cualquier contrato, leé la letra chica, preguntá quién paga qué, y guardá siempre copia de todos los comprobantes de pago. Si sentís que te están vulnerando, consultá con un abogado o comunicate con la Defensoría del Pueblo de tu provincia.
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