House flipping en Argentina 2026: la regla del 70% y cuánto se gana de verdad
12 min de lectura
por Roomix
House flipping en Argentina 2026: la regla del 70% y los márgenes reales
Respuesta corta: el house flipping se decide en el precio de compra, no en la renovación. La regla que usa todo el mundo es la regla del 70%: no pagues más del 70% del valor post-renovación (ARV) menos el costo estimado de la obra. Sobre una propiedad que va a valer USD 120.000 renovada y necesita USD 25.000 de obra, el precio máximo de compra es USD 59.000. Los costos que se comen el margen están cuantificados y son previsibles: 7-10% del precio en la compra, 5-7% en la venta y 15% de Impuesto a las Ganancias sobre la utilidad para propiedades adquiridas después de 2018.
Concepto
Referencia
Precio máximo de compra
70% del ARV − costo de renovación
Costos de compra (comisión, sellos, escribanía)
7-10% del precio
Renovación
15-35% del precio de compra
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En el ejemplo completo que desarrollamos más abajo, un flip conservador de 5 meses en Palermo deja 9,4% de retorno sobre lo invertido (~22% anualizado).
El house flipping es la práctica de comprar una propiedad por debajo del valor de mercado, renovarla y venderla a un precio mayor para obtener una ganancia. Es un modelo de inversión inmobiliaria que en países como Estados Unidos mueve miles de millones de dólares al año, y en Argentina tiene un potencial enorme, especialmente en el contexto actual de precios inmobiliarios que todavía están en recuperación.
En esta guía te explicamos cómo funciona el house flipping en Argentina, qué necesitás para empezar, cómo calcular si un flip es rentable, los costos reales de renovación y los errores más comunes a evitar.
¿Qué es el house flipping y cómo se calcula?
El concepto es simple: comprás barato, renovás inteligentemente y vendés caro. La ganancia está en la diferencia entre el precio de compra más los costos de renovación, y el precio de venta final.
La Fórmula Básica
Ganancia = Precio de Venta - (Precio de Compra + Costos de Renovación + Costos de Operación)
Donde los costos de operación incluyen:
Comisión inmobiliaria (compra y venta)
Escrituración
Impuestos de sellos
Impuesto a las Ganancias sobre la utilidad
Holding costs (gastos mientras tenés la propiedad: impuestos, expensas, servicios)
La Regla del 70%
Una regla práctica muy usada en el mundo del flipping:
No pagues más del 70% del valor post-renovación (ARV) menos los costos de renovación.
Esta regla deja margen para imprevistos, costos de operación y tu ganancia.
¿Por qué Argentina es un buen mercado para flipping?
1. Precios Deprimidos
Después de años de crisis económica, muchas propiedades en Argentina se venden por debajo de su valor de reposición. Esto genera oportunidades para comprar barato.
2. Costo de Construcción Bajo en Dólares
El costo de mano de obra y materiales en Argentina es significativamente menor que en otros países. Una renovación integral que en EEUU costaría USD 50.000-80.000, en Argentina puede hacerse por USD 15.000-30.000.
3. Stock Envejecido
Gran parte del parque inmobiliario argentino, especialmente en Buenos Aires, fue construido entre las décadas de 1940 y 1970. Muchas de estas propiedades tienen buenas estructuras pero necesitan actualización de instalaciones y estética. Esto es ideal para flipping.
4. Mercado en Recuperación
El mercado inmobiliario argentino está en una fase de recuperación, con volúmenes de escrituras crecientes y precios que empiezan a moverse al alza. Entrar ahora puede significar beneficiarse de la apreciación además de la ganancia por renovación.
5. Demanda de Propiedades Renovadas
Los compradores argentinos, especialmente millennials y jóvenes profesionales, valoran mucho las propiedades listas para entrar a vivir ("move-in ready"). La diferencia de precio entre una propiedad sin renovar y una renovada puede ser enorme.
Departamentos de los años 50-70 en barrios premium:
Muchos tienen distribuciones ineficientes que se pueden mejorar
Pisos de pinotea o mosaicos que se pueden restaurar
Buenas ubicaciones a precios de "propiedad a reciclar"
El costo de renovación se recupera fácilmente en zonas como Palermo, Recoleta o Belgrano
Casas en Barrios en Crecimiento
Casas en barrios que están siendo revalorizados:
Chacarita, Colegiales, Villa Crespo en Buenos Aires
Barrios universitarios en ciudades del interior
Zonas cercanas a nuevos desarrollos de infraestructura
Paso a Paso: Tu Primer Flip
Paso 1: Definí tu Presupuesto Total
No solo el precio de compra. Calculá todo:
Concepto
Estimación
Precio de compra
Variable
Costos de compra (comisión, sellos, escribanía)
7-10% del precio
Renovación
15-35% del precio de compra
Holding costs (3-6 meses)
Expensas, impuestos, servicios
Costos de venta (comisión, sellos)
5-7% del precio de venta
Imprevistos
10-15% del costo de renovación
Capital total necesario
Todo lo anterior sumado
Paso 2: Buscá la Propiedad Correcta
La clave del flipping es comprar bien. La ganancia se hace en la compra, no en la venta.
Dónde buscar oportunidades:
Sucesiones: propiedades heredadas que los herederos quieren vender rápido. Suelen estar descuidadas y se negocian bien
Propiedades con mucho tiempo publicadas: si lleva más de 6 meses en el mercado, hay margen de negociación
Ventas urgentes: divorcios, mudanzas al exterior, problemas financieros
Subastas judiciales: propiedades rematadas a precio de oportunidad (requiere experiencia)
Inmobiliarias especializadas: algunas se dedican a propiedades "a reciclar"
Empezá tu búsqueda en Roomix para explorar propiedades en venta y filtrar por zona, precio y tipo. Buscá términos como "a reciclar", "refaccionar" o "oportunidad" para encontrar candidatos.
Paso 3: Analizá los Números
Antes de hacer una oferta, hacé las cuentas:
Estimá el valor post-renovación (ARV): mirá propiedades renovadas similares en la misma zona. Podés consultar los precios de mercado por barrio de Roomix como referencia de valores de mercado.
Estimá el costo de renovación: hacé que un arquitecto o maestro mayor de obras visite la propiedad y te dé un presupuesto detallado.
Calculá los costos de operación: comisiones, impuestos, holding costs.
Aplicá la regla del 70%: si los números no cierran, pasá a la siguiente propiedad.
Paso 4: Negociá y Comprá
Hacé una oferta agresiva pero justificada (mostrá los costos de renovación necesarios)
Contratá un arquitecto (para reformas estructurales o cambios de layout)
Conseguí 3 presupuestos de diferentes contratistas
Definí el alcance exacto de la obra: qué se hace y qué no
Armá un cronograma realista (y sumale un 30% de margen)
Gestioná permisos municipales si corresponde
Paso 6: Ejecutá la Obra
Tips para una renovación eficiente:
Supervisá personalmente: visitá la obra regularmente
Pagá por etapas: nunca pagues todo por adelantado (30% inicio, 40% avance, 30% terminación es un esquema común)
Priorizá lo que vende: cocina, baños y pisos tienen el mayor impacto en el precio de venta
No sobre-renueves: adaptá el nivel de terminación al barrio y al precio objetivo
Documentá todo: fotos del antes y durante para el marketing posterior
Paso 7: Vendé
Fotos profesionales: fundamentales. Una buena sesión de fotos puede ser la diferencia entre vender en 30 días o en 6 meses. Consultá nuestra guía sobre cómo sacar fotos de una propiedad.
Home staging: amoblá estratégicamente para las fotos y visitas
Precio competitivo: no te enamores de la propiedad. El objetivo es vender, no vivir ahí
Marketing agresivo: publicá en todos los portales, redes sociales y plataformas
Costos de Renovación en Argentina
Estos son rangos de referencia para 2026 en Buenos Aires:
Renovación Cosmética (Light Flip)
Solo cambios estéticos, sin tocar estructura ni instalaciones:
Trabajo
Costo USD Aproximado
Pintura completa (2 amb)
USD 500 - 1.000
Pulido de pisos de madera
USD 800 - 1.500
Cambio de griferías
USD 200 - 600
Iluminación nueva
USD 300 - 800
Limpieza profunda
USD 100 - 300
Total light flip
USD 2.000 - 5.000
Ideal para: propiedades en buen estado estructural que solo necesitan una actualización estética.
Renovación Media
Incluye cambios en cocina, baño y algunos arreglos:
Todo nuevo: estructura, instalaciones, terminaciones:
Trabajo
Costo USD Aproximado
Demolición y albañilería
USD 3.000 - 8.000
Instalación eléctrica completa
USD 2.000 - 5.000
Instalación sanitaria completa
USD 2.000 - 5.000
Cocina premium
USD 5.000 - 12.000
2 baños completos
USD 4.000 - 10.000
Pisos (porcelanato premium)
USD 3.000 - 7.000
Carpintería completa
USD 3.000 - 8.000
Pintura y terminaciones
USD 1.000 - 3.000
Abertura y vidrios
USD 2.000 - 5.000
Total renovación integral
USD 25.000 - 60.000
Valores orientativos para un 2-3 ambientes en CABA. Varían según calidad de materiales y complejidad de la obra.
¿Qué renovaciones dan mayor retorno?
No todas las renovaciones generan el mismo retorno. Enfocate en lo que más impacta al comprador:
Alto Retorno (Prioridad 1)
Cocina: es lo primero que mira un comprador. Una cocina moderna puede agregar hasta un 15-20% al valor percibido
Baño principal: sanitarios nuevos, buen revestimiento y buena grifería
Pisos: pulir pinotea o poner porcelanato de calidad transforma cualquier espacio
Pintura: el cambio más barato y con mayor impacto visual
Retorno Medio (Prioridad 2)
Instalación eléctrica: no se "ve", pero elimina un motivo de negociación
Carpintería interior: placards bien hechos agregan valor
Iluminación: una buena iluminación hace que todo se vea mejor
Balcón/terraza: si tiene espacio exterior, optimizarlo vale la pena
Bajo Retorno (Solo si es Necesario)
Calefacción central: caro de instalar, no siempre se valora proporcionalmente
Domótica: no todos los compradores la valoran
Reformas estructurales: caras y riesgosas (solo si es imprescindible)
¿Qué impuestos y costos paga un flipper?
Impuesto a las Ganancias
Si comprás y vendés con ganancia, vas a pagar:
15% sobre la ganancia neta si la propiedad fue adquirida después de 2018 (impuesto cedular)
Podés descontar el costo de compra (actualizado por inflación), los costos de renovación y los gastos de la operación
Documentá todos los gastos de renovación con factura para poder deducirlos
Comisiones Inmobiliarias
Compra: 3-4% + IVA (paga el comprador)
Venta: 3-4% + IVA (puede pagar vendedor, comprador o compartirse)
Tip: si comprás y vendés por la misma inmobiliaria, podés negociar una comisión total menor
Impuesto de Sellos
3,5% en CABA (se divide entre comprador y vendedor)
Variable en provincia de Buenos Aires y otras jurisdicciones
Se paga tanto en la compra como en la venta
Holding Costs
Mientras tenés la propiedad (desde que comprás hasta que vendés):
Expensas
ABL / tasas municipales
Servicios básicos (luz, gas, agua)
Seguro (recomendable durante la obra)
¿Cuáles son los errores más comunes al hacer un flip?
1. Subestimar los Costos de Renovación
El error número uno. Siempre sumale un 15-20% de margen al presupuesto inicial. Los imprevistos en obra son la regla, no la excepción: cañerías rotas al abrir paredes, problemas eléctricos ocultos, humedad no detectada.
2. Comprar en la Zona Equivocada
Podés hacer la mejor renovación del mundo, pero si la zona no tiene demanda, no vas a vender (o vas a vender con pérdida). Investigá bien el mercado antes de comprar.
3. Sobre-renovar
Ponerle terminaciones premium a un departamento en un barrio de clase media es tirar plata. Adaptá el nivel de renovación al mercado objetivo de la zona.
4. No Hacer las Cuentas Antes de Comprar
Muchos se enamoran de la propiedad y después hacen las cuentas. Primero los números, después la emoción.
5. No Tener un Equipo Confiable
Necesitás un buen contratista, un buen arquitecto (para reformas importantes) y un buen inmobiliario para la venta. Construir este equipo lleva tiempo.
6. Extender Demasiado los Plazos
Cada mes que la propiedad no se vende, tenés costos fijos corriendo. Apuntá a que la renovación dure entre 2 y 4 meses (para reformas medias).
7. Ignorar los Impuestos
El 15% de ganancias sobre la utilidad puede comerse una parte importante del margen si no lo contemplaste desde el inicio.
Ejemplo Práctico de un Flip
Veamos un ejemplo hipotético en Palermo, Buenos Aires:
Los Datos
Propiedad: PH de 3 ambientes, 70 m², a reciclar
Precio de compra: USD 85.000
Valor post-renovación estimado (ARV): USD 140.000
Tiempo total: 5 meses (2 meses de obra + 3 meses de venta)
Los Costos
Concepto
Monto USD
Precio de compra
85.000
Costos de compra (8%)
6.800
Renovación media-alta
22.000
Imprevistos (15%)
3.300
Holding costs (5 meses)
1.500
Costos de venta (5%)
7.000
Fotos profesionales + staging
500
Total invertido
126.100
El Resultado
Concepto
Monto USD
Precio de venta
140.000
Total invertido
126.100
Ganancia bruta
13.900
Impuesto a las Ganancias (15%)
2.085
Ganancia neta
11.815
Retorno sobre inversión: 11.815 / 126.100 = 9,4% en 5 meses (equivalente a ~22% anualizado).
No es un margen enorme, pero es un primer flip conservador. Con más experiencia, mejores contactos y mejor ojo para las oportunidades, los márgenes pueden ser significativamente mayores.
Consejos para Empezar
Empezá chico: tu primer flip debería ser una renovación cosmética o media, no una integral. Aprendé el proceso antes de arriesgar más capital.
Estudiá el mercado: antes de comprar, mirá propiedades vendidas en la zona durante los últimos 6 meses. Entendé qué se vende, a qué precio y en cuánto tiempo.
Construí tu equipo: un buen contratista vale oro. Pedí referencias, visitá obras anteriores y empezá con trabajos chicos para probar.
Documentá todo: facturas de renovación (para deducir ganancias), fotos del proceso (para marketing) y lecciones aprendidas (para mejorar en el próximo flip).
Tené paciencia: el primer flip puede no ser el más rentable, pero la experiencia que ganás es invaluable para los siguientes.
Para encontrar propiedades con potencial de flip, empezá por acá:
