Primera Vez Comprando un Departamento en Argentina: Guía Paso a Paso
16 min de lectura
por Roomix
Primera Vez Comprando un Departamento en Argentina: Guía Paso a Paso
Comprar tu primer departamento es un hito enorme. Es probablemente la inversión más grande que vas a hacer en tu vida, y en Argentina el proceso tiene particularidades que lo hacen especialmente complejo para quienes lo hacen por primera vez: operaciones en dólares, créditos hipotecarios con sus propias reglas, costos ocultos y un proceso legal que puede ser confuso.
Esta guía está pensada específicamente para compradores primerizos de departamentos. No para inversores ni para quienes ya compraron antes. Arrancamos desde cero.
Antes de Todo: Estás Listo para Comprar
Antes de mirar un solo aviso, necesitás responder algunas preguntas con honestidad.
Tenés un ahorro inicial de al menos el 20-30% del valor del departamento que buscás (o calificás para un crédito con menor anticipo)
No tenés deudas significativas que comprometan tu capacidad de pago
Sabés que vas a quedarte en la misma ciudad al menos 5 años
Indicadores de que Todavía No
Tus ingresos son variables o informales
No tenés ahorros o están en pesos sin protección contra inflación
Estás considerando mudarte de ciudad en el corto plazo
La cuota del crédito superaría el 35% de tus ingresos
No hay apuro. Mejor esperar y comprar bien que apurarse y comprar mal.
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El precio del departamento es solo una parte de lo que vas a gastar. Los costos de cierre en Argentina son significativos.
Desglose de Costos
Concepto
Porcentaje / Monto
Quién Paga
Precio del departamento
100% del valor
Comprador
Comisión inmobiliaria
3% a 4% + IVA del valor
Comprador
Honorarios de escribanía
1% a 2% + IVA
Comprador
Impuesto de Sellos
3,5% (CABA) / variable
50% cada parte
Certificados e informes
$100.000 - $300.000
Comprador
Gastos de crédito (si aplica)
Variable según banco
Comprador
Ejemplo concreto: para un departamento de USD 80.000 en CABA, los gastos de cierre rondan entre USD 6.000 y USD 9.000 adicionales. Eso es casi un 10% extra.
Regla práctica: al precio del departamento, sumale un 8-10% para cubrir todos los gastos asociados.
Formas de Pago Habituales
Compra al contado en dólares: sigue siendo la forma más común para propiedades usadas. Necesitás tener los dólares billete para el día de la escritura.
Crédito hipotecario: la opción que más creció en los últimos años. Las líneas UVA permiten acceder con un anticipo del 20-25% y financiar el resto. Podés simular tu cuota con la calculadora de créditos hipotecarios.
Compra en pozo: pagás en cuotas durante la construcción. Es una forma de comprar sin tener el 100% de antemano, pero tiene sus riesgos. Leé nuestra guía de departamentos en pozo.
Combinación: parte al contado + parte financiada por el vendedor o por banco.
Paso 2: Si Vas con Crédito Hipotecario
Para la mayoría de los compradores primerizos, el crédito hipotecario es el camino. Esto es lo que necesitás saber.
Requisitos Generales
Ser mayor de 18 años (la mayoría de los bancos piden mínimo 21)
Antigüedad laboral mínima (generalmente 1 año en relación de dependencia, 2 años como independiente)
Ingresos demostrables que permitan que la cuota no supere el 25-30% del ingreso neto
No estar en VERAZ ni tener deudas morosas
El inmueble debe estar apto para garantía hipotecaria (escritura al día, sin problemas legales)
Pasos para Obtener el Crédito
Pre-aprobación: presentá tu documentación al banco y obtenés un monto máximo aprobado. Esto te permite buscar sabiendo cuánto podés gastar.
Búsqueda de la propiedad: con la pre-aprobación en mano, buscás dentro de tu rango.
Tasación bancaria: el banco envía un tasador para verificar el valor del inmueble.
Aprobación definitiva: si todo está en orden, el banco aprueba la operación.
Escrituración: se firma la escritura con la presencia del banco, que desembolsa los fondos al vendedor.
La mayoría de los bancos financia entre el 70% y el 80% del valor de tasación (no del valor de compra, que puede ser diferente). Eso significa que necesitás tener entre el 20% y el 30% ahorrado.
Ejemplo: para un departamento tasado en USD 80.000:
Si el banco financia el 75%: financian USD 60.000, vos ponés USD 20.000
Más los gastos de cierre: USD 6.000 - USD 9.000
Total que necesitás: USD 26.000 - USD 29.000
Paso 3: La Búsqueda del Departamento
Con el presupuesto definido (y idealmente la pre-aprobación del crédito), arranca la búsqueda.
Definí tus Prioridades
Hacé una lista de lo que necesitás vs. lo que querés. Separá en:
No negociable:
Cantidad mínima de ambientes
Zona (por trabajo, familia, estudio)
Presupuesto máximo
Deseable pero negociable:
Amenities (pileta, gimnasio, SUM)
Balcón o terraza
Cochera incluida
Antigüedad máxima
Bonus:
Vista, orientación, piso alto
Lavadero propio
Baulera
Departamento Usado vs. A Estrenar
Aspecto
Usado
A Estrenar
Precio por m²
Generalmente menor
Generalmente mayor
Estado
Puede requerir reformas
Listo para habitar
Expensas
Variables (pueden ser altas en edificios viejos)
Pueden ser bajas al principio pero subir
Negociación
Mayor margen
Menor margen
Documentación
Verificar antigüedad de escritura
Reglamento de copropiedad nuevo
Garantía
Sin garantía de construcción
Garantía por vicios ocultos
Dónde Buscar
Empezá tu búsqueda en Roomix donde podés filtrar específicamente departamentos en venta y usar la búsqueda inteligente para describir exactamente lo que necesitás.
Visitá al menos 8 a 12 departamentos antes de hacer una oferta. Necesitás calibrar tu ojo y entender qué podés conseguir con tu presupuesto.
Paso 4: La Oferta y la Reserva
Encontraste un departamento que te gusta. Ahora viene la negociación.
Hacé una oferta formal a través de la inmobiliaria o directamente al propietario.
El margen de negociación en Argentina suele ser de un 5% a 15% sobre el precio publicado, dependiendo de cuánto tiempo lleva publicado y la situación del vendedor.
La Seña o Reserva
Si tu oferta es aceptada, firmás una reserva y dejás una seña (generalmente entre USD 1.000 y USD 5.000). Este dinero se descuenta del precio final.
Importante: la reserva tiene un plazo (generalmente 30 a 60 días) para llegar al boleto de compraventa. Si vos te arrepentís, perdés la seña. Si el vendedor se arrepiente, te devuelve el doble.
El Boleto de Compraventa
Es el paso intermedio entre la reserva y la escritura. Acá se paga un porcentaje mayor del precio (entre el 30% y 50%) y se establecen las condiciones definitivas de la operación. Para más detalles, leé nuestra guía del boleto de compraventa.
Paso 5: Due Diligence (Verificación Legal)
Esta es la parte que muchos compradores primerizos subestiman. No te saltees ningún paso.
Documentación a Verificar
Sobre el departamento:
Título de propiedad (escritura): que esté a nombre del vendedor
Informe de dominio del Registro de la Propiedad: confirma titularidad y gravámenes
Informe de inhibiciones del vendedor: que no tenga restricciones para vender
Plano de mensura aprobado
Reglamento de copropiedad y administración
Libre deuda de expensas (certificado del administrador)
Libre deuda de ABL, ARBA o impuesto inmobiliario según jurisdicción
Libre deuda de servicios (agua, gas)
Cédula catastral actualizada
Sobre el vendedor:
DNI vigente
Estado civil (si está casado, necesitás el consentimiento del cónyuge)
CUIT/CUIL
Constancia de situación fiscal (AFIP)
Quién Hace la Verificación
El escribano que elegís (como comprador, tenés derecho a elegir escribano) se encarga de verificar toda la documentación y hacer los pedidos de informes. Pero no dejes todo en sus manos: preguntá, pedí que te explique todo lo que no entiendas.
Paso 6: La Escritura
El día de la firma de la escritura es el momento en que pasás a ser oficialmente propietario.
Qué Pasa en la Escritura
El escribano lee la escritura en voz alta
Todas las partes firman (comprador, vendedor, y banco si hay crédito)
Se paga el saldo del precio
Se entregan las llaves
El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad
Lo que Necesitás Llevar
DNI original
Los fondos para el pago (dólares billete o el banco transfiere si hay crédito)
Comprobantes de pagos previos (reserva, boleto)
Para un desglose completo del proceso de escrituración, leé la guía de escrituración.
Errores Comunes del Comprador Primerizo
1. No Calcular Todos los Costos
Muchos se concentran solo en juntar el precio del departamento y se olvidan del 8-10% extra en gastos de cierre. Cuando llegan a la escritura, les falta plata.
2. Enamorarse del Primero que Ven
El primer departamento que visitás no es el indicado (salvo rarísimas excepciones). Visitá muchos, compará, y después decidí con la cabeza fría.
3. No Verificar la Documentación
Comprar un departamento con problemas de titularidad, embargos o deuda de expensas es una pesadilla que puede costar años y dinero resolver.
4. Ignorar las Expensas
Un departamento "barato" con expensas de $200.000 por mes no es barato. Las expensas son un costo fijo que vas a pagar siempre. Consultá nuestra guía de expensas.
5. No Evaluar el Edificio
Estás comprando un departamento, pero también estás comprando una parte del edificio. Verificá el estado de las áreas comunes, la antigüedad de los ascensores, la administración, y si hay obras pendientes.
6. Apurarse por el Crédito
Si tenés un crédito pre-aprobado con vencimiento, la presión por usarlo puede llevarte a comprar algo que no es lo ideal. Mejor perder el crédito y volver a solicitarlo que comprar mal.
7. No Negociar
En Argentina se negocia. Siempre. El precio publicado es el punto de partida, no el final. Si no negociás, estás pagando de más.
Checklist del Comprador Primerizo
Preparación
Definí tu presupuesto total (precio + 10% de gastos)
Inscribí la escritura en el Registro de la Propiedad
Cambié los servicios a tu nombre
Presentate ante la administración del edificio
Guardá toda la documentación en un lugar seguro
Conclusión
Comprar tu primer departamento es un proceso largo, pero cada paso bien dado te acerca a un cierre seguro. La clave es no saltear etapas: planificá tu presupuesto, conseguí la financiación, buscá con paciencia, verificá todo y negociá con confianza.
