Seña

Qué es la seña y qué dice el Código

En la compraventa y en el alquiler, la seña —o señal, o arras— es la entrega de una suma de dinero (u otra cosa) que las partes hacen al cerrar un acuerdo, como demostración de seriedad y principio del negocio. El Código Civil y Comercial la regula en los artículos 1059 y 1060, con una regla central que cambió la tradición anterior: la seña se interpreta como confirmatoria, salvo que las partes pacten expresamente la facultad de arrepentirse.

Seña confirmatoria significa que el negocio quedó cerrado: la entrega es un anticipo a cuenta del precio y ninguna de las partes puede retractarse sin incumplir, con las consecuencias de cualquier incumplimiento contractual. Seña penitencial, en cambio, es la que incluye pacto de arrepentimiento: cualquiera de las partes puede echarse atrás, con un costo tasado de antemano —quien entregó la seña la pierde; quien la recibió debe devolverla doblada—.

La diferencia práctica es enorme. Con seña confirmatoria, si el vendedor recibe después una oferta mejor, no puede simplemente devolverte el doble y venderle a otro: estás en condiciones de exigir el cumplimiento. Con seña penitencial, ese riesgo existe y su precio es el doble de la seña. Por eso el monto y el carácter de la seña se negocian juntos: una seña baja y penitencial asegura poco; una seña firme y confirmatoria compromete de verdad.

Seña y reserva: el paso previo que confunde a todos

En la práctica inmobiliaria argentina, antes de la seña suele aparecer otra figura: la reserva. Es la entrega de una suma —en general menor— con la que un interesado le pide a la inmobiliaria que retire la propiedad de la venta u oferta mientras el propietario decide si acepta su propuesta. La diferencia conceptual es clave: la reserva es una oferta con depósito, sujeta a aceptación del dueño ("ad referendum"); la seña presupone un acuerdo ya cerrado entre las partes.

De esa diferencia salen las consecuencias. Si el propietario rechaza la oferta, la reserva se devuelve completa: no hubo negocio, no hay nada que perder ni doblar. Si el propietario acepta, lo entregado suele convertirse en seña o integrarse al boleto, según lo que el texto de la reserva diga. Y ahí está el problema: muchos formularios de reserva están redactados de manera ambigua, con penalidades para el oferente que se baja pero sin compromisos equivalentes del otro lado.

Antes de firmar una reserva, leé exactamente qué pasa en cada escenario: si el dueño rechaza, si el dueño acepta y vos te bajás, si vos seguís y el dueño se baja, y en qué plazo se firma el boleto. Pedí que toda entrega de dinero tenga recibo con el concepto claro —"reserva ad referendum", "seña confirmatoria", "seña con pacto de arrepentimiento"— y desconfiá de los textos que no se dejan leer con calma. Las palabras acá son, literalmente, plata.

Qué mirar antes de señar

Primero, el carácter: que el documento diga expresamente si la seña es confirmatoria o si existe pacto de arrepentimiento, y para quién. La regla legal supletoria es la confirmatoria, pero no dejes el punto librado a interpretación: una palabra de más o de menos cambia el desenlace de un conflicto.

Segundo, el destino del dinero: a cuenta de qué se entrega, qué pasa con la suma al firmar el boleto o el contrato —se imputa al precio, como es habitual— y en qué plazo debe firmarse ese paso siguiente. Una seña sin plazo de firma es una puerta abierta a dilaciones.

Tercero, las condiciones: si tu compra depende de un crédito, de la venta de otra propiedad o de la verificación de títulos, dejalo escrito como condición con devolución de la seña si no se cumple. Señar "a todo evento" cuando tu operación tiene contingencias es regalar posición negociadora.

Cuarto, a quién le entregás el dinero y contra qué: recibo con identificación completa de las partes, del inmueble y del concepto, firmado por quien tiene poder para recibir —el propietario o quien acredite representación—. En operaciones de monto, la seña suele entregarse al firmar el boleto ante escribano, que es el escenario más protegido.

Y siempre: la seña es un compromiso, no un trámite. Sea cual sea el lado del mostrador en que estés, entregá o recibí señas cuando la decisión esté tomada de verdad.