Escriturar una propiedad en la Provincia de Santa Fe cuesta entre el 5% y el 7,5% del valor de la operación sumando lo que pagan ambas partes: aproximadamente 3% a 4% para el comprador y 2,5% a 3,5% para el vendedor (más ITI si corresponde).
La razón por la que Santa Fe queda más barata que CABA o Buenos Aires es el Impuesto de Sellos provincial, que es del 2% total —1% cada parte—, el mismo nivel que Tucumán y Salta y uno de los más bajos del país. En CABA, para comparar, el sellado es del 3,5%.
| Concepto | Santa Fe |
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| Costo total de escrituración | 5% – 7,5% del valor |
| Gastos del comprador | 3% – 4% |
| Gastos del vendedor | 2,5% – 3,5% (+ ITI si aplica) |
| Impuesto de Sellos provincial | 2% total (1% cada parte) |
| Sobre una propiedad de USD 70.000 | ≈ USD 4.000 – 5.500 |
El mismo esquema rige en toda la provincia: Santa Fe capital, Rosario, Rafaela. Abajo, el desglose rubro por rubro y el cálculo completo sobre una operación de ejemplo.
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¿Qué componentes tiene el costo de escrituración en Santa Fe?
1. Honorarios del escribano
Los escribanos de Santa Fe cobran según el Arancel Notarial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe:
| Valor de escrituración | Honorario aproximado |
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| Hasta ARS 15.000.000 | Mínimo fijo |
| ARS 15.000.000-50.000.000 | ~1,5-2,0% |
| ARS 50.000.000-150.000.000 | ~1,2-1,5% |
| Más de ARS 150.000.000 | ~1,0-1,2% |
El mismo arancel aplica en toda la provincia (Santa Fe ciudad, Rosario, Rafaela, etc.). El comprador paga su escribano; el vendedor puede designar el suyo (honorarios menores).
2. Impuesto de Sellos (Provincia de Santa Fe)
- Alícuota total: 2% sobre el valor de escrituración
- División: 1% comprador + 1% vendedor
El 2% total de Santa Fe es igual al de Tucumán, Salta, Chaco y otras provincias con Sellos moderados. Es considerablemente más barato que Buenos Aires (4%) o Mendoza (3%).
3. ITI — Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (AFIP)
Nacional, aplica en todo el país:
- Alícuota: 1,5% sobre el mayor entre precio escriturado y valor fiscal
- Exención: si el vendedor vende su vivienda habitual para reemplazarla
4. Certificados e informes previos en Santa Fe ciudad
Para escriturar en Santa Fe capital se requieren:
- Certificado de dominio (Registro General de la Provincia de Santa Fe — sección Santa Fe): ARS 20.000-40.000
- Certificado de inhibiciones del vendedor: ARS 15.000-30.000
- Informe catastral (Servicio de Catastro e Información Territorial — SCIT): ARS 15.000-35.000
- Libre deuda ATER (Impuesto Inmobiliario provincial, Administración Tributaria Provincial): ARS 8.000-20.000
- Libre deuda municipal (Municipalidad de Santa Fe): ARS 8.000-20.000
- Libre deuda de expensas (en departamentos o PHs): del administrador
5. Inscripción registral
Arancel del Registro General de la Provincia de Santa Fe:
- Aproximadamente 0,2-0,4% del valor de escrituración
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¿Cuánto se paga sobre una propiedad de USD 70.000?
Casa de USD 70.000 en Santa Fe (ARS 105.000.000 aprox.)
| Concepto | Quién paga | Costo estimado (ARS) |
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| Honorarios escribano (comprador) | Comprador | ARS 1.575.000-2.100.000 |
| Honorarios escribano (vendedor) | Vendedor | ARS 787.500-1.050.000 |
| Impuesto de Sellos comprador (1%) | Comprador | ARS 1.050.000 |
| Impuesto de Sellos vendedor (1%) | Vendedor | ARS 1.050.000 |
| ITI (si aplica, 1,5%) | Vendedor | ARS 1.575.000 |
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En USD (aprox.): Comprador paga USD 1.960-2.480 / Vendedor paga USD 2.275-2.450
Total entre ambas partes: ~USD 4.235-4.930 para una propiedad de USD 70.000 (6-7%).
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Santa Fe ciudad vs. Rosario: ¿cuestan lo mismo?
Sí. Santa Fe ciudad y Rosario están en la misma provincia y rigen el mismo Código Fiscal provincial. El Impuesto de Sellos es 2% total en ambas ciudades, y los aranceles notariales son provinciales. La diferencia puede estar en:
- Los derechos municipales (Municipalidad de Santa Fe vs. Municipalidad de Rosario)
- Los honorarios mínimos del escribano pueden variar levemente por ciudad
En términos prácticos, los costos de escrituración en Santa Fe capital y en Rosario son prácticamente iguales en porcentaje.
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¿Cómo se compara Santa Fe con otras provincias?
| Provincia | Sellos total | Costo total comprador (aprox.) |
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| Buenos Aires (La Plata) | 4% (2+2) | 4,5-5,5% |
| Mendoza | 3% (1,5+1,5) | 4-5% |
| Neuquén | 2,5% (1,25+1,25) | 3,5-4,5% |
| Santa Fe | 2% (1+1) | 3-4% |
| Tucumán | 2% (1+1) | 3-4% |
| Córdoba |
Santa Fe tiene uno de los Impuestos de Sellos más bajos del país, comparable a Tucumán y Salta, y más económico que las grandes provincias del centro (Buenos Aires, Mendoza).
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¿Qué particularidades tiene el mercado santafesino?
SCIT: el Catastro provincial
El Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT) de Santa Fe gestiona los datos catastrales de toda la provincia. El informe catastral del SCIT es uno de los documentos obligatorios para escriturar.
ATER: el organismo recaudador provincial
La Administración Tributaria Provincial (ATER) de Santa Fe recauda el Impuesto Inmobiliario. El certificado de libre deuda de ATER es condición para escriturar.
El mercado inmobiliario de la ciudad de Santa Fe
A diferencia de Rosario (más cara y con mayor dinámica de mercado), Santa Fe ciudad tiene un mercado más calmo y con precios más accesibles. La demanda está muy correlacionada con la Universidad Nacional del Litoral (UNL) — la ciudad tiene alta proporción de propiedades de inversión para alquiler estudiantil.
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¿Cuánto demora escriturar en Santa Fe?
| Etapa | Tiempo aproximado |
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| Firma del boleto de compraventa | Día 1 |
| Obtención de certificados | 15-25 días |
| Escrituración | 25-45 días desde boleto |
| Inscripción registral | 15-25 días adicionales |
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Preguntas frecuentes
¿El escribano debe estar matriculado en Santa Fe?
Sí. Para escriturar en la Provincia de Santa Fe, el escribano debe estar matriculado en el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe. Hay colegios regionales en Santa Fe capital y Rosario, entre otras ciudades.
¿Las propiedades de la ciudad de Santa Fe se valúan en dólares o en pesos?
A diferencia de Buenos Aires o Rosario, en Santa Fe capital muchas propiedades se comercializan en pesos o en dólares según el segmento. Las propiedades de menor valor (apartamentos estudiantiles) suelen pactarse en pesos; las de mayor valor, en dólares.
Conclusión: escriturar en Santa Fe cuesta entre el 5% y el 7,5% de la operación; el Impuesto de Sellos al 2% de la provincia es de los más bajos del país
En Santa Fe 2026, los gastos de escrituración para el comprador rondan el 3-4% del valor de la propiedad. Para el vendedor, el 2,5-3,5% (más ITI si aplica). El Impuesto de Sellos provincial del 2% aplica igual en Santa Fe capital que en Rosario.
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