Si alquilás un inmueble en Argentina, tenés obligaciones fiscales que van más allá de cobrar el alquiler cada mes. Necesitás emitir facturas, estar inscripto en los impuestos correspondientes y presentar declaraciones juradas periódicas. Ignorar estas obligaciones no solo te expone a multas, sino que puede complicarte enormemente si algún día querés vender la propiedad o solicitar un crédito.
En esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona el sistema tributario para los ingresos por alquiler: qué impuestos pagás, cómo facturar, si te conviene el monotributo o ser responsable inscripto, y cómo cumplir con Ingresos Brutos.
Respuesta rápida: si alquilás un inmueble tenés que emitir factura todos los meses e inscribirte en Ingresos Brutos en la jurisdicción donde está la propiedad. La alícuota de IIBB sobre locación de inmuebles va de 1,5% (régimen simplificado de CABA) a 3% en CABA, 3,5% a 5% en Provincia de Buenos Aires, 4% a 5% en Córdoba, 3,5% a 5% en Santa Fe y 3% a 4% en Mendoza. A nivel nacional elegís entre monotributo (una cuota fija que reemplaza Ganancias e IVA) o responsable inscripto; las tablas y los pasos de inscripción están más abajo.
¿Qué Impuestos Paga un Propietario que Alquila?
Antes de entrar en detalle, veamos el panorama completo de impuestos que afectan a quien percibe ingresos por alquiler:
| Impuesto | Nivel | Obligación |
|---|
| Impuesto a las Ganancias | Nacional | Declarar los ingresos por alquiler en la DJ anual |
| Ingresos Brutos (IIBB) | Provincial | Pagar una alícuota mensual sobre lo facturado |
| IVA | Nacional | Solo si sos responsable inscripto y el alquiler es comercial |
| Monotributo | Nacional | Alternativa simplificada que reemplaza Ganancias e IVA |
| Bienes Personales | Nacional | Sobre el patrimonio total (incluyendo el inmueble) |
Ganancias vs. Monotributo: la primera decisión
Lo primero que tenés que definir es si vas a tributar como monotributista o como responsable inscripto en Ganancias e IVA. Esta decisión depende del monto total de tus ingresos y de tu situación fiscal general.
Monotributo para Alquiler de Inmuebles
Cuándo conviene el monotributo
El monotributo es un régimen simplificado que unifica en una sola cuota mensual los aportes de:
- Impuesto a las Ganancias (componente impositivo)
- IVA (componente impositivo)
- Jubilación (componente previsional)
- Obra social (componente de salud)
Te conviene si:
- Tus ingresos totales por alquiler (y otras actividades, si las tenés) no superan el tope de la categoría más alta del monotributo
- Querés simplicidad administrativa: una sola cuota mensual y sin declaraciones juradas complejas
- Alquilás uno o dos inmuebles de valor medio
- No necesitás deducir gastos significativos
Categorías del monotributo para locación de inmuebles
La actividad de locación de inmuebles se encuadra como prestación de servicios a efectos del monotributo. Las categorías y topes de facturación se actualizan periódicamente.
Valores orientativos 2026:
| Categoría | Tope de facturación anual | Cuota mensual aprox. |
|---|
| A | Hasta $7.800.000 | $30.000 |
| B | Hasta $11.600.000 | $34.000 |
| C | Hasta $16.200.000 | $39.000 |
| D | Hasta $20.000.000 | $48.000 |
| E | Hasta $23.600.000 | $62.000 |
| F | |
Los valores se actualizan semestralmente. Consultá los montos vigentes en la página de ARCA.
Cómo inscribirse en el monotributo
- Ingresá a ARCA (ex AFIP) con tu CUIT y clave fiscal nivel 3 o superior
- Accedé al servicio "Monotributo"
- Seleccioná la actividad: 681098 - Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p. (o la que corresponda según el nomenclador)
- Elegí la categoría según tus ingresos anuales estimados
- Configurá el débito automático para la cuota mensual (es obligatorio)
- Obtendrás tu constancia de inscripción para exhibir en el inmueble y en tus facturas
Facturación como monotributista
Como monotributista, emitís Factura C (electrónica). La Factura C no discrimina IVA.
Datos que debe incluir la factura:
- Tus datos (nombre, CUIT, domicilio, condición: monotributista)
- Datos del inquilino (nombre, CUIT/CUIL/DNI)
- Concepto: "Locación de inmueble sito en [dirección]"
- Período facturado (ej: "Alquiler mes de abril 2026")
- Monto total
- Fecha de emisión
Responsable Inscripto: Ganancias e IVA
Cuándo te toca ser responsable inscripto
Debés inscribirte como responsable inscripto cuando:
- Tus ingresos superan el tope del monotributo
- Tenés varias propiedades en alquiler con ingresos altos
- Querés deducir gastos significativos (amortización, expensas, reparaciones, impuestos)
- Ya sos responsable inscripto por otra actividad
Impuesto a las Ganancias sobre alquileres
Los ingresos por alquiler tributan Ganancias como renta de primera categoría (rentas del suelo).
Ingresos gravados:
- Alquileres cobrados
- Mejoras realizadas por el inquilino que incrementen el valor del inmueble
Gastos deducibles:
- Amortización del inmueble: 2% anual sobre el valor del edificio (generalmente el 85% del valor total)
- Impuestos y tasas: ABL, inmobiliario, agua, tasas municipales (solo los que queden a cargo del propietario)
- Expensas comunes (las ordinarias a cargo del propietario)
- Gastos de mantenimiento y reparaciones
- Seguros sobre el inmueble
- Honorarios de administración inmobiliaria
- Gastos de escrituración y sellos (amortizables)
Alternativa simplificada: en lugar de deducir gastos reales, podés optar por deducir un 5% del monto bruto de los alquileres en concepto de gastos presuntos. Esto es conveniente cuando tus gastos reales son bajos.
IVA sobre alquileres
El tratamiento del IVA depende del destino del inmueble:
| Tipo de alquiler | Tratamiento IVA |
|---|
| Vivienda (uso habitacional) | Exento de IVA |
| Comercial (local, oficina, depósito) | Gravado al 21% |
| Terrenos rurales | Gravado al 10,5% |
| Temporario con servicios (tipo apart hotel) | Gravado al 21% |
Si alquilás una vivienda: no cobrás IVA y emitís Factura A o B según la condición del inquilino, con la leyenda "Operación exenta" o directamente sin discriminar IVA.
Si alquilás un local comercial: debés sumar el 21% de IVA al precio del alquiler y emitir factura discriminando el impuesto.
Facturación como responsable inscripto
Emitís facturas electrónicas tipo A (si el inquilino es responsable inscripto o monotributista) o tipo B (si el inquilino es consumidor final o exento).
Ingresos Brutos (IIBB)
Qué es y por qué lo pagás
El Impuesto sobre los Ingresos Brutos es un tributo provincial que grava el ejercicio habitual de una actividad económica a título oneroso. Alquilar un inmueble es una actividad económica, por lo tanto está alcanzada por IIBB.
Alícuotas según jurisdicción
La alícuota de IIBB varía según la provincia donde está ubicado el inmueble:
| Jurisdicción | Alícuota para locación de inmuebles |
|---|
| CABA | 1,5% (Régimen simplificado) a 3% |
| Provincia de Buenos Aires | 3,5% a 5% |
| Córdoba | 4% a 5% |
| Santa Fe | 3,5% a 5% |
| Mendoza | 3% a 4% |
Las alícuotas pueden variar según el régimen y la facturación. Verificá las vigentes en cada organismo provincial.
Inscripción en IIBB
Si tu inmueble está en una sola provincia:
- Te inscribís como contribuyente local en el organismo de recaudación de esa provincia (AGIP en CABA, ARBA en Buenos Aires, etc.)
Si tenés inmuebles en varias provincias:
- Debés inscribirte en el Convenio Multilateral, que distribuye la base imponible entre las distintas jurisdicciones
Cómo inscribirse (ejemplo CABA - AGIP)
- Ingresá a agip.gob.ar con tu clave
- Accedé a "Ingresos Brutos"
- Seleccioná "Alta de actividad"
- Elegí la actividad correspondiente (locación de inmuebles)
- Completá los datos del inmueble
- Obtendrás tu número de inscripción
Declaraciones juradas mensuales
Cada mes debés presentar una DDJJ de Ingresos Brutos declarando los alquileres facturados y pagando el impuesto correspondiente. En la mayoría de las jurisdicciones, esto se hace online.
Fechas de vencimiento: generalmente entre el 15 y el 20 de cada mes, según la terminación de tu CUIT.
Régimen simplificado de IIBB
Algunas jurisdicciones ofrecen un régimen simplificado para pequeños contribuyentes:
- CABA: el Régimen Simplificado de Ingresos Brutos permite pagar un monto fijo mensual (similar al monotributo, pero a nivel municipal)
- Provincia de Buenos Aires: existe el "Monotributo unificado" que incluye IIBB junto con el monotributo nacional
¿Cómo se Factura un Alquiler Paso a Paso?
1. Obtené tu CUIT y clave fiscal
Si todavía no tenés CUIT, sacalo en cualquier dependencia de ARCA. La clave fiscal nivel 3 la podés obtener por homebanking o presencialmente.
2. Inscribite en los impuestos correspondientes
- ARCA: monotributo o responsable inscripto en Ganancias/IVA
- Organismo provincial: Ingresos Brutos (AGIP, ARBA, etc.)
3. Habilitá el punto de venta electrónico
En ARCA, accedé al servicio "Administración de puntos de venta y domicilios" y habilitá un punto de venta para facturación electrónica.
4. Emití la factura cada mes
Podés facturar a través de:
- Comprobantes en línea (servicio de ARCA): la opción más simple
- Facturador Móvil (app de ARCA): para hacer facturas desde el celular
- Software de gestión (Xubio, Colppy, etc.): recomendable si tenés varios inmuebles
5. Entregá la factura al inquilino
La factura electrónica se genera en formato PDF con código QR. Podés enviarla por email o WhatsApp al inquilino.
6. Presentá las declaraciones juradas
- IIBB: mensualmente, en el organismo provincial
- Monotributo: recategorización semestral (enero y julio)
- Ganancias (si sos RI): declaración jurada anual entre mayo y junio
- IVA (si sos RI): declaración jurada mensual
Monotributo Unificado: ARCA + IIBB en un Solo Pago
Desde hace algunos años existe la posibilidad del monotributo unificado, que incluye el componente de Ingresos Brutos de algunas provincias dentro de la cuota mensual del monotributo.
Jurisdicciones adheridas
Las principales jurisdicciones que adhirieron al sistema unificado incluyen CABA y Provincia de Buenos Aires, entre otras. Esto significa que si tu inmueble está en una jurisdicción adherida, podés pagar IIBB junto con tu cuota de monotributo, sin necesidad de presentar DDJJ de IIBB por separado.
Ventajas
- Un solo pago mensual que cubre monotributo nacional + IIBB
- Una sola recategorización semestral
- Menos trámites administrativos
- Menos riesgo de olvidarte de pagar alguno
¿Cuáles Son los Errores Más Comunes al Facturar Alquileres?
No facturar
El error más grave y más común. Muchos propietarios cobran alquileres "en negro" sin emitir factura. Esto los expone a:
- Multas por evasión fiscal
- Determinaciones de oficio con intereses resarcitorios y punitorios
- Imposibilidad de demostrar ingresos para solicitar créditos
- Complicaciones al vender la propiedad (ARCA puede exigir justificación de los ingresos)
Facturar por un monto menor al real
Declarar un alquiler menor al que realmente cobrás es evasión fiscal y puede detectarse fácilmente por cruces de información (transferencias bancarias, depósitos, etc.).
No recategorizarse
Si tus ingresos por alquiler aumentan (porque subió el valor del alquiler) y no te recategorizás en el monotributo, podés quedar excluido del régimen con efecto retroactivo, lo cual genera una deuda enorme.
No inscribirse en IIBB
Muchos monotributistas creen que el monotributo "cubre todo" y no se inscriben en Ingresos Brutos por separado. Salvo que estés en el régimen unificado, IIBB es una obligación aparte.
Facturar con la categoría de IVA incorrecta
Si alquilás una vivienda, la operación es exenta de IVA. Si alquilás un local comercial, está gravada. Confundir esto puede generar problemas con ARCA.
Retenciones y Percepciones
Retenciones de IIBB
Si tu inquilino es un agente de retención (empresas grandes, organismos públicos), te va a retener un porcentaje del alquiler en concepto de IIBB. Esta retención la podés computar como pago a cuenta en tu declaración jurada mensual de IIBB.
Retenciones de Ganancias
Si sos responsable inscripto y tu inquilino es agente de retención de Ganancias, también puede retenerte un porcentaje. Igualmente, lo computás como pago a cuenta.
Cómo registrar las retenciones
Guardá todos los certificados de retención que te entreguen. Los vas a necesitar para descontarlos en tus declaraciones juradas.
Preguntas Frecuentes
Soy monotributista. Tengo que inscribirme también en IIBB?
Depende. Si estás en una jurisdicción adherida al monotributo unificado y la locación de inmuebles está incluida, no necesitás inscripción separada. Si no, sí debés inscribirte y pagar IIBB por separado.
Puedo facturar el alquiler junto con las expensas?
Sí, podés incluir en la factura tanto el alquiler como los conceptos adicionales (expensas a cargo del inquilino, por ejemplo). Lo importante es detallar cada concepto por separado en la factura.
Qué pasa si mi inquilino no quiere darme sus datos para la factura?
El inquilino está obligado a proporcionarte su CUIT, CUIL o DNI para la emisión de la factura. Si se niega, podés emitir una factura tipo B a consumidor final, pero es recomendable tener sus datos.
Cuánto me queda neto después de impuestos?
Depende de tu régimen fiscal y la jurisdicción. A modo orientativo, si sos monotributista, la carga fiscal total (monotributo + IIBB) ronda entre el 5% y el 10% del alquiler. Si sos responsable inscripto, puede llegar al 30-40% considerando Ganancias + IIBB (pero podés deducir más gastos).
Me conviene el monotributo o ser responsable inscripto?
Monotributo si: tus ingresos totales están dentro de los topes, no tenés muchos gastos para deducir y valorás la simplicidad.
Responsable inscripto si: tenés ingresos altos, múltiples propiedades en alquiler, gastos significativos (hipoteca, refacciones, honorarios) que querés deducir, o ya sos RI por otra actividad.
¿Dónde Ver el Mercado Antes de Poner tu Propiedad en Alquiler?
Antes de fijar el valor de la locación (y con eso, la base imponible de IIBB), conviene mirar a qué precio se están publicando propiedades comparables:
Conclusión
Facturar y declarar los alquileres correctamente no es solo una obligación legal: es una forma de protegerte y de mantener tu situación fiscal ordenada. Con el cruce de datos que hacen ARCA, los bancos y los organismos provinciales, cada vez es más difícil operar en la informalidad sin consecuencias.
Si estás alquilando o pensando en poner una propiedad en alquiler, tomá estos pasos como una inversión en tu tranquilidad. Y siempre contá con el asesoramiento de un contador matriculado para optimizar tu situación fiscal dentro del marco legal.
Para conocer el panorama completo de impuestos que afectan a los inmuebles, consultá nuestra guía de impuestos inmobiliarios en Argentina. Y si estás buscando nuevas oportunidades de inversión, podés explorar propiedades en venta en Roomix.
