Qué es el sellado de escritura y cuánto se paga en 2026 (2% en PBA)
7 min de lectura
por Roomix
Qué es el sellado de escritura y cuánto se paga en 2026 (2% en PBA)
Respuesta corta: el sellado de escritura es el impuesto de sellos provincial que grava la firma de la escritura de compraventa. En la Provincia de Buenos Aires es el 2% del valor escriturado (20 por mil, Ley Impositiva 15.558 de 2026) y en CABA el 2,7% hasta $226.100.000 y 3,5% por encima de ese monto. Por ley lo pagan comprador y vendedor por mitades (1% cada uno en PBA), aunque en la práctica puede quedar a cargo del comprador. En PBA la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta si la valuación fiscal no supera $1.154.400; en CABA, si la operación no supera $226.100.000. Se abona el día de la firma, ante el escribano, que lo ingresa a ARBA o AGIP.
Jurisdicción
Alícuota sobre el valor escriturado (2026)
Provincia de Buenos Aires
2% (20 por mil); boleto de compraventa 1,2%
Ciudad de Buenos Aires
2,7% hasta $226.100.000; 3,5% por encima
Fuente: tabla de montos y alícuotas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, actualización al 01/01/2026 (Ley 15.558 Impositiva PBA y Ley 6927 Impositiva CABA), y texto de la Ley Impositiva 2026 publicado por ARBA. Para otras provincias, consultá la ley impositiva de cada una o a tu escribano.
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Cuando comprás o vendés una propiedad en Argentina, el costo final de la operación no termina en el precio pactado. En esta guía te explicamos exactamente qué es el sellado, quién lo paga, cómo se calcula y cuándo podés estar exento.
¿Qué es el sellado de escritura?
El sellado de escritura (o impuesto de sellos) es un tributo provincial que grava los contratos y escrituras públicas que transfieren la propiedad de un inmueble. Es un impuesto sobre el acto jurídico en sí —la firma de la escritura— y no sobre la ganancia de la operación.
En términos simples: cuando firmás la escritura de compraventa de un inmueble, debés abonar este impuesto como condición para que el acto sea válido y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
No confundir con:
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): era un impuesto nacional del 1,5% que pagaba el vendedor; fue derogado por la Ley 27.743 (art. 67, publicada el 8/7/2024).
Honorarios del escribano: Son la remuneración del profesional por el trabajo de escrituración, no un impuesto.
¿Cuánto es el sellado de escritura en cada provincia?
El impuesto de sellos es provincial, por lo que la alícuota varía según la jurisdicción. Las que verificamos para 2026:
Provincia / Jurisdicción
Alícuota
Provincia de Buenos Aires (PBA)
2% del valor escriturado (20 por mil)
Ciudad de Buenos Aires (CABA)
2,7% hasta $226.100.000; 3,5% por encima
Cómo se calcula el sellado en la Provincia de Buenos Aires
En PBA, el sellado se calcula sobre el mayor valor entre:
El precio pactado en la escritura (precio de venta declarado)
La valuación fiscal del inmueble (base imponible ARBA)
Si el precio pactado es mayor que la valuación fiscal (que suele ser inferior al valor de mercado), el sellado se calcula sobre el precio pactado. Si la valuación fiscal es mayor al precio declarado (raramente ocurre en el mercado actual), se usa la valuación fiscal.
Ejemplo práctico:
Propiedad en venta a USD 150.000 (equivalente en ARS al momento de escriturar, supongamos ARS 210.000.000)
Valuación fiscal ARBA: ARS 8.000.000 (muy inferior al precio de mercado)
Base de cálculo: ARS 210.000.000 (el precio pactado, por ser mayor)
Sellado: 2% × ARS 210.000.000 = ARS 4.200.000 (ARS 2.100.000 cada parte)
¿Quién paga el sellado de escritura, el comprador o el vendedor?
En la Provincia de Buenos Aires, el sellado de escritura es pagado por ambas partes (comprador y vendedor) en partes iguales: 1% cada uno sobre el valor escriturado.
Sin embargo, en la práctica y por costumbre del mercado inmobiliario del GBA:
El comprador puede hacerse cargo del sellado completo (2%) como parte de los gastos de escrituración a su cargo, si así se pacta.
Esta distribución se acuerda en el boleto de compraventa y puede negociarse.
Asegurate de que la cláusula de distribución de gastos quede claramente establecida en el boleto antes de firmar.
Cuándo se paga el sellado
El sellado de escritura se paga en el momento de la firma de la escritura ante el escribano. El escribano retiene el importe y lo ingresa a ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires) como responsable del cobro.
No podés escriturar sin haber abonado el sellado. Si no tenés los fondos disponibles el día de la firma, la escritura no se puede completar.
¿Quién está exento del impuesto de sellos en PBA?
La Provincia de Buenos Aires establece varias exenciones parciales o totales:
Exención por vivienda única, familiar y de ocupación permanente
La exención más importante. Según la Ley Impositiva 2026 (15.558), la compraventa de un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta si la valuación fiscal no supera $1.154.400 (y de $577.200 para un lote baldío destinado a construir esa vivienda). Si la valuación fiscal supera ese monto, se paga la alícuota general de 2%. El tope se mide sobre la valuación fiscal, que suele ser muy inferior al precio de mercado, por eso en la práctica pocas operaciones califican.
Verificá con tu escribano si tu operación califica antes de la escritura: los montos se actualizan cada año.
Otras exenciones
Organismos públicos: las transferencias a entidades estatales están exentas.
El sellado en el contexto del costo total de escrituración
El sellado es uno de varios costos que el comprador debe afrontar al escriturar:
Costo
Aproximado
Sellado (impuesto de sellos PBA)
2% del valor escriturado (1% a cargo de cada parte)
Honorarios del escribano
1-2% del valor + IVA
Aportes al Colegio de Escribanos
20-30% sobre los honorarios
Certificados e inscripciones registrales
Monto fijo, según jurisdicción
Con esos rubros, el total del comprador queda en torno al 2,5% a 4,5% del precio: mirá el desglose en la guía de escrituración. La comisión inmobiliaria es un gasto aparte y se paga en la operación, no al escriturar.
El sellado en CABA vs. PBA
Para propiedades en Capital Federal, el impuesto de sellos lo gestiona la AGIP y en 2026 es del 2,7% si el precio, la valuación fiscal homogénea o el valor inmobiliario de referencia (el mayor) no supera $226.100.000, y del 3,5% por encima. La compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exenta hasta ese mismo monto y tributa 3,5% sobre el excedente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de sellos en la Provincia de Buenos Aires en 2026?
El 2% del valor escriturado en una compraventa (20 por mil, Ley Impositiva 15.558). Se calcula sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal.
¿Hay exención de sellos por vivienda única en PBA en 2026?
Sí, si el inmueble es vivienda única, familiar y de ocupación permanente y su valuación fiscal no supera $1.154.400. Por encima de ese monto se paga el 2% completo.
¿Quién paga el impuesto de sellos en una compraventa?
Por ley, comprador y vendedor por mitades (1% cada uno en PBA). En el boleto se puede pactar que lo pague el comprador.
¿Hay que pagar sellado en un contrato de alquiler?
Sí. En PBA, una locación de vivienda única está exenta hasta una valuación fiscal de $1.731.600 y paga 0,5% por encima; otras locaciones pagan 1,2%. Se calcula sobre el valor total del contrato y se divide según se pacte.
¿El sellado de escritura es deducible de impuestos?
No, el sellado de escritura no es deducible del Impuesto a las Ganancias para personas físicas.
¿Se puede pagar el sellado en cuotas?
No. El sellado debe pagarse íntegramente en el momento de la firma de la escritura.
¿Qué pasa si escrituro por un valor menor al real para pagar menos sellado?
Es una práctica ilegal (subdeclaración del precio) que expone a comprador y vendedor a multas e impuganciones. Además, el valor escriturado bajo queda como base de futuras transacciones, lo que puede perjudicar al comprador en una futura venta.
¿El sellado aplica también a los alquileres?
En PBA, los contratos de locación también pagan sellos sobre el valor total del contrato. En 2026, un alquiler destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente está exento si la valuación fiscal no supera $1.731.600 y paga 0,5% si la supera; el resto de las locaciones de inmuebles paga 1,2%.
Conclusión: el sellado de escritura es el 2% en PBA, y hay que tenerlo presupuestado
El sellado de escritura (impuesto de sellos) es un costo inevitable en casi todas las operaciones de compraventa inmobiliaria en Argentina. En la Provincia de Buenos Aires es el 2% del valor escriturado, a repartir entre comprador y vendedor, y en CABA el 2,7% o 3,5% según el monto. La excepción más importante es la exención por vivienda única, familiar y de ocupación permanente: consultá con tu escribano si calificás antes de la firma.
