Respuesta corta: el sellado de escritura es el impuesto de sellos provincial que grava la firma de la escritura de compraventa. En la Provincia de Buenos Aires es el 3,6% del valor escriturado y en CABA el 3,5%. Por ley lo pagan comprador y vendedor por mitades (1,8% cada uno en PBA), aunque en la práctica del GBA suele quedar entero a cargo del comprador. Se abona el mismo día de la firma, ante el escribano, que lo ingresa a ARBA: sin sellado pago no hay escritura.
| Jurisdicción | Alícuota sobre el valor escriturado |
|---|
| Provincia de Buenos Aires | 3,6% |
| Ciudad de Buenos Aires | 3,5% |
| Córdoba | 1,5% |
| Santa Fe | 1,2% |
| Mendoza | 1% |
Cuando comprás o vendés una propiedad en Argentina, el costo final de la operación no termina en el precio pactado. En esta guía te explicamos exactamente qué es el sellado, quién lo paga, cómo se calcula y cuándo podés estar exento.
¿Qué es el sellado de escritura?
El sellado de escritura (o impuesto de sellos) es un tributo provincial que grava los contratos y escrituras públicas que transfieren la propiedad de un inmueble. Es un impuesto sobre el acto jurídico en sí —la firma de la escritura— y no sobre la ganancia de la operación.
En términos simples: cuando firmás la escritura de compraventa de un inmueble, debés abonar este impuesto como condición para que el acto sea válido y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
No confundir con:
- ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): Es un impuesto nacional que grava la ganancia del vendedor (no el acto en sí). Fue reemplazado en gran medida por el Impuesto a las Ganancias desde 2018 para personas humanas.
- Honorarios del escribano: Son la remuneración del profesional por el trabajo de escrituración, no un impuesto.
¿Cuánto es el sellado de escritura en cada provincia?
El impuesto de sellos es provincial, por lo que la alícuota varía según la jurisdicción:
| Provincia / Jurisdicción | Alícuota |
|---|
| Provincia de Buenos Aires (PBA) | 3,6% del valor escriturado |
| Ciudad de Buenos Aires (CABA) | 3,5% del valor escriturado |
| Córdoba | 1,5% del valor total |
| Santa Fe | 1,2% del valor escriturado |
| Mendoza | 1% del valor escriturado |
La referencia más relevante para el mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires es la Provincia de Buenos Aires: 3,6% del valor escriturado.
Cómo se calcula el sellado en la Provincia de Buenos Aires
En PBA, el sellado se calcula sobre el mayor valor entre:
- El precio pactado en la escritura (precio de venta declarado)
- La valuación fiscal del inmueble (base imponible ARBA)
Si el precio pactado es mayor que la valuación fiscal (que suele ser inferior al valor de mercado), el sellado se calcula sobre el precio pactado. Si la valuación fiscal es mayor al precio declarado (raramente ocurre en el mercado actual), se usa la valuación fiscal.
Ejemplo práctico:
- Propiedad en venta a USD 150.000 (equivalente en ARS al momento de escriturar, supongamos ARS 210.000.000)
- Valuación fiscal ARBA: ARS 8.000.000 (muy inferior al precio de mercado)
- Base de cálculo: ARS 210.000.000 (el precio pactado, por ser mayor)
- Sellado: 3,6% × ARS 210.000.000 = ARS 7.560.000
¿Quién paga el sellado de escritura, el comprador o el vendedor?
En la Provincia de Buenos Aires, el sellado de escritura es pagado por ambas partes (comprador y vendedor) en partes iguales: 1,8% cada uno sobre el valor escriturado.
Sin embargo, en la práctica y por costumbre del mercado inmobiliario del GBA:
- El comprador suele hacerse cargo del sellado completo (3,6%) como parte de los gastos de escrituración a su cargo.
- Esta distribución se acuerda en el boleto de compraventa y puede negociarse.
Asegurate de que la cláusula de distribución de gastos quede claramente establecida en el boleto antes de firmar.
Cuándo se paga el sellado
El sellado de escritura se paga en el momento de la firma de la escritura ante el escribano. El escribano retiene el importe y lo ingresa a ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires) como responsable del cobro.
No podés escriturar sin haber abonado el sellado. Si no tenés los fondos disponibles el día de la firma, la escritura no se puede completar.
¿Quién está exento del impuesto de sellos en PBA?
La Provincia de Buenos Aires establece varias exenciones parciales o totales:
Exención por única y primera vivienda familiar
La exención más importante: si la propiedad que comprás va a ser tu única y primera vivienda, existe una exención o reducción del impuesto de sellos en PBA, sujeta a condiciones:
- La propiedad debe ser de uso exclusivo para vivienda permanente del comprador y su grupo familiar
- El comprador no puede ser propietario de otro inmueble en la provincia
- El valor de la propiedad no debe superar ciertos límites (actualizados periódicamente por ARBA)
Verificá con tu escribano si tu operación califica para esta exención antes de la escritura. Las condiciones y límites de valuación se actualizan y pueden variar.
Otras exenciones parciales
- Propiedades de bajo valor fiscal: Propiedades con valuación fiscal por debajo de ciertos umbrales pueden tener reducción de alícuota.
- Organismos públicos: Las transferencias a entidades estatales están exentas.
- Donaciones a entidades sin fines de lucro: Exentas en algunos casos.
El sellado en el contexto del costo total de escrituración
El sellado es uno de varios costos que el comprador debe afrontar al escriturar:
| Costo | Aproximado |
|---|
| Sellado (impuesto de sellos PBA) | 3,6% del valor escriturado |
| Honorarios del escribano | 1-2% del valor |
| Comisión inmobiliaria | 3-4% del valor |
| Certificados e inscripciones registrales | ARS 50.000-200.000 (variable) |
| Total de gastos de escrituración | ~8-10% del precio de venta |
Para una propiedad de USD 150.000, los gastos de escrituración representan USD 12.000-15.000 adicionales al precio de compra.
El sellado en CABA vs. PBA
Para propiedades en Capital Federal, el impuesto de sellos es del 3,5% y es gestionado por la AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos). Las exenciones por primera vivienda también existen en CABA con sus propias condiciones y límites.
Preguntas frecuentes
¿El sellado de escritura es deducible de impuestos?
No, el sellado de escritura no es deducible del Impuesto a las Ganancias para personas físicas.
¿Se puede pagar el sellado en cuotas?
No. El sellado debe pagarse íntegramente en el momento de la firma de la escritura.
¿Qué pasa si escrituro por un valor menor al real para pagar menos sellado?
Es una práctica ilegal (subdeclaración del precio) que expone a comprador y vendedor a multas e impuganciones. Además, el valor escriturado bajo queda como base de futuras transacciones, lo que puede perjudicar al comprador en una futura venta.
¿El sellado aplica también a los alquileres?
En PBA, los contratos de locación también están sujetos al impuesto de sellos, aunque la alícuota es diferente y menor que en las compraventas. El sellado de contratos de alquiler se aplica sobre el valor total del contrato.
Conclusión: el sellado de escritura es el 3,6% en PBA, y hay que tenerlo presupuestado
El sellado de escritura (impuesto de sellos) es un costo inevitable en casi todas las operaciones de compraventa inmobiliaria en Argentina. En la Provincia de Buenos Aires representa el 3,6% del valor escriturado y, sumado a los honorarios del escribano y la comisión inmobiliaria, lleva el costo total de escrituración al 8-10% del precio de la propiedad. La excepción más importante es la exención por única y primera vivienda familiar —consultá con tu escribano si calificás antes de la firma.
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