Tracto abreviado: cómo vender una propiedad heredada sin inscribirla antes

El tracto abreviado es una excepción prevista en el artículo 16 de la Ley 17.801: los herederos declarados pueden vender (o ceder) un inmueble que sigue inscripto a nombre del fallecido o de su cónyuge, sin inscribirlo antes a nombre de ellos. Se hace en una sola escritura, donde el escribano relaciona la cadena de antecedentes desde el último titular inscripto. Lo que no te ahorra es el juicio sucesorio: tenés que tener la declaratoria de herederos dictada.

Esta guía es orientativa y no reemplaza a un escribano ni a un abogado: el Registro de cada jurisdicción tiene sus propias exigencias.

Qué es el tracto abreviado

El registro de la propiedad trabaja con el principio de tracto sucesivo: el artículo 15 de la Ley 17.801 dice que no se registra un documento en el que aparezca como titular una persona distinta de la que figura en la inscripción anterior. Si el dueño murió, en principio habría que inscribir primero a los herederos y después registrar la venta.

El artículo 16 exceptúa ese paso previo en cuatro casos. El que nos importa es el inciso b): cuando "los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge". El inciso a) cubre el cumplimiento de contratos que firmó en vida el causante (por ejemplo, un boleto que no llegó a escriturar) y el c), los actos de partición de la herencia. En todos los casos el documento debe expresar la relación de antecedentes del dominio a partir del que figure inscripto en el registro.

El nombre es engañoso: lo que se "abrevia" es la inscripción intermedia, no el trámite sucesorio. Un expositor del Registro de la Propiedad de CABA lo explicó en la 45° Convención Notarial (agosto de 2024): los herederos que venden no quieren inscribir el bien a su nombre; lo que necesitan es acreditar con la declaratoria que están legitimados para disponer.

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