Modelo de prórroga de contrato de alquiler 2026: texto y cláusula de ajuste
8 min de lectura
por Roomix
Modelo de prórroga de contrato de alquiler 2026
Respuesta corta: si el contrato vence y el inquilino se queda, no se renueva por otros dos años ni hay tácita reconducción — la locación simplemente sigue como estaba. El artículo 1218 del Código Civil y Comercial es explícito: "Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente". Y agrega que cobrar el alquiler durante esa continuación no cambia nada.
Eso significa que el "limbo" después del vencimiento no le sirve a nadie: el propietario no puede actualizar el precio y el inquilino puede quedarse en la calle con una carta. Firmar una prórroga por escrito es lo que permite fijar plazo nuevo, precio nuevo e índice nuevo. El modelo está más abajo.
Situación al vencer el contrato
Qué pasa legalmente
El inquilino se queda y nadie firma nada
Continúa en los mismos términos, sin plazo nuevo, hasta que una parte lo termine por comunicación fehaciente (art. 1218 CCyC)
El propietario sigue cobrando el alquiler
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No implica renovación ni consolida un plazo: la recepción de pagos "no altera lo dispuesto en el primer párrafo" (art. 1218)
Las partes firman una prórroga
Se extiende el mismo contrato con plazo, precio e índice nuevos
Las partes firman un contrato nuevo
Nace una locación distinta: hay que rehacer garantía, depósito y acta de entrega
¿Prórroga o contrato nuevo?
Son dos caminos distintos y conviene elegir a conciencia:
La prórroga (o addendum) extiende el contrato original. Mantiene el número, las partes, la garantía y el depósito ya entregado, y solo modifica lo que el acuerdo diga expresamente. Es el camino corto cuando todo sigue igual salvo el plazo y el precio.
El contrato nuevo empieza de cero. Conviene cuando cambia alguna de las partes (se va un cotitular, entra un conviviente), cuando cambia la garantía o cuando hay demasiadas cláusulas para modificar.
Si todavía estás decidiendo si conviene seguir o no —y con qué precio— el análisis está en la guía para renovar un contrato de alquiler. Acá vamos directo al papel.
En ambos casos, si hay garante, pedile que firme. Sin su firma o su conformidad expresa por escrito, que su responsabilidad se extienda al período prorrogado es discutible, y es exactamente la discusión que no querés tener cuando ya hay una deuda.
¿Qué plazo se puede pactar en la prórroga?
El artículo 1198 del CCyC, en el texto vigente según el DNU 70/2023 (art. 256), dice que el plazo de las locaciones con cualquier destino es el que las partes hayan establecido. Solo si no establecieron ninguno rigen los plazos supletorios: locación temporal, los usos y costumbres del lugar; vivienda permanente, con o sin muebles, dos (2) años; los restantes destinos, tres (3) años.
En la práctica: la prórroga puede ser por 6 meses, por un año o por dos. Lo que no conviene es dejarla sin plazo, porque volvés al escenario del art. 1218.
¿Qué índice se puede usar para actualizar?
El artículo 1199 del CCyC, también según el texto del DNU 70/2023 (art. 257), habilita a las partes a pactar el ajuste y aclara que "será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres". Y prevé el caso del índice que desaparece: "Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos".
Los dos índices que se usan hoy:
Índice
Qué mide
Quién lo publica
Frecuencia del dato
IPC
Precios al consumidor
INDEC
Mensual
ICL
50% IPC + 50% RIPTE (precios y salarios)
BCRA
Diaria
El ICL sigue publicándose: el BCRA lo difunde como la variable 40 de sus Estadísticas Monetarias, "Índice para Contratos de Locación (base 30.6.20=1)", disponible en Principales Variables del BCRA. Para calcular el ajuste exacto de tu fecha usá la calculadora ICL o la calculadora de alquileres por IPC. Si querés entender la diferencia entre los dos antes de elegir, está explicada en IPC vs ICL.
Modelo de acuerdo de prórroga de contrato de alquiler (para copiar)
ACUERDO DE PRÓRROGA DE CONTRATO DE LOCACIÓN
En la Ciudad de ________________, a los ____ días del mes de __________ de 2026,
entre:
LOCADOR: _________________________________, DNI/CUIT ______________,
con domicilio en _________________________________________________;
y
LOCATARIO: _______________________________, DNI/CUIT ______________,
con domicilio en el inmueble objeto del presente;
y, en su carácter de GARANTE (si lo hubiere):
__________________________________________, DNI ___________________,
con domicilio en _________________________________________________;
CONSIDERANDO que con fecha __/__/20__ las partes celebraron un
contrato de locación sobre el inmueble sito en
_________________________________________________, Unidad ________,
con vencimiento el __/__/20__; y que es voluntad de ambas continuar
la relación locativa, acuerdan:
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PRIMERA — PRÓRROGA
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Las partes prorrogan el contrato de locación individualizado en los
considerandos por el plazo de _____ meses, con inicio el __/__/20__ y
vencimiento el __/__/20__, fecha en la que el LOCATARIO deberá
restituir el inmueble sin necesidad de interpelación previa.
──────────────────────────────────────────────────
SEGUNDA — NUEVO CANON LOCATIVO
──────────────────────────────────────────────────
A partir del __/__/20__ el canon locativo mensual será de
PESOS $______________ (______________________________), pagadero del 1
al 10 de cada mes mediante transferencia al CBU/Alias ______________.
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TERCERA — ACTUALIZACIÓN
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[OPCIÓN A — IPC] El canon se actualizará en forma
TRIMESTRAL / CUATRIMESTRAL / SEMESTRAL (tachar lo que no corresponda)
según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) Nacional
publicado por el INDEC, tomando el período inmediato anterior a cada
ajuste. El primer ajuste operará el __/__/20__.
[OPCIÓN B — ICL] El canon se actualizará en forma ______________
según la variación del Índice para Contratos de Locación (ICL) que
publica el Banco Central de la República Argentina, tomando el valor
del índice del día __/__/20__ como base y el del día de cada ajuste
como valor final. El primer ajuste operará el __/__/20__.
[CLÁUSULA DE RESGUARDO — recomendada en ambas opciones]
Si el índice pactado dejara de publicarse durante la vigencia de esta
prórroga, se aplicará un índice oficial de características similares
publicado por el INDEC, conforme al artículo 1199 del Código Civil y
Comercial.
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CUARTA — DEPÓSITO EN GARANTÍA
──────────────────────────────────────────────────
El depósito en garantía oportunamente entregado por el LOCATARIO, de
PESOS $______________, se mantiene vigente y se imputará a esta
prórroga.
[VARIANTE CON INTEGRACIÓN: "El LOCATARIO integra en este acto la suma
de PESOS $__________ a fin de llevar el depósito al equivalente de
____ mes/es del nuevo canon."]
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QUINTA — GARANTÍA
──────────────────────────────────────────────────
El GARANTE que suscribe presta expresa conformidad con la presente
prórroga y ratifica la garantía oportunamente otorgada, que se
extiende a todas las obligaciones del LOCATARIO durante el nuevo
período y hasta la efectiva restitución del inmueble.
──────────────────────────────────────────────────
SEXTA — VIGENCIA DEL CONTRATO ORIGINAL
──────────────────────────────────────────────────
Todas las demás cláusulas del contrato original que no hayan sido
expresamente modificadas por el presente mantienen plena vigencia.
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SÉPTIMA — ESTADO DEL INMUEBLE
──────────────────────────────────────────────────
Las partes dejan constancia de que el inmueble se encuentra en el
estado descripto en el ANEXO I (relevamiento a la fecha del presente,
con fotografías fechadas), que forma parte integrante de este acuerdo.
Se firman DOS (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.
LOCADOR: LOCATARIO: GARANTE:
Firma: _________ Firma: _________ Firma: _________
Aclaración: ____ Aclaración: ____ Aclaración: ____
DNI: ___________ DNI: ___________ DNI: ___________
Nota legal: modelo orientativo. Si el contrato original está en dólares, tiene varios cotitulares o una garantía por seguro de caución, hacelo revisar antes de firmar.
¿Y si el contrato viejo decía "ICL" y quedó desactualizado?
Muchos contratos firmados entre 2020 y 2023 arrastran cláusulas escritas bajo la Ley 27.551 —ajuste anual obligatorio por ICL— que hoy no se corresponden con lo que las partes quieren hacer. La prórroga es el momento natural para ordenarlo, porque el art. 1199 del CCyC permite pactar libremente el índice y la frecuencia.
Agregá esta cláusula de constancia para que no queden dudas del cambio:
"Las partes dejan constancia de que la cláusula ___ del contrato original preveía la actualización ANUAL por el Índice para Contratos de Locación (ICL) y acuerdan reemplazarla íntegramente, a partir del //20__, por el régimen de actualización establecido en la cláusula TERCERA del presente acuerdo, que sustituye a aquélla a todos sus efectos."
Empezá 60 días antes del vencimiento. Da tiempo a negociar el precio sin la presión de la fecha encima y, si no hay acuerdo, a buscar otra propiedad.
Dos ejemplares originales, uno para cada parte, con firma en todas las hojas.
Que firme el garante en el mismo acto.
Actualizá el relevamiento del inmueble. Un anexo con fotos fechadas del estado actual evita que, dos años después, se discuta si un daño es del período viejo o del nuevo. Sirve el modelo de acta de entrega y el modelo de inventario.
¿El propietario está obligado a prorrogar el contrato?
No. Vencido el plazo, ninguna de las partes está obligada a continuar. Lo que sí exige el art. 1218 del CCyC es una comunicación fehaciente para dar por concluida la locación cuando el inquilino sigue en el inmueble después del vencimiento.
Si el inquilino se queda después del vencimiento, ¿el contrato se renueva por dos años más?
No. Continúa en los mismos términos, sin un plazo nuevo, hasta que cualquiera de las partes lo termine por comunicación fehaciente. No hay tácita reconducción.
¿Se puede subir el alquiler durante esa continuación sin firmar nada?
No unilateralmente: durante la continuación rigen "los mismos términos contratados". Si el contrato original tenía una cláusula de ajuste periódico, esa cláusula sigue operando; lo que no se puede es fijar un precio nuevo por fuera del contrato sin acuerdo. Para eso está la prórroga.
¿Cómo notifico el nuevo valor una vez firmada la prórroga?
Con el mismo criterio de cualquier ajuste: por escrito, con anticipación y mostrando el cálculo. Tenés el texto en el modelo de notificación de aumento por IPC.
¿La prórroga tiene que hacerse ante escribano?
No es obligatorio. El instrumento privado firmado por las partes es válido; la certificación de firmas es opcional y solo suma fecha cierta.
Conclusión: la prórroga es el único momento en que podés cambiar las reglas
Dejar vencer el contrato y seguir como si nada no congela nada a favor de nadie: congela el contrato viejo y deja a las dos partes expuestas a una carta documento. Firmar una prórroga con plazo, precio, índice y conformidad del garante ordena los próximos dos años en una sola hoja.
Si en esta ronda no hay acuerdo, empezá a mirar alternativas antes de que se te venga la fecha encima:
