En Argentina, en 2026, un contrato de alquiler no se renueva solo: al vencimiento hay que firmar uno nuevo, y el propietario que no quiere renovar debe avisar con al menos 60 días de anticipación. El nuevo contrato tiene un plazo mínimo de 2 años (art. 1198 del Código Civil y Comercial) y el precio y el índice de ajuste se acuerdan libremente entre las partes, porque el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y su ICL obligatorio.
| Punto | Qué dice la norma vigente |
|---|
| Plazo mínimo del nuevo contrato | 2 años (art. 1198 CCCN) |
| Aviso de no renovación del propietario | 60 días de anticipación |
| Precio e índice de ajuste | Libre acuerdo entre las partes |
| Si nadie avisa y seguís ocupando | Locación por tiempo indeterminado (art. 1218 CCCN) |
| Si el dueño vende | Tenés derecho preferente de compra (art. 1166 CCCN) |
Cuando se acerca el vencimiento, tanto inquilinos como propietarios enfrentan una decisión con impacto económico y legal. Esta guía explica exactamente qué hacer en cada escenario.
El Marco Legal en 2026
Desde el DNU 70/2023 (diciembre 2023), los contratos de alquiler en Argentina se rigen por el Código Civil y Comercial (CCCN), no por la derogada Ley 27.551. Los puntos clave para la renovación son:
- Plazo mínimo: 2 años (art. 1198 CCCN) — igual que antes
- Precio de renovación: libre acuerdo entre las partes — sin index obligatorio
- Aviso de no renovación: el propietario debe avisar con 60 días de anticipación si quiere recuperar el inmueble
- Sin renovación automática: al vencimiento del plazo, el contrato no se renueva automáticamente
- Continuación tácita: si ninguna parte da aviso y el inquilino sigue ocupando el inmueble, se considera una locación por tiempo indeterminado (art. 1218 CCCN)
Cronograma para la Renovación
| Con cuánta anticipación | Qué hacer |
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| 4-6 meses antes | Evaluar si querés renovar; comenzar a buscar si no |
| 3 meses antes | Iniciar conversación con propietario/inmobiliaria |
| 2 meses antes | Tener respuesta definitiva; firmar nuevo contrato o buscar activamente |
| 1 mes antes | Si no renovás, coordinar mudanza y entrega del inmueble |
| Al vencimiento | Entregar llaves y hacer inventario final |
¿Cómo se negocia el precio en la renovación?
En la renovación, el propietario puede pedir el precio que quiera. Sin embargo, el mercado tiene sus límites y hay margen de negociación.
Argumentos para el inquilino que quiere negociar:
- Valor de la continuidad: buscar nuevo inquilino tiene costos (comisiones, tiempo vacante, gestoría). Un inquilino que paga y cuida el inmueble vale más que el precio de mercado puro.
- Precio de mercado: buscá propiedades comparables en el listado de propiedades en alquiler y, si vivís en la Ciudad, en departamentos en alquiler en Capital Federal, y mostrá que el precio pedido está por encima del rango. El dato concreto es más poderoso que la negociación vacía.
- Renovación rápida: "Si acordamos precio esta semana, firmamos en dos días" reduce la incertidumbre para el propietario.
- Mejoras realizadas: si hiciste mejoras con acuerdo del propietario (pintado, arreglos), podés mencionarlas como argumento para el precio.
Cuánto es razonable pedir de descuento:
En un mercado normal, el nuevo precio de renovación suele estar entre el precio actual ajustado por inflación del período y el precio de mercado al momento. Si el mercado subió mucho en el último año, el propietario pedirá más; si el mercado está estable o bajó, hay margen de negociación.
¿Qué pasa si no renovás el contrato?
Si el inquilino decide no renovar:
- Dar aviso con anticipación (no es obligatorio legalmente pero es buena práctica y facilita la devolución del depósito)
- Coordinar inventario final y entrega de llaves
- Recuperar el depósito de garantía (dentro del plazo legal: el propietario tiene 30 días para devolverlo o hacer descuentos justificados)
Si el propietario decide no renovar:
- Debe avisar con al menos 60 días de anticipación al vencimiento del plazo
- No puede desalojar sin proceso legal si el inquilino está al día con los pagos
- Si el propietario quiere vender el inmueble, el inquilino tiene derecho preferente de compra en las mismas condiciones que el mejor ofertante (art. 1.166 CCCN)
El Derecho Preferente de Compra
Si el propietario decide vender el inmueble que estás alquilando, la ley te da el derecho de igualación: si alguien ofrece X precio, el propietario debe ofrecerte la propiedad en las mismas condiciones antes de cerrar con ese comprador.
Cómo ejercerlo:
- El propietario debe notificarte fehacientemente (carta documento o acta notarial) con los términos de la oferta que tiene
- Tenés 30 días para igualar o declinar
- Si no respondés en ese plazo, pierde el derecho preferente
Checklist para la Renovación
Antes de firmar:
- ✅ Verificar que el precio nuevo esté dentro del rango de mercado
- ✅ Acordar el índice y frecuencia de ajuste del nuevo contrato
- ✅ Revisar si hay cambios en las condiciones (expensas, mantenimiento)
- ✅ Hacer inventario del estado actual del inmueble (con fotos)
- ✅ Confirmar quién es el nuevo garante o si el seguro de caución se renueva
- ✅ Verificar datos del nuevo contrato (plazo inicio/fin, partes, inmueble)
Si no renovás:
- ✅ Avisar al propietario/inmobiliaria con anticipación
- ✅ Coordinar fecha y hora de entrega de llaves
- ✅ Hacer inventario final con fotos y testigos
- ✅ Reclamar devolución del depósito por escrito
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para buscar departamento si no renuevan mi contrato?
Desde que recibís el aviso de no renovación (60 días antes del vencimiento mínimo) tenés esos 60 días para buscar. En la práctica, es recomendable empezar a buscar 3-4 meses antes del vencimiento. Podés arrancar comparando departamentos en alquiler en CABA para tener una referencia de precios actualizada.
¿Me pueden desalojar si no firmo la renovación?
No de inmediato. Al vencimiento del plazo, si no firmaste un nuevo contrato, el propietario debe iniciar un proceso de desalojo judicial, lo que toma tiempo. Sin embargo, jurídicamente ya no tenés respaldo legal para seguir ocupando el inmueble, lo que hace tu posición débil.
¿Puedo negociar el índice de ajuste en la renovación?
Sí, en los contratos post-DNU todo es negociable: precio inicial, índice de ajuste (IPC, ICL, o acuerdo de partes), frecuencia de ajuste (trimestral, cuatrimestral, semestral). Esto es una ventaja respecto a la antigua Ley 27.551 donde el ICL era obligatorio.
¿Qué pasa si el propietario no devuelve el depósito?
Si el propietario retiene el depósito sin justificación, podés iniciar una demanda en el Centro de Mediación del GCBA (gratuito) o en el fuero civil. La mayoría de los casos se resuelven en mediación. Guardá siempre el recibo del depósito y el inventario final.
¿Puedo renovar el contrato con un precio en dólares?
Sí, desde el DNU 70/2023 los contratos en moneda extranjera son legales. Si acordás con el propietario un precio en USD, el contrato puede establecerse en esa moneda. Es más común en propiedades premium o en zonas con alta demanda de extranjeros.
Conclusión
La renovación de un contrato es una negociación con información y plazos claros. Conocer tus derechos (aviso obligatorio de 60 días, derecho preferente de compra, recuperación del depósito) te pone en una posición de fuerza. Con el marco post-DNU, hay más libertad para acordar condiciones, lo que puede ser positivo si se negocia bien.
