La garantia es uno de los requisitos mas importantes (y muchas veces el mas dificil de conseguir) a la hora de alquilar en Argentina. Es lo primero que te piden las inmobiliarias y lo que mas preocupa a los propietarios. En esta guia hacemos un recorrido exhaustivo por todos los tipos de garantia disponibles, con costos, requisitos, ventajas y desventajas de cada uno, para que puedas elegir la opcion que mejor se adapte a tu situacion.
¿Qué tipos de garantía se aceptan para alquilar en Argentina?
Respuesta corta: hay 6 tipos de garantía en uso, y ninguno es obligatorio por ley. Tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial con libertad contractual: propietario e inquilino acuerdan qué garantía se presenta. Estos son los seis, con su costo real:
| Tipo de garantía | Costo para el inquilino | Aceptación |
|---|
| Garantía propietaria | Sin costo directo (informes: $5.000-$20.000) | Muy alta |
| Seguro de caución | 3-6% del valor total del contrato | Alta |
| Fianza bancaria | 1-3% anual + plazo fijo inmovilizado | Media-alta |
| Recibo de sueldo | Sin costo | Baja-media |
| Depósito reforzado | 3-6 meses de alquiler inmovilizados | Media |
| Fondo de garantía | Bajo o nulo | Baja |
Si tenés un familiar con propiedad, la garantía propietaria es la más aceptada y no cuesta nada. Si no lo tenés pero trabajás en blanco, el seguro de caución es el camino más rápido (24-72 horas de trámite).
Que Es una Garantia de Alquiler
Una garantia de alquiler es un respaldo economico que asegura al propietario el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Si el inquilino deja de pagar el alquiler, genera deudas de expensas o danos al inmueble, el propietario puede ejecutar la garantia para recuperar lo adeudado.
Por Que Se Pide Garantia
Desde la perspectiva del propietario:
- Un juicio de desalojo en Argentina puede demorar entre 6 meses y 2 anos
- Durante ese tiempo, puede no percibir alquiler
- Los costos legales son significativos
- La garantia funciona como un seguro ante estos escenarios
Que Dice la Ley
Tras la derogacion de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, actualmente el mercado de alquileres se rige por el Codigo Civil y Comercial con libertad contractual. Esto significa:
- No hay un tipo de garantia obligatorio: propietario e inquilino acuerdan libremente
- El propietario puede exigir el tipo de garantia que prefiera
- Se pueden combinar diferentes tipos de garantia
- No existe un limite legal sobre cuantas garantias puede pedir el propietario
Para mas detalles sobre la normativa vigente, podes leer nuestra guia sobre la ley de alquileres.
Tipo 1: Garantia Propietaria
La garantia propietaria es la modalidad mas tradicional y la que mas propietarios prefieren. Consiste en que una persona con un inmueble a su nombre firma como garante del contrato.
Como Funciona
- El garante ofrece un inmueble de su propiedad como respaldo
- El escribano verifica que el inmueble este libre de gravamenes
- El garante firma el contrato de alquiler junto con el inquilino
- Si el inquilino incumple, el propietario puede accionar contra el garante y, en ultima instancia, contra el inmueble ofrecido en garantia
Requisitos del Garante
- Ser titular de un inmueble (escritura a su nombre)
- El inmueble debe estar libre de hipotecas, embargos o inhibiciones
- En muchos casos, el inmueble debe estar en la misma jurisdiccion que el alquiler
- Presentar informe de dominio e informe de inhibicion actualizados
- DNI y constancia de CUIL/CUIT
- Firmar personalmente el contrato (o por poder especial)
Requisitos del Inmueble
| Requisito | Detalle |
|---|
| Titularidad | A nombre del garante, libre de gravamenes |
| Ubicacion | Preferentemente en la misma jurisdiccion |
| Valuacion | Debe cubrir el valor estimado del contrato |
| Estado | No debe estar en juicio sucesorio ni en proceso de venta |
Costos
- Para el garante: sin costo directo (pero asume un riesgo patrimonial)
- Para el inquilino: sin costo directo (salvo el costo emocional de pedirle a alguien que salga de garante)
- Costos asociados: informes de dominio e inhibicion (entre $5.000 y $20.000)
Ventajas
- Es la mas aceptada por propietarios e inmobiliarias
- No tiene costo financiero directo para el inquilino
- Da la mayor seguridad al propietario
Desventajas
- No todos tienen un familiar o amigo con propiedad
- El garante asume un riesgo patrimonial real
- Puede tensionar relaciones personales
- Requisitos de jurisdiccion limitan las opciones
- El garante puede arrepentirse o no querer renovar
Tipo 2: Seguro de Caucion
El seguro de caucion se convirtio en la alternativa mas popular a la garantia propietaria. Es un producto financiero donde una aseguradora garantiza el cumplimiento del contrato.
Para una guia detallada sobre este tema, lee nuestra nota sobre seguro de caucion.
Como Funciona
- El inquilino contrata una poliza con una aseguradora
- La aseguradora evalua su perfil crediticio y capacidad de pago
- Si aprueba, emite una poliza que funciona como garantia
- Si el inquilino incumple, el propietario reclama a la aseguradora
Requisitos
- DNI del solicitante
- Ultimos 3 recibos de sueldo o certificacion de ingresos
- Antiguedad laboral minima de 6 meses (en la mayoria de los casos)
- Ingresos netos de al menos 3 veces el valor del alquiler
- Buen historial crediticio (sin deudas importantes en Veraz/BCRA)
- CUIL/CUIT
Empresas Principales
- Finaer: La mas conocida, amplia cobertura nacional
- Porto Seguro: Buenas condiciones para perfiles medios
- Garantia de Alquiler: Opciones para distintos perfiles
- Garantia Ya: Rapida aprobacion
- Segurcoop: Cooperativa con buenas tasas
- Caucionar: Especializada en el segmento joven
Costos
- Rango: entre el 3% y el 6% del valor total del contrato
- Ejemplo: Para un alquiler de $500.000/mes por 2 anos, con ajustes, el costo puede ser de $600.000 a $1.200.000
- Formas de pago: Cuotas mensuales, trimestrales o pago total con descuento
- El costo no se devuelve al finalizar el contrato
Ventajas
- Accesible para quien no tiene garante con propiedad
- Tramite rapido (24-72 horas)
- Amplia aceptacion
- No comprometes el patrimonio de nadie
- Proceso digital en muchos casos
Desventajas
- Costo significativo no recuperable
- Requiere ingresos formales y demostrables
- Puede ser dificil para monotributistas de categorias bajas o trabajadores informales
- Algunas aseguradoras rechazan perfiles en Veraz
Tipo 3: Fianza Bancaria
La fianza bancaria (o aval bancario) es una garantia donde un banco se compromete a pagar las obligaciones del inquilino en caso de incumplimiento.
Como Funciona
- El inquilino solicita una fianza en su banco
- El banco evalua su situacion financiera y crediticia
- Si aprueba, emite un certificado de fianza
- El certificado se presenta como garantia del contrato
- Si el inquilino incumple, el banco paga al propietario y luego le cobra al inquilino
Requisitos
- Cuenta bancaria activa (generalmente cuenta sueldo)
- Antiguedad como cliente del banco (minimo 6-12 meses)
- Ingresos demostrables suficientes
- Buen historial crediticio con el banco
- En algunos casos, constituir un plazo fijo como contragarantia
Costos
- Comision anual: entre el 1% y el 3% del monto garantizado
- Plazo fijo como contragarantia: variable, generalmente equivalente a 3-6 meses de alquiler (este dinero queda inmovilizado pero se recupera)
- Gastos administrativos: variables segun el banco
Ventajas
- Alta credibilidad: los propietarios confian mucho en los bancos
- Costo relativamente bajo (comparado con el seguro de caucion)
- El plazo fijo genera intereses
- Es una garantia institucional solida
Desventajas
- Muy restrictiva: pocos bancos lo ofrecen de forma accesible
- Requiere ser cliente del banco con buena relacion
- El plazo fijo inmoviliza dinero
- Tramite burocratico y lento (semanas)
- No todos los bancos emiten fianzas para alquileres
- Poco conocida por propietarios e inmobiliarias
Bancos que Ofrecen Fianza Bancaria
No todos los bancos ofrecen este servicio. Consulta con tu banco si es posible. Algunos bancos que han ofrecido productos similares:
- Banco Ciudad: Ha tenido programas especificos para alquileres en CABA
- Banco Nacion: Opciones limitadas
- Bancos privados: Generalmente disponible para clientes premium
Tipo 4: Recibo de Sueldo como Garantia
En esta modalidad, el inquilino presenta sus recibos de sueldo como garantia del contrato, sin necesidad de un garante con propiedad ni un seguro de caucion.
Como Funciona
- El inquilino presenta sus ultimos recibos de sueldo
- Se verifica que los ingresos sean suficientes (generalmente 3x el valor del alquiler)
- Se verifican los datos con el empleador
- Los recibos se adjuntan al contrato como respaldo
Requisitos
- Empleo formal en relacion de dependencia
- Antiguedad laboral minima (generalmente 1 ano o mas)
- Ingresos netos de al menos 3 veces el valor del alquiler
- Ultimos 3 a 6 recibos de sueldo
- Certificacion de servicios o constancia de empleo del empleador
- CUIL y constancia de aportes
Costos
- Sin costo directo para el inquilino (solo los gastos de obtener las certificaciones)
Ventajas
- Sin costo financiero
- Tramite simple y rapido
- No dependes de terceros ni de empresas
Desventajas
- Baja aceptacion: Muchos propietarios e inmobiliarias no lo aceptan como garantia unica
- Solo aplica a trabajadores en relacion de dependencia
- Si perdiste el empleo, perdes la garantia
- Da menos seguridad al propietario (no hay patrimonio que ejecutar)
- Generalmente se acepta como complemento de otra garantia, no como garantia principal
Tipo 5: Deposito de Garantia Reforzado
Algunos propietarios aceptan un deposito de garantia mayor al habitual como alternativa a otras formas de garantia.
Como Funciona
En lugar del deposito standard de 1 mes, el inquilino ofrece un deposito equivalente a 3 a 6 meses de alquiler que queda en poder del propietario durante todo el contrato.
Costos
- Inmovilizacion de capital: El dinero queda atado durante toda la duracion del contrato
- El deposito se devuelve al final, pero sufre el efecto de la inflacion si no se actualiza
Ventajas
- Simple y directo
- No requiere tramites ni terceros
- Algunos propietarios lo prefieren por la liquidez inmediata
Desventajas
- Requiere disponer de un monto significativo al inicio
- El dinero se deprecia por inflacion
- No todos los propietarios lo aceptan
- Puede haber conflictos en la devolucion
Tipo 6: Garantia de un Fondo de Garantias
Existen organizaciones y programas (publicos y privados) que ofrecen garantias para alquileres, especialmente orientados a sectores vulnerables.
Programas Publicos
- Programa Alquilar (GCBA): En su momento ofrecio garantias para inquilinos de CABA. Consulta su vigencia actual.
- Programas provinciales: Algunas provincias tienen iniciativas similares para facilitar el acceso al alquiler.
Fondos Privados
Algunas organizaciones y startups ofrecen fondos de garantia con modelos innovadores que combinan tecnologia y finanzas.
Ventajas
- Costos bajos o nulos
- Orientados a quienes mas lo necesitan
- Respaldo institucional
Desventajas
- Disponibilidad limitada y sujeta a presupuesto
- Requisitos especificos (ingresos maximos, vulnerabilidad)
- Poca aceptacion fuera del circuito formal
Comparacion General de Garantias
| Tipo | Costo | Aceptacion | Facilidad | Riesgo Inquilino | Seguridad Propietario |
|---|
| Propietaria | Sin costo directo | Muy alta | Dificil (depende de terceros) | Bajo | Muy alta |
| Seguro de caucion | 3-6% del contrato | Alta | Media | Medio (costo) | Alta |
|
¿Cuál es la mejor garantía según tu situación?
Si Tenes un Familiar con Propiedad
La garantia propietaria sigue siendo la opcion mas solida. No tiene costo financiero y es la mas aceptada. Si tu garante esta dispuesto y su propiedad cumple los requisitos, es la mejor eleccion.
Si No Tenes Garante Pero Tenes Empleo Formal
El seguro de caucion es tu mejor alternativa. Si bien tiene costo, es la opcion mas rapida, accesible y aceptada despues de la garantia propietaria. Compara entre varias empresas para obtener la mejor tasa.
Si Tenes Buenos Ingresos y Ahorros
Evalua la fianza bancaria si tu banco la ofrece, o un deposito de garantia reforzado si el propietario lo acepta. Ambas opciones pueden ser mas economicas que el seguro de caucion.
Si Sos Monotributista o Autonomo
El seguro de caucion sigue siendo viable, pero vas a necesitar presentar mas documentacion (declaraciones juradas de ARCA, extractos bancarios, etc.). Algunas empresas son mas flexibles con autonomos que otras.
Si Trabajas en Negro
Esta es la situacion mas dificil. Tus opciones son:
- Buscar un garante propietario
- Ofrecer un deposito de garantia mayor
- Buscar propietarios que alquilen directamente (sin inmobiliaria) y sean mas flexibles
- Si tenes ahorros, un deposito reforzado puede convencer a algunos propietarios
Para este último caso, mirá los alquileres de dueño directo: sin inmobiliaria en el medio, los requisitos de garantía suelen negociarse cara a cara.
Para encontrar opciones de alquiler que se adapten a tu situacion, te recomendamos buscar en Roomix, donde podes filtrar por zona, precio y tipo de propiedad.
¿Qué garantías prefieren los propietarios?
Segun nuestra experiencia en el mercado:
- Garantia propietaria: Sigue siendo la favorita absoluta para la mayoria
- Seguro de caucion: Segunda opcion mas aceptada, y en muchas inmobiliarias ya es la primera
- Fianza bancaria: Muy bien vista pero poco solicitada porque pocos inquilinos la ofrecen
- Recibo de sueldo: Generalmente aceptada como complemento, no como unica garantia
- Deposito reforzado: Algunos propietarios lo aceptan, especialmente en alquileres directos
La Tendencia del Mercado
El mercado esta evolucionando hacia una mayor aceptacion del seguro de caucion como garantia principal. Cada vez mas inmobiliarias lo ponen al mismo nivel que la garantia propietaria, especialmente en CABA y grandes ciudades.
Tambien esta creciendo la practica de pedir combinaciones: por ejemplo, seguro de caucion + recibos de sueldo, o garantia propietaria + deposito reforzado.
Tips para Armar Tu Carpeta de Garantia
Sea cual sea el tipo de garantia que presentes, estos consejos te van a ayudar:
1. Prepara Todo con Anticipacion
No esperes a encontrar el departamento ideal para empezar a juntar la documentacion. Tene todo listo para presentar rapidamente, porque los buenos departamentos se alquilan en dias.
2. Arma una Carpeta Completa
Incluye:
- DNI (frente y dorso)
- Ultimos 3 recibos de sueldo o certificacion de ingresos
- Constancia de CUIL
- Documentacion de la garantia elegida
- Referencias personales (opcional pero suma)
3. Cotiza el Seguro de Caucion Antes
Si vas a usar seguro de caucion, obtene una preaprobacion antes de buscar departamento. Asi llegas a la negociacion con la garantia lista.
4. Se Transparente
No intentes ocultar informacion o presentar documentacion falsa. Las inmobiliarias verifican y, si descubren inconsistencias, te descartan automaticamente.
5. Negocia
Si el propietario pide un tipo de garantia que no podes ofrecer, propone alternativas. Muchas veces se puede llegar a un acuerdo combinando distintos tipos de garantia.
Preguntas Frecuentes
Cuantas garantias puede pedir un propietario?
No hay limite legal. El propietario puede pedir la cantidad y tipo de garantias que considere necesarias. Sin embargo, si las exigencias son excesivas, vas a tener menos interesados.
Que pasa si mi garante vende la propiedad durante el contrato?
Si el garante vende el inmueble que ofrecio como garantia, la garantia puede quedar sin efecto. Es recomendable incluir una clausula en el contrato que obligue al garante a mantener la propiedad o reemplazar la garantia.
El seguro de caucion cubre todo el contrato?
Si, la poliza generalmente cubre toda la duracion del contrato. Pero si dejas de pagar las cuotas del seguro, la cobertura puede cancelarse.
Puedo cambiar de tipo de garantia durante el contrato?
Si ambas partes estan de acuerdo, si. Pero requiere firmar un addendum al contrato y, en el caso del seguro de caucion, dar de baja la poliza anterior y contratar una nueva o presentar la nueva garantia.
Que pasa con la garantia si rescindo el contrato antes de tiempo?
Depende del tipo de garantia:
- Propietaria: Se libera al garante
- Seguro de caucion: No se devuelve lo pagado
- Fianza bancaria: Se libera el plazo fijo
- Deposito reforzado: Se devuelve (menos descuentos si corresponde)
Me pueden rechazar por el tipo de garantia que ofrezco?
Si. El propietario tiene libertad de elegir a su inquilino y el tipo de garantia que acepta. Si tu garantia no cumple sus requisitos, puede rechazarte.
Conclusion
La garantia de alquiler sigue siendo uno de los mayores desafios para acceder a una vivienda en Argentina. La buena noticia es que existen cada vez mas alternativas a la tradicional garantia propietaria, y el mercado esta evolucionando hacia una mayor flexibilidad.
La clave esta en conocer todas las opciones, preparar tu documentacion con anticipacion y ser proactivo en la busqueda. Si no tenes garantia propietaria, el seguro de caucion es probablemente tu mejor camino. Y si tenes dudas sobre como alquilar sin garantia tradicional, te recomendamos leer nuestra guia sobre alquiler sin garantia.
Para encontrar tu proximo departamento con las mejores opciones de garantia, busca en Roomix y usa nuestra inteligencia artificial para filtrar exactamente lo que necesitas. Podés arrancar por departamentos en alquiler en Capital Federal, alquileres en Rosario o alquileres en Córdoba.
