Impuesto de sellos en la Provincia de Buenos Aires 2026: alícuotas, exenciones y cómo se paga
9 min de lectura
por Roomix
En la Provincia de Buenos Aires, el impuesto de sellos de 2026 es del 20 por mil (2 %) en la escritura de compraventa de un inmueble, del 12 por mil (1,2 %) en el boleto de compraventa y en el alquiler general, y del 5 por mil en el alquiler de una vivienda única con valuación fiscal por encima de $1.731.600. Está exenta la escritura de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal no supere $1.154.400. Estas cifras salen del artículo 39 y los artículos 42 y 43 de la Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558, Boletín Oficial bonaerense del 15/12/2025).
Si viste "3,6 %" en algún lado: no es la alícuota de la Ley Impositiva 2026 para la escritura de compraventa. La ley fija 20 por mil. El 3,5 % que figura en la misma ley corresponde a las adquisiciones de dominio por juicios de prescripción (usucapión), que es otro acto. Los gastos totales de escriturar incluyen además honorarios, impuestos y otros costos: mirá cuánto cuesta escriturar una propiedad.
Alcance: guía orientativa sobre la normativa de la Provincia de Buenos Aires (no aplica a CABA ni a otras provincias). No reemplaza al escribano ni a ARBA, que son quienes liquidan el impuesto en cada operación.
Alícuotas 2026 por tipo de acto
Acto
Alícuota
Dónde está en la ley
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Escritura pública de compraventa de inmuebles (o contrato que transfiere el dominio)
20 por mil (2 %)
Art. 39, B, 5 a)
Boleto de compraventa de inmuebles
12 por mil (1,2 %)
Art. 39, B, 1
Alquiler o sublocación de inmuebles (caso general)
12 por mil (1,2 %)
Art. 39, A, 9 a)
Alquiler de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, valuación fiscal hasta $1.731.600
Exento (0 %)
Art. 39, A, 9 c)
Alquiler de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, valuación fiscal mayor a $1.731.600
5 por mil (0,5 %)
Art. 39, A, 9 d)
Alquiler en zonas de turismo por hasta 3 meses
2 %
Art. 39, A, 9 b)
Escrituras que constituyen o amplían derechos reales (incluye hipoteca)
18 por mil (1,8 %)
Art. 39, B, 4
Adquisición de dominio por usucapión
3,5 %
Art. 39, B, 5 b)
Cancelación de un derecho real
2,4 por mil
Art. 39, B, 2
Para convertir: "por mil" significa por cada 1.000 pesos. 20 por mil = 2 %; 12 por mil = 1,2 %.
Exención por vivienda única (compra)
La exención no se mide por el precio sino por la valuación fiscal del inmueble (la que figura en la boleta del impuesto inmobiliario de ARBA). Según el Código Fiscal (art. 297, inciso 29) y el artículo 43 de la Ley Impositiva 2026, están exentas las escrituras de transmisión de dominio cuando:
se trata de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente y su valuación fiscal no supera $1.154.400; o
se trata de lotes baldíos destinados a esa vivienda y su valuación fiscal (individual o en conjunto) no supera $577.200.
Si después de firmar se cambia el destino, el beneficio decae y renace la obligación de pagar el impuesto, y el escribano debe dejar constancia en la escritura de qué condición se invoca. Al ser un tope sobre la valuación fiscal, que suele quedar bastante por debajo del valor de mercado, conviene chequear con el escribano antes de contar con la exención.
Hipotecas para vivienda única: el Código Fiscal (art. 297, inciso 28) exime los actos que documentan créditos otorgados por entidades financieras de la Ley 21.526 para comprar, construir, ampliar o refaccionar la vivienda única, y la Ley Impositiva 2026 fija el tope en $251.281.250 (art. 42). Por encima de ese monto se aplican las alícuotas del cuadro.
¿Quién lo paga?
Hay que separar dos cosas:
Frente a ARBA: el impuesto grava el acto y las partes que intervienen. No es algo que puedas dejar sin pagar.
Entre las partes: el reparto lo define el acuerdo. En compraventas es habitual dividirlo entre comprador y vendedor, pero el boleto puede pactar que lo asuma una sola de las partes. Fijalo por escrito en el boleto de compraventa. En alquileres suele pactarse en el contrato; mirá cómo en impuestos de un alquiler.
Cómo y cuándo se paga
Escrituras: el Código Fiscal establece que los escribanos actúan como agentes de recaudación, en la forma y el tiempo que fije ARBA. En la práctica lo liquida y lo paga el escribano con los fondos que le dan las partes el día de la escritura.
Boletos y alquileres (instrumentos privados): se liquida desde el sitio de ARBA con clave CIT, en el trámite "Declaración Jurada de Instrumentos Privados - Sellos", cargando el contrato en PDF. Según ARBA, la declaración jurada debe presentarse dentro de los 15 días posteriores a la fecha del contrato. La página no aclara si son hábiles o corridos; para no arriesgar mora, contá menos días. El pago fuera de término genera intereses.
Crédito hipotecario: si el banco interviene, consultá cómo liquida el sellado de la hipoteca. Mirá escritura con crédito hipotecario.
Ejemplos con números
Los montos son ilustrativos.
1) Compraventa por $100.000.000, sin exención. 20 por mil de $100.000.000 = $2.000.000. Si se reparte a mitades, $1.000.000 cada parte. La base la determina el escribano según la normativa; no es necesariamente el precio de la escritura, así que pedí la liquidación antes de firmar.
2) Alquiler de $800.000 por mes por 24 meses. Si la base es el total de los alquileres del contrato ($19.200.000):
Situación
Alícuota
Impuesto
Alquiler general
12 por mil
$230.400
Vivienda única con valuación fiscal mayor a $1.731.600
5 por mil
$96.000
Vivienda única con valuación fiscal de hasta $1.731.600
Exento
$0
3) Hipoteca de $60.000.000. Si el crédito es para comprar la vivienda única y lo otorga una entidad de la Ley 21.526, está por debajo del tope de $251.281.250 y queda exento. Si no calificara, 18 por mil = $1.080.000.
Qué significa para vos
Comprador: pedí al escribano la liquidación de sellos antes de la fecha y fijá cuánto te toca. Verificá si tu operación entra en la exención de vivienda única.
Vendedor: si el boleto no dice quién paga el sellado, negocialo ahora.
Propietario o inquilino: si firman un alquiler en PBA, definan quién lo gestiona y que la declaración jurada se presente a tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto de sellos en la provincia de Buenos Aires en 2026?
En la escritura de compraventa, 20 por mil (2 %); en el boleto y en el alquiler general, 12 por mil (1,2 %). La vivienda única puede estar exenta según su valuación fiscal.
¿Quién paga el sellado de la escritura en PBA?
Lo define el acuerdo entre comprador y vendedor, y suele repartirse. Frente a ARBA, el impuesto lo ingresa el escribano como agente de recaudación.
¿Los alquileres pagan sellos en la Provincia de Buenos Aires?
Sí. La regla general es 12 por mil. Para la vivienda única de ocupación permanente es 0 % hasta $1.731.600 de valuación fiscal y 5 por mil por encima.
¿Qué pasa si no pago el sellado de un alquiler o un boleto?
Se devengan intereses y el contrato queda con una obligación fiscal pendiente. Se paga desde ARBA.
¿Estoy exento si compro mi primera vivienda?
La exención es por vivienda única, familiar y de ocupación permanente con valuación fiscal de hasta $1.154.400, no por ser primera vivienda como tal. Consultá con tu escribano.
Ley Impositiva 2026 de la Provincia de Buenos Aires (Ley 15.558), arts. 39, 42 y 43, Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, 15/12/2025 (publicada por ARBA).
Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires (Ley 10.397), arts. 297 (exenciones, incisos 28 y 29) y los referidos a escribanos como agentes de recaudación.
ARBA, trámite "Declaración Jurada de Instrumentos Privados - Sellos".
Este contenido es orientativo. Consultá con un escribano o con ARBA antes de operar. Roomix no brinda asesoramiento legal ni impositivo.
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