Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada: qué cambia en los desalojos y en qué estado está
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por Roomix
Foto: Felipe Restrepo Acosta, CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons
La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada todavía no está vigente: al 8 de noviembre de 2026 falta que el Senado vote los cambios que le hizo Diputados el 21 de octubre, y después la promulgación y la publicación en el Boletín Oficial. Para quien alquila, el texto que las dos cámaras ya aprobaron igual pasa los desalojos al juicio sumarísimo y permite pedir la entrega inmediata del inmueble con una caución juratoria, pero mantiene la intimación previa de 10 días corridos para pagar.
Hoy, para la desocupación inmediata por falta de pago o fin del contrato, el Código Procesal le exige al propietario una caución real (dinero o bienes en garantía). Con el proyecto alcanza con una caución juratoria, una promesa formal de responder por los daños.
Leímos el texto que Diputados aprobó y le comunicó al Senado el 21/10/2026 y lo comparamos con los artículos vigentes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y del Código Civil y Comercial. Para el proceso completo de un desalojo con las reglas de hoy, mirá la guía de desalojo en Argentina.
Alcance: guía orientativa sobre un proyecto de ley que todavía puede cambiar en la votación final o con un veto. No reemplaza el consejo de un abogado para tu caso.
En qué estado está la ley (al 8 de noviembre de 2026)
El proyecto lo mandó el Poder Ejecutivo al Senado (Mensaje 22/26, expediente 13/26). Este es el recorrido según los registros oficiales de las dos cámaras:
Fecha
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Dictamen de las comisiones de Asuntos Constitucionales y Legislación General del Senado (Orden del Día 104/26)
6 y 7/8/2026
El Senado lo aprueba con modificaciones: 37 votos a favor y 33 en contra en general. Para llegar a la votación se retiraron los capítulos sobre compra de tierras por extranjeros y sobre la Ley de Manejo del Fuego
14/10/2026
Dictamen de mayoría en las comisiones de Asuntos Constitucionales y Legislación General de Diputados (34 firmas)
21/10/2026
Diputados lo aprueba con modificaciones (124 a favor, 119 en contra, 6 abstenciones) y lo devuelve al Senado
6/11/2026
Nuevo dictamen de las comisiones del Senado sobre los cambios de Diputados (Orden del Día 424/26), pendiente de votación en el recinto
Qué cambió Diputados. Según su comunicación oficial al Senado, modificó tres artículos del capítulo del Registro de la Propiedad (27, 28 y 35). También agregó un capítulo que deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023 y restituye la plena vigencia de la Ley 26.737 de Tierras Rurales. Los capítulos de expropiaciones y de desalojos quedaron con el texto del Senado.
Qué puede hacer ahora el Senado. Lo fija el artículo 81 de la Constitución Nacional:
Con mayoría absoluta de los presentes, puede aceptar los cambios de Diputados o volver a su texto original.
El capítulo de la Ley de Tierras lo votó Diputados con dos tercios de los presentes. Para sacarlo, el Senado necesita también dos tercios.
No puede agregar cambios nuevos ni rechazar el proyecto entero.
Después, el Poder Ejecutivo puede promulgarlo o vetarlo en todo o en parte (artículo 83).
Desde cuándo regiría. Desde el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial. El capítulo del Registro de la Propiedad entra en vigencia 180 días después de esa publicación.
Qué cambia en los desalojos, artículo por artículo
Casi todo el capítulo II reescribe el título del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) dedicado al desalojo:
Tema
Hoy (texto vigente)
Con el proyecto
Tipo de juicio (art. 679)
Remite al juicio "sumario", un proceso que la Ley 25.488 derogó en 2001
Juicio sumarísimo
Quién puede iniciarlo (art. 680)
El artículo solo dice contra quién procede: inquilinos, subinquilinos, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes que deban restituir
Puede iniciarlo "todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado", contra esos mismos ocupantes. Contra el inquilino procede si incumplió las condiciones de uso o cayó en mora según el contrato
Entrega inmediata del inmueble (art. 680 bis)
Solo contra intrusos, previa caución por los daños que pueda causar
Contra tenedores precarios, intrusos y cualquier ocupante que deba restituir, después de trabada la litis, si el derecho es verosímil y previa caución juratoria
Desalojo por falta de pago o vencimiento (art. 684 bis)
Desocupación inmediata bajo caución real. Si el dueño ocultó pagos, multa de hasta $ 20.000
Desocupación inmediata bajo caución juratoria, con el procedimiento y el plazo que pactaron las partes. Si no pactaron nada, rige el art. 680 bis. Si el dueño ocultó pagos, multa de hasta 10 veces el último alquiler
Reconocimiento judicial del inmueble (art. 680 ter)
Dentro de 5 días, en desalojos por cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo
Dentro de 72 horas, identificando a cada ocupante con nombre, nacionalidad y documento
Personas vulnerables (art. 680 quáter)
No hay un artículo específico
Nuevo artículo. Si hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, antes del lanzamiento el juez da intervención a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar. Además, fija un plazo de hasta 10 días para conseguir una vivienda transitoria
Notificación de la demanda (arts. 682 y 683)
En el inmueble, si el demandado no constituyó domicilio especial ni vive en la jurisdicción
También en el domicilio electrónico constituido. El notificador puede ubicar el inmueble con fotografías y pedir el auxilio de la fuerza pública
Prueba si la causa es falta de pago o vencimiento (art. 685)
Documental, confesión y pericial
Solo documental y pericial
Orden de lanzamiento (art. 686 bis)
No hay un artículo específico
Nuevo artículo. La orden autoriza la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras aunque el inmueble esté vacío. También permite actuar en días y horas inhábiles y nombrar un depositario para los muebles
El juicio sumarísimo está regulado en el artículo 498 del CPCCN:
La prueba se ofrece con la demanda y con la contestación.
No hay excepciones previas ni reconvención, ni alegatos.
Todos los plazos son de 3 días, salvo el de contestar la demanda y el de fundar la apelación, que son de 5.
Solo se pueden apelar la sentencia y las medidas cautelares.
La caución juratoria es la promesa formal de quien pide la medida de responder por los daños si resulta injusta. No hace falta depositar dinero ni ofrecer bienes en garantía, que es lo que exige hoy la caución real.
Hay una excepción para los hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores en desamparo (art. 680 quáter). Ahí, la caución juratoria solo se admite cuando el derecho del propietario es inequívoco y no se afectan ocupantes de buena fe. Si el juez tiene dudas, puede exigir una fianza personal o real.
Lo que el proyecto no toca:
Los plazos de lanzamiento del artículo 686 del CPCCN: 10 días desde la notificación de la sentencia para quien entró con título legítimo y fue condenado por falta de pago o vencimiento, y 5 días para quien nunca tuvo título.
Las causas por las que el propietario puede resolver el contrato (artículo 1219 del Código Civil y Comercial). Una es la falta de pago de dos períodos consecutivos. Otra, cualquier causa fijada en el contrato.
El plazo mínimo de 10 días para ejecutar la sentencia de desalojo (artículo 1223).
La mediación prejudicial obligatoria de la Ley 26.589, que no excluye a los desalojos.
El artículo 1222: la intimación de 10 días sigue
El artículo 23 del proyecto da un texto nuevo al artículo 1222 del Código Civil y Comercial. El texto actual viene de la Ley 27.551, que el DNU 70/2023 derogó.
Igual que hoy: si el destino es vivienda, antes de demandar por falta de pago el propietario tiene que intimar al inquilino en forma fehaciente. El plazo para pagar no puede ser menor a 10 días corridos desde que recibe la intimación, y la intimación tiene que indicar el lugar de pago.
Nuevo: la intimación vale si se manda al domicilio que el inquilino denunció en el contrato, sea real o electrónico. Vale aunque se niegue a recibirla.
Nuevo: el desalojo tramita "por el procedimiento más breve que prevea la ley". Hoy dice que tramita por el proceso que prevé cada jurisdicción y, si no hay uno especial, por el más abreviado.
Igual que hoy: el propietario no puede negarse a recibir las llaves. Si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente y deja de deber alquileres desde que lo notificó, siempre que consigne dentro de los 10 días hábiles.
Los cambios al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación los aplican los juzgados nacionales y federales. Entre ellos están los juzgados civiles de la Ciudad de Buenos Aires, que son los que tramitan los desalojos porteños. Cada provincia tiene su propio código procesal: en Buenos Aires, Córdoba o Santa Fe, el juicio de desalojo no cambia salvo que la provincia reforme su código.
El nuevo artículo 1222 del Código Civil y Comercial rige en todo el país, porque el Código Civil es nacional.
Los otros capítulos: expropiaciones, Registro de la Propiedad y Ley de Tierras
Expropiaciones (Ley 21.499).
La "utilidad pública" se interpreta en forma restrictiva.
La indemnización se calcula sobre el valor objetivo del bien (el de mercado, cuando se puede determinar), a la fecha anterior a cualquier anuncio de la expropiación. Se actualiza por IPC más la tasa de plazo fijo del Banco Nación.
El lucro cesante tiene un tope del 30 % del daño emergente, salvo prueba de una afectación mayor.
No hay traspaso de dominio sin pago previo e íntegro.
La ocupación temporánea anormal dura como máximo 90 días, prorrogables una sola vez.
Regularización dominial (Ley 24.374). Para acceder al régimen hay que acreditar 10 años de posesión pacífica, ostensible y continua, con causa lícita.
Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801).
Se pueden presentar documentos digitales con firma digital, según las normas de cada registro.
El registro tiene un máximo de 30 días para calificarlos.
La ley regula el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y crea una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.
El Consejo Federal tiene que impulsar una "Ventanilla Única Federal Inmobiliaria" para pedir certificados de cualquier registro del país.
Tierras rurales. Es el capítulo que agregó Diputados: deja sin efecto el artículo 154 del DNU 70/2023 y restituye la Ley 26.737.
Qué significa para vos
Si alquilás:
Hoy no cambia nada. Hasta que la ley se publique en el Boletín Oficial rigen las reglas actuales.
Guardá todos los comprobantes de pago. Si te demandan por falta de pago, con el proyecto solo se admite prueba documental y pericial.
Revisá qué domicilio electrónico figura en tu contrato. Una intimación mandada ahí sería válida, aunque no la leas.
Si te llega una intimación de pago, tenés al menos 10 días corridos para pagar. La ley exige ese plazo justamente para que puedas pagar antes de que te demanden por falta de pago.
Leé la cláusula de desocupación antes de firmar. Desde el DNU 70/2023 los contratos son de libre acuerdo, y con el nuevo artículo 684 bis lo que pacten define cómo y en qué plazo se puede pedir la desocupación inmediata.
Si sos propietario:
Todavía no podés pedir la desocupación con caución juratoria. Hasta que la ley rija, la desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento sigue pidiendo caución real.
Siempre intimá primero, con los 10 días corridos. El proyecto no cambia este paso.
Ocultar pagos sale caro. La multa por obtener una desocupación ocultando que el inquilino pagó llega a 10 veces el último alquiler.
Fuera de la Ciudad de Buenos Aires, el trámite del juicio depende del código procesal de tu provincia.
¿La ley de inviolabilidad de la propiedad privada ya está vigente?
No. Al 8 de noviembre de 2026 el Senado tiene que votar los cambios que hizo Diputados el 21 de octubre, y después el Poder Ejecutivo tiene que promulgarla. Regiría desde el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial, salvo el capítulo del Registro de la Propiedad, que entra 180 días después.
¿Qué es el "desalojo exprés" de la ley de propiedad privada?
Es el nombre con el que se conocen los cambios al juicio de desalojo, pero esa expresión no figura en el texto. Lo que el proyecto hace es pasar el desalojo al juicio sumarísimo, ampliar la entrega inmediata del inmueble y permitir pedirla con caución juratoria. Además, limita la prueba a documental y pericial en los desalojos por falta de pago o vencimiento.
¿Cuántos días tengo para pagar si me intiman por falta de pago del alquiler?
Al menos 10 días corridos desde que recibís la intimación, si alquilás para vivienda. Es la regla actual del artículo 1222 del Código Civil y Comercial, y el proyecto la mantiene. El cambio es que la intimación también vale si llega a tu domicilio electrónico del contrato.
¿La ley de propiedad privada cambia los desalojos en la provincia de Buenos Aires?
El trámite del juicio, no: los cambios procesales son al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que aplican los juzgados nacionales y federales, entre ellos los civiles de la Ciudad de Buenos Aires. La provincia de Buenos Aires tiene su propio código procesal. El nuevo artículo 1222 del Código Civil y Comercial sí rige en todo el país.
¿Qué es la caución juratoria en un desalojo?
Es la promesa formal del propietario de responder por los daños si la entrega inmediata resulta injusta, sin depositar dinero ni ofrecer bienes en garantía. Hoy, para la desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento, el Código Procesal exige caución real. Si en la casa viven menores, personas con discapacidad o adultos mayores en desamparo, el proyecto la admite solo si el derecho del propietario es inequívoco.
Cámara de Diputados de la Nación, comunicación al Senado del proyecto aprobado con modificaciones "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada" (expediente 32-S-2026, Orden del Día 448), 21/10/2026.
Senado de la Nación, expediente 13/26 del Poder Ejecutivo (Mensaje 22/26), trámite parlamentario consultado el 8/11/2026: Orden del Día 104/26, sanción del 7/8/2026 y Orden del Día 424/26 del 6/11/2026.
Senado de la Nación, nota de prensa sobre la media sanción, 7/8/2026.
Cámara de Diputados de la Nación, notas de prensa del 14/10/2026 (dictamen de comisiones) y del 21/10/2026 (aprobación con modificaciones).
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, arts. 319, 321, 498 y 679 a 688, texto vigente publicado en InfoLEG, consultado el 8/11/2026.
Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 75, 1219, 1222 y 1223, texto vigente publicado en InfoLEG, consultado el 8/11/2026.
Ley 26.589 de mediación prejudicial, arts. 5 y 6, texto vigente publicado en InfoLEG.
Constitución Nacional, arts. 81 y 83.
Este contenido es orientativo. Ante dudas específicas consultá con un abogado. Roomix no brinda asesoramiento legal.
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