Recibo de seña de inmueble: modelo para copiar y qué pasa si alguien se arrepiente
9 min de lectura
por Roomix
El recibo de seña es el papel firmado en el que quien cobra reconoce haber recibido una suma de dinero como señal de una compra o de un alquiler, e identifica quién pagó, qué inmueble es, cuánto se entregó, a cuenta de qué y qué pasa si alguien se arrepiente. Si el recibo no dice nada sobre el arrepentimiento, el Código Civil y Comercial interpreta la seña como confirmatoria: el artículo 1059 prevé perderla o devolverla doblada solo si las partes pactaron la facultad de arrepentirse (art. 1059).
Alcance: modelo orientativo para una seña en una compra o en un alquiler, entre particulares o con una inmobiliaria. No reemplaza la revisión de un abogado o escribano, sobre todo si el monto es alto, hay hipoteca, sucesión o más de un propietario, o cobra alguien que no es el dueño.
Qué es la seña y qué prueba el recibo
La seña, también llamada señal o arras, es dinero (o una cosa mueble) que una parte entrega a la otra al acordar o preparar una operación. El Código Civil y Comercial la regula en dos artículos de la parte general de los contratos, el 1059 y el 1060. Según el 1060, si lo entregado es de la misma especie que lo que se debe dar por el contrato (dinero, cuando el precio es en dinero), la seña se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple: se descuenta del precio.
El recibo prueba esa entrega. El Código define el recibo como un instrumento, público o privado, en el que el acreedor reconoce haber recibido la prestación debida (art. 896), y establece que los contratos que habitualmente se instrumentan por escrito no pueden probarse exclusivamente con testigos (art. 1019
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). Un recibo no transfiere el dominio: los contratos que tienen por objeto adquirir derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública (art. 1017, inciso a).
En el mercado se dice "seña" y "reserva" como si fueran lo mismo, y no lo son: la reserva suele apartar el inmueble mientras se negocia; la seña se entrega sobre un acuerdo. Lo que cuenta es lo que dice el papel, no su nombre: el contrato se interpreta según la intención común de las partes y la buena fe (art. 1061). Más detalle en seña vs. reserva y, para apartar la propiedad mientras negocian, en el modelo de reserva de propiedad.
Qué tiene que decir un recibo de seña
Quién paga y quién cobra. Nombre completo, DNI o CUIT y domicilio de ambos. Si cobra una inmobiliaria o un apoderado, el recibo dice en nombre de quién y se adjunta la autorización escrita del propietario.
El inmueble. Dirección completa, piso y unidad y, si los tenés, matrícula o nomenclatura catastral.
El monto, en números y en letras, y la moneda. Escribí si son pesos o dólares y cómo se pagó (efectivo, transferencia con número de operación o cheque). El artículo 765, en su texto actual, dice que el deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada.
A cuenta de qué. Precio de la compra, primer mes de alquiler, depósito en garantía u otro concepto. Aunque el artículo 1060 prevé que cuente como parte del precio, conviene que el recibo lo diga.
Qué operación y hasta cuándo. Compraventa o locación y la fecha límite para firmar el boleto, la escritura o el contrato de alquiler.
Qué pasa si alguien se arrepiente. Confirmatoria o con facultad de arrepentirse; se explica abajo.
Condiciones. Si la operación depende de un crédito hipotecario o de revisar la documentación, escribilo y aclará qué pasa con el dinero si no se cumple.
Fecha, lugar, firmas y ejemplares. Un ejemplar firmado, con aclaración, para cada parte.
Qué pasa si alguien se arrepiente: lo que dice el Código
El artículo 1059 tiene una sola regla y conviene leerla completa: la entrega de señal se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse. Si la convienen, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra parte, y quien la recibió debe restituirla doblada.
Qué dice el recibo
Qué prevé el art. 1059
No dice nada sobre arrepentirse, o dice "seña confirmatoria"
Seña confirmatoria: no hay facultad de arrepentirse
Se pactó la facultad de arrepentirse y se arrepiente quien pagó
Pierde la seña en beneficio de quien la recibió
Se pactó la facultad de arrepentirse y se arrepiente quien cobró
Debe restituir la seña doblada
Dos consecuencias prácticas. El arrepentimiento a cambio de la seña no se presume: tiene que estar escrito. Si el recibo solo dice "seña", rige la regla general. Además, el artículo no fija hasta cuándo puede ejercerse esa facultad ni cómo se comunica: pactá una fecha límite y un medio.
Ejemplo ilustrativo, no un precio de mercado: con una seña de USD 5.000 y arrepentimiento pactado, quien la entregó y se arrepiente pierde USD 5.000; quien la recibió y se arrepiente restituye USD 10.000 en total.
¿Y si la seña es confirmatoria y alguien no cumple? El artículo 1059 no dice que quien incumple pierda la seña o la devuelva doblada: eso lo prevé para el arrepentimiento pactado. Para el incumplimiento rigen las reglas generales: la parte cumplidora puede reclamar el cumplimiento (art. 730) o resolver el contrato (art. 1083) y reclamar la reparación del daño (art. 1082). Una pena fijada de antemano por incumplimiento tiene que estar escrita como cláusula penal (art. 790 y siguientes). Cómo se aplica en un caso concreto depende del boleto y de los hechos: consultá a un abogado antes de reclamar.
Seña en una compra y seña en un alquiler
En una compra, la seña se entrega a cuenta del precio y el recibo suele ser el paso previo al boleto y a la escritura, que no reemplaza: el boleto fija las condiciones de la operación (guía del boleto de compraventa) y la escritura pública transfiere el dominio (cuánto cuesta una escribanía).
En un alquiler, el Código no tiene reglas propias sobre la seña: la señal aparece solo en los artículos 1059 y 1060, en la parte general de los contratos, así que rigen las mismas reglas que para cualquier otro contrato. El contrato de locación de un inmueble sí debe hacerse por escrito (art. 1188). En el recibo, lo importante es la imputación (primer mes, depósito en garantía o reserva) y si el dinero se devuelve cuando el contrato no se firma. El depósito en garantía es otra cosa: el artículo 1196 deja que las partes determinen libremente las cantidades y la moneda entregadas como fianza o depósito en garantía y cómo se devuelven al terminar la locación. Los pagos mensuales se documentan con el modelo de recibo de alquiler.
Cómo completar el modelo
Tachá lo que no corresponde: compraventa o locación, y las alternativas entre barras.
Completá partes, inmueble y monto, en números y letras, con moneda y medio de pago. Si fue transferencia, guardá el comprobante.
Elegí una opción en la cláusula cuarta y borrá la otra antes de firmar.
Poné las fechas: límite para firmar el contrato definitivo y, en la opción B, límite para arrepentirse.
Firmen todos y guarden un ejemplar cada uno. Si certifican las firmas o hay impuestos o sellados, los costos y requisitos dependen de la jurisdicción: consultalo antes.
Modelo de recibo de seña para copiar
RECIBO DE SEÑA
En [ciudad], a [fecha real de firma].
QUIEN RECIBE LA SEÑA: [nombre completo, DNI/CUIT y domicilio].
Actúa [en nombre propio como propietario / en nombre y representación
de [nombre y DNI/CUIT del propietario], según [poder o autorización
escrita de fecha [fecha], cuya copia se adjunta]].
QUIEN ENTREGA LA SEÑA: [nombre completo, DNI/CUIT y domicilio].
INMUEBLE: [dirección completa, piso y unidad], [localidad y provincia].
[Matrícula o nomenclatura catastral, si se conoce.]
OPERACIÓN: [compraventa / locación] del inmueble descripto.
[Precio de venta / canon mensual inicial] previsto: [moneda] [importe
en números] ([importe en letras]).
PRIMERA. ENTREGA
Quien recibe declara haber recibido en este acto, de quien entrega, la
suma de [moneda] [importe en números] ([importe en letras]) en concepto
de SEÑA de la operación indicada. Medio de pago: [efectivo / transferencia
a la cuenta [datos], operación N° [número] / cheque N° [número], banco
[banco]]. [Si corresponde: saldo pendiente de [moneda] [importe], a pagar
[forma y fecha].]
SEGUNDA. A CUENTA DE QUÉ
Si el contrato se celebra, la suma recibida se imputa a [precio de la
compraventa / primer mes de alquiler / depósito en garantía / otro
concepto acordado].
TERCERA. PLAZO PARA FIRMAR
Las partes se comprometen a firmar [el boleto de compraventa / la
escritura / el contrato de locación] hasta el [fecha límite], en
[lugar].
CUARTA. ARREPENTIMIENTO E INCUMPLIMIENTO
Elegir UNA opción y eliminar la otra antes de firmar.
Opción A, seña confirmatoria: la seña se entrega como confirmación del
acuerdo. Ninguna de las partes se reserva la facultad de arrepentirse.
Si una de ellas incumple, la otra podrá reclamar conforme a las reglas
generales del Código Civil y Comercial y a lo que acuerden en el boleto
o en el contrato. [Opcional: pena pactada por incumplimiento: [descripción,
monto y moneda].]
Opción B, seña con facultad de arrepentirse: las partes se reservan la
facultad de arrepentirse hasta el [fecha límite]. Si se arrepiente quien
entregó la seña, la pierde en beneficio de quien la recibió. Si se
arrepiente quien la recibió, debe restituirla doblada, es decir, devolver
[moneda] [monto de la seña] más una suma igual. El arrepentimiento se
comunica por [medio acordado, por ejemplo carta documento] antes de esa
fecha.
QUINTA. CONDICIONES, si corresponden
La operación queda sujeta a [condición: aprobación de crédito
hipotecario / informe de dominio sin observaciones / otra] hasta el
[fecha]. Si no se cumple, [la suma se devuelve en su totalidad / otra
consecuencia acordada].
SEXTA. ALCANCE
Este recibo acredita la entrega de la seña. [Compraventa: la
transmisión del dominio requiere escritura pública. / Locación: el
contrato de locación se celebrará por escrito.]
Se firman [cantidad] ejemplares de un mismo tenor, uno para cada parte.
QUIEN RECIBE: firma ______ aclaración ______ DNI/CUIT ______
QUIEN ENTREGA: firma _____ aclaración ______ DNI/CUIT ______
Si interviene una inmobiliaria: [nombre, matrícula y firma del responsable].
Errores comunes al dar una seña
No poner fecha límite. Sin plazo para firmar ni para arrepentirse, cada parte puede entender que el compromiso sigue vigente o que ya venció.
No identificar bien el inmueble. "El departamento de la calle X" no alcanza: dirección completa, piso, unidad y, si se conocen, datos registrales.
Entregar efectivo sin recibo. Esos contratos no pueden probarse solo con testigos (art. 1019). Pedí el recibo firmado y, si podés, pagá por transferencia.
Pagar a quien no es el propietario ni su apoderado. El corredor inmobiliario media sin representar a ninguna de las partes (art. 1345), aunque una parte puede encargarle que la represente en la ejecución del negocio (art. 1349, inciso b). Antes de pagar, pedí la autorización escrita del dueño y un informe de dominio del Registro de la Propiedad.
No decir qué tipo de seña es. Si el recibo no pacta el arrepentimiento, rige la regla de confirmatoria y nadie puede "arrepentirse pagando".
Dejar la moneda sin aclarar, en el monto y en el saldo.
Preguntas frecuentes sobre el recibo de seña
Si me arrepiento, ¿pierdo la seña?
Solo si el recibo o el boleto pactan la facultad de arrepentirse: entonces quien entregó la señal la pierde (art. 1059). Si no se pactó, la seña se interpreta como confirmatoria y el artículo no prevé esa pérdida; el incumplimiento se rige por las reglas generales de los contratos.
Si el vendedor se arrepiente, ¿devuelve el doble?
Solo si se pactó la facultad de arrepentirse: quien recibió la señal debe restituirla doblada (art. 1059). Sin ese pacto, se aplican las reglas generales de incumplimiento.
¿Qué porcentaje del precio tiene que ser la seña?
Ninguno: los artículos 1059 y 1060 no fijan un monto ni un porcentaje. Los números que circulan son práctica de mercado, se negocian y cambian según la operación. En seña vs. reserva tenés la diferencia con la reserva.
¿Hace falta escribano para el recibo?
El Código define el recibo como un instrumento público o privado (art. 896), así que puede ser un papel firmado entre las partes. Para transferir el dominio sí hace falta escritura pública (art. 1017, inciso a). El costo de certificar firmas depende de la jurisdicción.
¿Qué pasa con la seña de un alquiler si no se firma el contrato?
El Código no tiene una regla específica para eso: depende de lo que diga el recibo. Escribí si la suma se devuelve cuando el contrato no se firma y hasta cuándo se firma. Si quedó sin aclarar, consultá a un abogado antes de dar el dinero por perdido.
Fuentes y próximos pasos
Información revisada el 5 de octubre de 2026 con el Código Civil y Comercial actualizado, artículos 730, 765, 790, 896, 1017, 1019, 1059, 1060, 1061, 1082, 1083, 1188, 1196, 1345 y 1349, y con el DNU 70/2023, que sustituyó los artículos 765 y 1196 y no modificó los artículos 1059 y 1060. Para completar el recorrido: reserva, boleto y escritura.
