Modelo de contrato de fianza de alquiler 2026: qué firma el garante
9 min de lectura
por Roomix
La fianza de un alquiler es el contrato por el cual el garante (fiador) se obliga por escrito, de manera accesoria, a cumplir lo que el inquilino no cumpla. Esa responsabilidad tiene un límite de tiempo: las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencer el plazo de la locación, salvo la que derive de no devolver el inmueble en tiempo, y para obligarse en una prórroga o renovación necesita dar su consentimiento expreso.
Acá tenés qué firma el garante, hasta cuándo responde y un texto para copiar y completar, como cláusula del contrato o como anexo. Es solo texto: no hay archivo para descargar.
Alcance: modelo orientativo para la fianza de una locación de vivienda con un fiador persona humana, bajo el Código Civil y Comercial vigente. No reemplaza la revisión de un abogado o escribano. Si el contrato es anterior al DNU 70/2023, está en moneda extranjera o querés afectar un bien concreto como garantía, pedí revisión profesional.
Qué es la fianza según el Código Civil y Comercial y en qué se diferencia de otras garantías
El artículo 1574 del Código Civil y Comercial dice que hay fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento. Debe convenirse por escrito (artículo 1579). El capítulo no exige que el fiador sea dueño de un inmueble: pedir una "garantía propietaria", en una jurisdicción determinada, es una práctica de mercado que fija el propietario o la inmobiliaria.
Garantía
Buscá propiedades en Argentina
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler en Argentina con la búsqueda inteligente de Roomix.
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
No más que el inquilino. La prestación del fiador debe ser equivalente a la del deudor principal, o menor. Si se excede, la fianza no se invalida, pero se reduce a los límites de la obligación principal (artículo 1575). Como admite una prestación menor, se puede pactar un tope.
Accesorios y gastos de cobro. Salvo pacto en contrario, la fianza comprende los accesorios y los gastos que razonablemente demande su cobro, incluidas las costas judiciales (artículo 1580).
Si lo debido no es dinero. Cuando la deuda afianzada es de entregar una cosa cierta, el fiador solo queda obligado a satisfacer los daños que resulten de la inejecución (artículo 1574, segundo párrafo). Leído para un alquiler, el fiador no devuelve el departamento: responde por los daños de que no se devuelva. Conviene escribir qué incluye eso.
El monto real depende del contrato afianzado. Pedí el contrato completo y simulá el alquiler con la calculadora de IPC o la calculadora de ICL, según el índice pactado.
Hasta cuándo responde
El garante responde durante el plazo de la locación y no más. El artículo 1225 establece que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Hasta dónde llega esa excepción conviene definirlo por escrito.
Fiador simple, solidario o principal pagador
Es lo que más pesa antes de firmar: define si el propietario puede ir directo contra el garante.
Figura
Qué dice el Código
En palabras simples
Fiador simple
Tiene beneficio de excusión: el acreedor solo puede dirigirse contra él una vez excutidos los bienes del deudor; si alcanzan para un pago parcial, solo por el saldo (artículo 1583)
El propietario va primero contra los bienes del inquilino
Fiador solidario
Su responsabilidad es solidaria si se convino expresamente o si renunció a la excusión (artículo 1590)
Puede reclamarte a vos, al inquilino o a ambos
Principal pagador
Quien se obliga así, aunque se denomine fiador, es considerado deudor solidario (artículo 1591)
El nombre no importa
En las obligaciones solidarias el acreedor puede requerir el pago a uno, a varios o a todos los deudores (artículo 833), y la solidaridad debe surgir inequívocamente de la ley o del contrato (artículo 828): tiene que estar escrita. Incluso el fiador simple pierde la excusión si el inquilino está en concurso preventivo o quiebra, si no puede ser demandado en el país o carece de bienes en la República, si la fianza es judicial o si renunció al beneficio (artículo 1584).
Es frecuente que los contratos hagan firmar al garante como solidario o principal pagador: es práctica de mercado, no obligación legal, y se negocia. Buscá "solidario", "principal pagador" o "renuncia al beneficio de excusión" antes de firmar. Si hay varios fiadores, cada uno responde por su cuota y, si nada se estipuló, por partes iguales; el beneficio de división es renunciable (artículo 1589).
Qué pasa con el garante si se prorroga el alquiler o el inquilino se queda
El artículo 1225 exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga, expresa o tácita, una vez vencido el plazo. Y declara nula toda disposición anticipada que extienda la fianza del contrato original, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador. Una cláusula que diga que el fiador responde "también en cualquier prórroga" no vale en esa parte.
Si el plazo vence y el inquilino sigue en el inmueble, el artículo 1218 dispone que no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos hasta que una parte la dé por concluida con comunicación fehaciente. Cómo se combina eso con el artículo 1225, por ejemplo cuántos meses de ocupación posterior cubre el fiador, puede discutirse. Lo prudente es firmar una prórroga por escrito (el artículo 1188 exige la forma escrita para las prórrogas) con el consentimiento expreso del fiador: tenés el modelo de prórroga de contrato de alquiler.
Lo mismo con los acuerdos de pago: el artículo 1596 incluye entre las causas de extinción de la fianza que se prorrogue el plazo para cumplir la obligación garantizada sin consentimiento del fiador. Cómo se aplica depende de los hechos; lo prudente es que el fiador firme cualquier acuerdo que dé más tiempo al inquilino.
Cómo completar el modelo
Identificá el contrato afianzado: fecha, inmueble, partes, plazo, canon, moneda y ajuste.
Elegí qué cubre: marcá con una X los conceptos de la cláusula tercera y decidí si va con tope.
Elegí UNA modalidad: simple, solidario o principal pagador, y borrá las otras. Si hay varios fiadores, completá la cuota.
Dejá la duración como está: la cláusula quinta sigue el artículo 1225. No la reemplaces por una que extienda la fianza a futuras prórrogas.
Completá domicilios y firmas: sellado y certificación dependen de la jurisdicción y de lo que acuerden; la cláusula novena lo deja escrito.
Modelo de contrato de fianza de alquiler para copiar
Completá los campos entre corchetes y borrá lo que no uses.
FIANZA DE LOCACIÓN
(Puede integrarse como cláusula del contrato de locación o firmarse
como anexo.)
En [ciudad], a [fecha real de firma], intervienen:
LOCADOR: [nombre completo, DNI/CUIT y domicilio].
LOCATARIO: [nombre completo, DNI/CUIT y domicilio].
FIADOR: [nombre completo, DNI, CUIL/CUIT y domicilio real].
PRIMERA. CONTRATO AFIANZADO
La fianza garantiza el contrato de locación de vivienda celebrado el
[fecha], sobre el inmueble de [dirección, piso y unidad], por [cantidad]
meses, desde el [fecha de inicio] hasta el [fecha de vencimiento], con
un canon inicial de [moneda e importe] y ajuste [IPC / ICL / otro,
según el contrato]. El FIADOR declara haber recibido y leído una copia
completa del contrato y de sus anexos.
SEGUNDA. FIANZA
El FIADOR se obliga por escrito y accesoriamente a satisfacer al
LOCADOR las obligaciones del LOCATARIO que este incumpla, dentro de
los límites de esta fianza y conforme a los artículos 1574 y
siguientes del Código Civil y Comercial.
TERCERA. OBLIGACIONES AFIANZADAS
Marcar con X las que correspondan y eliminar las demás.
[ ] Alquileres y ajustes pactados en el contrato.
[ ] Expensas, servicios e impuestos a cargo del LOCATARIO.
[ ] Daños al inmueble por responsabilidad del LOCATARIO.
[ ] Intereses y accesorios previstos en el contrato.
[ ] Gastos razonables de cobro, incluidas las costas judiciales.
[ ] Otras: [detalle].
Los conceptos no marcados quedan excluidos de la fianza, lo que las
partes pactan expresamente a los efectos del artículo 1580.
Tope opcional: la responsabilidad del FIADOR no excederá de
[importe o cantidad de meses de alquiler].
CUARTA. MODALIDAD DE LA RESPONSABILIDAD
Elegir UNA opción y eliminar las otras antes de firmar.
Opción A, fiador simple: el FIADOR conserva el beneficio de excusión
(artículo 1583). El LOCADOR solo podrá reclamarle después de haber
excutido los bienes del LOCATARIO, salvo los casos del artículo 1584.
Opción B, fiador solidario: el FIADOR renuncia expresamente al
beneficio de excusión y responde solidariamente con el LOCATARIO
(artículo 1590).
Opción C, principal pagador: el FIADOR se obliga como principal
pagador y es considerado deudor solidario (artículo 1591).
Si hay más de un fiador: [cada uno responde por la cuota de
(porcentaje) / responden por partes iguales / renuncian al beneficio
de división (artículo 1589)].
QUINTA. DURACIÓN
La fianza rige durante el plazo de la locación indicado en la cláusula
PRIMERA. Al vencer ese plazo, las obligaciones del FIADOR cesan
automáticamente, excepto la que derive de la no restitución en tiempo
del inmueble (artículo 1225). Esta fianza no se extiende a ninguna
renovación ni prórroga, expresa o tácita: para obligarse en ellas, el
FIADOR deberá prestar su consentimiento expreso y por escrito. Las
partes dejan constancia de que es nula toda disposición anticipada que
extienda esta fianza.
SEXTA. AVISOS Y ACUERDOS CON EL LOCATARIO
[Opcional] El LOCADOR comunicará al FIADOR por medio fehaciente,
dentro de [cantidad] días, cualquier falta de pago del LOCATARIO.
Todo acuerdo que dé al LOCATARIO más plazo para cumplir una
obligación afianzada requerirá el consentimiento escrito del FIADOR
para que esta fianza lo comprenda.
SÉPTIMA. DOMICILIO Y NOTIFICACIONES
El FIADOR constituye domicilio especial en [domicilio] y correo
electrónico [correo], donde serán válidas las notificaciones
vinculadas con esta fianza. Debe informar por medio fehaciente
cualquier cambio.
OCTAVA. TITULARIDAD DE INMUEBLE
[Opcional, solo si las partes lo acordaron como requisito] El FIADOR
declara ser titular del inmueble [dirección y matrícula o partida] y
se compromete a informar por medio fehaciente al LOCADOR si deja de
serlo durante la vigencia de la fianza.
NOVENA. FORMA, SELLADO Y EJEMPLARES
Las partes acuerdan [certificar / no certificar] las firmas ante
[escribano / autoridad que corresponda] y que el sellado, si
corresponde en la jurisdicción, estará a cargo de [parte]. Se firman
[cantidad] ejemplares y cada firmante recibe uno, con el contrato
afianzado.
LOCADOR: firma ______ aclaración ______ DNI/CUIT ______
LOCATARIO: firma _____ aclaración ______ DNI/CUIT ______
FIADOR: firma ________ aclaración ______ DNI/CUIT ______
Errores frecuentes al firmar una fianza
Copiar una cláusula que extiende la fianza a futuras prórrogas. El artículo 1225 declara nula toda disposición anticipada de ese tipo.
Firmar sin el contrato completo. El fiador responde por lo que ese contrato diga: canon, moneda, ajuste, expensas.
No leer la modalidad. "Solidario" o "principal pagador" cambia el orden en que se puede reclamar.
Confundir fianza con depósito. Escribí cada uno en su cláusula.
Preguntas frecuentes sobre la fianza de alquiler
¿Hasta cuándo responde el garante de un alquiler?
Hasta el vencimiento del plazo de la locación, excepto la obligación que derive de no restituir el inmueble en tiempo (artículo 1225). Para obligarse en una prórroga o renovación se exige su consentimiento expreso.
¿El propietario puede cobrarle al garante sin reclamarle antes al inquilino?
Depende de cómo se obligó. El fiador simple tiene beneficio de excusión (artículo 1583), con las excepciones del artículo 1584. Con un fiador solidario o principal pagador, el acreedor puede requerir el pago a cualquiera de los deudores (artículos 833, 1590 y 1591).
¿El garante tiene que ser dueño de un inmueble?
El capítulo de la fianza no lo exige. Es un requisito de mercado. Si se pide, dejalo escrito (cláusula octava del modelo) y no lo presentes como obligación legal.
¿Qué puede hacer el garante si el inquilino deja de pagar?
Si el fiador paga, queda subrogado en los derechos del acreedor y puede exigir el reembolso, con intereses desde el día del pago y los daños sufridos (artículo 1592). El artículo 1596 prevé además que la fianza se extingue si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los sesenta días de requerido por el fiador, o deja perimir la instancia. Consultá con un abogado cómo se aplica a tu caso.
¿Hace falta escribano, certificar firmas o pagar sellado?
El Código exige que la fianza se convenga por escrito (artículo 1579); en ese capítulo no figura una certificación notarial obligatoria. Certificar las firmas ayuda a acreditar quién firmó, no corrige cláusulas inválidas. El sellado depende de la jurisdicción y de lo que acuerden las partes.
¿Sirve este modelo si en vez de fiador hay seguro de caución?
No. Con seguro de caución no firma un fiador persona humana: la cobertura se rige por la póliza. Una opción es el seguro de caución de Monclair; revisá con la aseguradora condiciones, vigencia y qué pasa en una prórroga.
Fuentes y próximos pasos
Información revisada el 5 de octubre de 2026 con el Código Civil y Comercial actualizado: artículos 828 y 833 (obligaciones solidarias), 1188, 1196, 1218, 1225 y, del capítulo de la fianza, 1574, 1575, 1579, 1580, 1583, 1584, 1589, 1590, 1591, 1592 y 1596. También con el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551 (artículo 249) y sustituyó el artículo 1196 (artículo 255); no modificó los artículos de fianza ni el 1225 citados acá. Es información general, no asesoramiento legal.
